房產合同律師——母親去世後 - 父親處分遺產未經子女同意有效嗎

(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

原告趙某君向本院提出訴訟請求：1.請求判令確認趙某鵬與趙某濤於2019年簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；2.請求判令被告趙某濤賠償原告經濟損失共計2197500元；3.本案訴訟費由被告趙某濤承擔。

事實和理由：趙某鵬與孫某莉系夫妻關係，均系初婚，育有一子二女，分別為長子趙某坤、長女趙某潔、次女趙某君。孫某莉於2001年去世。被告趙某濤系趙某坤之子，系被告趙某鵬之孫。

坐落於北京市豐台區一號房屋（以下簡稱：涉案房屋）原系趙某鵬與孫某莉婚內承租的公房。2000年6月9日被告趙某鵬與某單位簽訂《房屋買賣合同》，以成本價購買涉案房屋。合同約定：“二、雙方議定乙方（趙某鵬）按期一次將全部購房價款41577元交付甲方（某單位）”。2000年7月13日取得房屋所有權證，登記在被告趙某鵬名下。該房屋系被告趙某鵬與孫某莉婚內購買取得，屬夫妻共同財產。

2019年3月5日趙某鵬與趙某濤簽訂《北京存量房買賣合同》，將涉案房屋以40萬元人民幣的價格過户到被告趙某濤名下。該行為侵害了原告的繼承權，故為了維護原告的合法權利，故訴至法院。

被告辯稱

被告趙某濤、趙某坤辯稱：不同意原告的訴訟請求。一、2019年3月5日趙某濤與趙某鵬就涉案房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》是雙方的真實意思表示，不存在法定無效的情形，應為有效。二、趙某君提出的經濟賠償的訴訟請求，不屬於本案審理範圍，應當以繼承或析產另案處理。三、涉案房屋屬於趙某鵬個人財產，趙某鵬有權任意處置涉案房屋。四、趙某鵬多次以書面、口頭等方式將涉案房屋過户給趙某坤，趙某君無權主張涉案房屋的份額。

五、趙某君完全知悉且同意涉案房屋過户給趙某濤，並收取了15萬元補償，不存在趙某鵬、趙某濤惡意串通的情況。六、涉案房屋已過户至趙某濤名下，不屬於趙某鵬遺留的遺產；趙某君提交的遺囑中“賣房款”本就指稱不明，且應以“繼承糾紛”為由另案處理。

被告趙某潔辯稱，我同意原告的訴訟請求，應當確認涉案的房屋買賣合同無效。當時房屋過户的情況，我不清楚也沒有人跟我説過，涉案房屋是我父母婚內購買的，應屬於我父母的共同財產。

法院查明

趙某鵬與孫某莉系夫妻關係，二人育有一子二女，分別為長子趙某坤、長女趙某潔、次女趙某君。孫某莉於2001年5月16日去世。被告趙某濤系趙某坤之子，2022年2月19日趙某鵬死亡。

2000年6月9日，趙某鵬（乙方、買方）與某單位（甲方、賣方）簽訂《房屋買賣合同》，購買甲方座落於北京市豐台區一號房屋。雙方議定乙方按期一次將全部購房價款人民幣41577元付給甲方。2000年7月13日，趙某鵬取得涉案房屋產權證，登記的房屋所有權人為趙某鵬。

2019年2月14日趙某鵬與趙某濤簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，趙某鵬將豐台區一號房屋（以下簡稱：涉案房屋），以40萬元的價格出售給趙某濤，並辦理了房屋過户手續。

2021年3月16日趙某濤與案外人宋某剛簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，趙某濤將涉案房屋以86萬元的價格出售給宋某剛，並辦理了房屋過户手續。庭審中，原告主張被告趙某濤的實際賣房款應為293萬元，被告趙某濤認可賣房款為293萬元，但認為因户口未遷出，只實際收到了288萬元。

另，趙某君提交2022年趙某鵬立的代書遺囑一份，遺囑內容為“賣房款……等所有財產全部歸我女兒趙某君一人所有”。

裁判結果

一、確認趙某鵬與趙某濤於2019年簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

二、駁回原告趙某君的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

涉案房屋系趙某鵬與孫某莉婚姻存續期間購買，應屬於趙某鵬、孫某莉的夫妻共同財產，孫某莉死亡後，其在涉案房屋內應享有的份額應由其法定繼承人繼承。因此趙某君、趙某坤、趙某潔對涉案房屋均享有相應的份額。

根據趙某鵬與趙某濤簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》內容可知，趙某鵬以40萬元的價格將涉案房屋出售給趙某濤，該價格明顯低於涉案房屋的市場價值，趙某鵬、趙某濤在明知該出售行為有可能損害房屋共有人的利益的情況下，雙方仍簽訂房屋買賣合同，並將涉案房屋過户至趙某濤名下，該行為已構成惡意串通損害他人利益，故趙某鵬與趙某濤簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》應為無效。原告主張賠償經濟損失的訴訟請求，因涉及趙某鵬的遺產繼承問題，與本案非同一法律關係，本案不予處理，原告可另案主張權利。