按照何種標準補償 - 應以房屋的實際用途為準

《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條規定：被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。

房屋徵收評估的時候要考慮被徵收房屋的用途，這也就意味着，房屋用途不同，被徵收房屋價值就不同，被徵收人能拿到的徵收補償款也就不同。

那麼，如何認定房屋的實際用途呢？

參考最高人民法院曾經發布的一個典型案例——霍女士訴上海市某區人民政府房屋徵收補償決定案，我們來具體分析：

上海市某某路二層統間系原告霍女士租賃的公有房屋，房屋類型為舊裏，房屋用途為居住，居住面積11.9平方米，摺合建築面積18.33平方米。該户在冊户口4人。因舊城區改建需要，2012年6月2日，被告上海市某區人民政府作出房屋徵收決定，原告户居住房屋位於徵收範圍內。因原告户認為其户經營公司，被告應當對其給予非居住房屋補償，致徵收雙方未能在簽約期限內達成徵收補償協議。後，被告經審查核實相關證據材料，於2013年4月23日作出房屋徵收補償決定，認定原告户被徵收房屋為居住房屋，決定：

一、房屋徵收部門以房屋產權調換的方式補償公有房屋承租人霍女士户，用於產權調換房屋地址為上海市徐彙區某某路1XX弄X號XXX室，霍女士户支付房屋徵收部門差價款476706.84元；

二、房屋徵收部門給予霍女士户各項補貼、獎勵費等共計492,150元，家用設施移裝費按實結算，簽約搬遷獎勵費按搬遷日期結算；

三、霍女士户應在收到房屋徵收補償決定書之日起15日內搬遷至上述產權調換房屋地址，將被徵收房屋騰空。

原告不服該徵收補償決定，向上海市人民政府申請行政複議，上海市人民政府經複議維持該房屋徵收補償決定。原告仍不服，遂向上海市某區人民法院提起行政訴訟，要求撤銷被訴徵收補償決定。

上海市某區人民法院認為，被告具有作出被訴房屋徵收補償決定的行政職權，被訴房屋徵收補償決定行政程序合法，適用法律規範正確，未損害原告户的合法權益。本案的主要爭議在於原告户的被徵收房屋性質應認定為居住房屋還是非居住房屋。經查，原告户孫女士為法定代表人的某投資有限公司、某科技有限公司的住所地均為上海市金山區，雖經營地址登記為被徵收房屋，但兩公司的營業期限自2003年12月至2008年12月止，且原告承租公房的性質為居住。原告要求被告就孫女士經營公司給予補償缺乏法律依據，徵收補償方案亦無此規定，被訴徵收補償決定對其以居住房屋進行補償於法有據。據此，一審法院判決駁回原告的訴訟請求。宣判後，各方當事人均未提出上訴。

通過這則典型案例，我們可以分析得出：“按什麼標準補償”的前提是房屋是什麼性質和什麼用途。在法律實務中，認定性質和用途，通常是依據房產登記證件所載明的用途認定房屋性質，但如果載明用途與被徵收人的主張不一致，需要其提供營業執照和其他相關證據佐證，才有可能酌定不同補償標準。本案中，原告提供的證據不能充分證明房屋系經營使用，故，法院最終並沒有支持原告的訴訟請求。