无证房屋想按合法建筑补偿有多难 - 可不是扣减价值这么简单！

导读：拆迁腾退个案中，被拆迁人最“统一”的诉求之一就是自己的无证房屋要按照合法、有证的建筑计算补偿，因为在当事人眼中自己的房子无证那都不是自己的过错造成的，不利的后果也自然不应由自己承担。不过事实上，无证和合法之间的界限可谓“森严”，具体到补偿层面对于房屋无证的一方而言绝谈不上乐观。本文，北京在明律师事务所的白玲律师就结合其所办理的案件为大家做一番浅析。

【基本案情：租赁国有建设用地搞经营，却一多半建筑没证】

当事人在华北某市位置极佳的副中心地区租赁了国有建设用地一处，建起了某销售服务有限公司并实际从事生产经营。

2020年前后，涉案地块被纳入当地棚户区改造征收范围内，区政府作出了房屋征收决定。然而根据涉案补偿方案，当事人的厂房建筑物中的相当一部分却因未办理建设工程规划许可证、不动产权登记而被归为“未经登记房屋”，眼看着只能取得一笔“安慰奖”性质的补偿款，当事人可谓是又气又急。

那么问题来了，市住建委正在公开征求意见的《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）》中指出，对于未经登记的非住宅房屋，依据土地权属审查结论或其他相关文件进行认定，无法提供上述文件及证明的，由区政府结合规自部门、房屋管理部门、被征收人出具的有效证明文件以及相关证据材料研究确定。补偿时，应扣减房屋评估价值的15%。如同时改变用途，比照前款再扣减房屋评估价值的25%。

当事人觉得，如果能适用该条规定，那对自己的厂房而言还是比较有利的。可惜，这份《通知》还只是征求意见稿，猴年马月能够施行还未可知。且涉案项目的征收决定早已作出，《通知》即便施行也难以适用于这起项目中。

那么，未经登记的非住宅房屋真的有望取得相当比例的补偿吗？《通知》中的“扣减补偿价值”会真实发生在类似于本案中的涉案房屋头上吗？

【律师解析：非住宅房屋没证，可不是扣减补偿价值就完了】

让我们回到城市房屋征收的基础性法规中去找寻答案。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，市、县级政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

这就是说，未经登记建筑最终究竟命运如何，关键在于有权机关的“认定”结果，而不是说无证的就一定没补偿，或者能拿百分之多少的补偿。

前述《通知》的“征求意见稿”中也明确，认定环节要依据相关部门及当事人出具的有效证明文件和相关证据材料研究确定。确定完了，认为可以按扣减补偿价值处置的，才会依据前述规定的比例予以扣除计算。换言之，对通不过认定的未经登记非住宅房屋，等待其的仍有可能是被按违建拆除且不予补偿。

据此，当事人要关心的或许并不是这份《通知》能否适用在自己的案子上，而是自己在涉案租赁土地上建造的房屋到底有没有一定的合法性基础，自己究竟能否拿出相应的证据来支持自己的主张。

在具体个案中，围绕涉案无证非住宅房屋的补偿与否往往会展开激烈的法庭攻防。譬如浙江省高级人民法院于2020年作出的（2019）浙行再50号《行政判决书》中就指出，对于无证建筑是否构成违法建筑的审查，除对无证建筑是否违反相关法律、法规的明文规定进行审查之外，还要综合考虑有无非因当事人一方过错的行政因素、历史因素、实际建设和使用状况等作出全面审查。

具体而言，要从涉案房屋建设行为是否存在招商引资等行政允诺事实，有关部门是否曾对会如期办理审批手续作出保证，当事人是否积极努力申领证件，是否已办理部分证件等方面综合评判。

总之，想要在房屋完全无证的情形下取得一定比例的补偿，绝非易事。当事人要确立客观、适度的补偿预期，承认自己的建房行为在法律上存在的瑕疵、漏洞，与代理律师积极协调配合，努力搜集有利于自己的证据，这样才有望从“不予补偿”或仅给予“拆除配合奖励”的泥淖中摆脱出来。

另外需要补充的一点是，本案中的当事人并非被征收土地的国有土地使用权人和原房屋所有权人，其只是租赁土地从事经营并实施了建设行为。故从严格意义上讲，其并非法律上的被征收人，而是与征收补偿存在利害关系的相关人。固然，当事人可基于其自建厂房的事实主张其对自建部分的被征收人身份资格，但这仍需要其尽量举证证明自己的建造行为合法。

在这样一个案情下，征收补偿决定是否会下达给当事人仍是个未知数，当事人的依法维权或受到当初所签租赁合同条款的影响，其中变数和难点仍然很多。

在明律师最后要提示大家的是，看了上述分析，无证厂房的当事人也不要过于气馁或者灰心。从某种角度上说“福兮祸之所伏”——面积可观的未经登记非住宅房屋恰恰是历史遗留下来的问题写照，在实际操作中可作为当事人手中的重要筹码在补偿利益的博弈中发挥能量。一旦征收方操之过急调查登记不准，或者在评估环节出现纰漏，都有可能被我们所抓住从而否定其补偿决定的合法性。

围绕着调查登记、评估报告和征收补偿决定，当事人在专业律师的指导下仍然是大有可为的。只是律师要建议各位把困难估计得更充分一些，在面对暂时的困难时不要轻言放弃。