非本村村民借名買房後將房屋出售宅基地使用人起訴合同無效糾紛

原告訴稱

張某濤一審法院起訴請求：1.判令張某濤與趙某英、郭某芬於2004年9月3日簽訂的房屋買賣協議無效；2.判令趙某英、郭某芬與陳某勇之間的房屋買賣協議無效；3.判令陳某勇將懷柔區一號房屋及所在院落騰退給張某濤；4.本案訴訟費由趙某英、郭某芬承擔。

趙某英、郭某芬上訴請求：請求撤銷一審判決第一項，查清事實後駁回張某濤的全部訴訟請求；一審、二審案件受理費由張某濤承擔。

事實與理由：一、一審法院未正確查清事實，且存在認定事實錯誤。1.張某濤提交的2004年9月3日買賣房屋協議書系張某濤與高某文簽訂，郭某芬、趙某英未作為買賣房屋協議書中一方主體在該協議書中體現，張某濤、高某文均認可房屋買賣協議書系雙方簽訂，郭某芬、趙某英非購房主體，且房屋買賣出資系高某文支付，郭某芬、趙某英未出資。故涉案買賣房屋協議書的雙方系張某濤、高某文，根據合同相對性原則，2004年9月3日買賣房屋協議書與郭某芬、趙某英無任何關聯性。

一審法院在與查明事實矛盾的情況下認定郭某芬、趙某英系借用高某文名義購買並認定買賣房屋協議書無效系認定事實錯誤，且無任何事實依據。

2.郭某芬、趙某英的確曾經欲購買張某濤位於北京市懷柔區一號房屋及所在院落，也曾與張某濤進行過協商，但看房過程中郭某芬、趙某英的孩子嫌房屋破舊，故雙方未就房屋買賣繼續溝通，協商房屋買賣過程就此結束。一審法院將在買賣房屋協議書中並未體現的郭某芬、趙某英作為一方主體進行認定，未將全部事實經過查明，僅僅依據郭某芬、趙某英敍述曾經發生過的事實經過作為最終認定事實，系認定事實錯誤。

二、張某濤提交的買賣房屋協議書系張某濤與高某文簽訂，購房款系高某文支付，郭某芬、趙某英未作為買賣房屋協議書中一方主體，現張某濤也未提交任何證據證明郭某芬、趙某英系買賣房屋協議書中一方主體，故在張某濤未提交任何證據予以證明的情況下，應承擔不利後果，一審法院未對此依法進行審查認定，屬有法不依，適用法律錯誤。

2.人民法院應當以證據能夠證明的案件事實為根據依法作出裁判，但本案一審法院在買賣房屋協議書明確載明合同相對方為張某濤與高某文，購房款系高某文支付的情況下，在雙方均未提交任何書證及其他可以證明郭某芬、趙某英系買賣房屋協議書一方主體，以及系借用高某文名義的證據的情況下，違反了合同法的相對性及公平公正原則，屬有法不依，適用法律錯誤。

綜上，請求法院依法查清事實，改判支持趙某英、郭某芬的上訴請求，維護其合法權益。

被告辯稱

張某濤針對趙某英、郭某芬的上訴意見辯稱，我方同意一審判決，不同意趙某英、郭某芬的上訴意見。一審時張某濤提交了趙某英、郭某芬、高某文的錄音，當時趙某英向張某濤購買房屋只是借用了高某文的名字，屬於借名買房。趙某英、郭某芬不具有本村户口，不具備購買房屋的資格。

高某文針對趙某英、郭某芬的上訴意見辯稱，同意趙某英、郭某芬的上訴意見。

高某文上訴請求：請求撤銷一審判決第一項，查清事實後駁回張某濤的全部訴訟請求；一審、二審案件受理費由張某濤承擔。

事實與理由：一、一審法院未正確查清事實，且存在認定事實錯誤。1.張某濤與高某文於2004年9月3日簽訂買賣房屋協議書，故該協議書的相對方為張某濤與高某文，趙某英、郭某芬並未作為買賣房屋協議書一方主體，2004年9月3日買賣房屋協議書與郭某芬、趙某英無任何關聯性。一審法院在與查明事實矛盾的情況下認定郭某芬、趙某英系借用高某文名義購買系認定事實錯誤；

2.高某文系北京市懷柔區R村村民，作為本村集體經濟組織成員有宅基地使用權，高某文因家庭、生產生活需要於2004年9月3日與張某濤簽訂買賣房屋協議書，系雙方真實意思表示，為合法有效合同。高某文也在簽訂合同後佔有使用涉案房屋將近16年至今，集體土地建設用地使用證也經所在村委會更名至高某文名下，張某濤一直認可該協議書系雙方簽訂，為真實有效；

3.在高某文購買涉訴房屋之前，郭某芬、趙某英的確曾經欲購買張某濤的涉案房屋，但因看房過程中郭某芬、趙某英的孩子嫌房屋破舊，故放棄購買。高某文在此後知道涉案房屋出售並介入與張某濤協商溝通，最終達成合意，並於2004年9月3日與張某濤簽訂買賣房屋協議書，此為真實交易過程及事實真相。正因為高某文購買涉案房屋，故在簽訂房屋買賣協議後至今一直實際佔有、使用房屋。一審法院忽略事實全部過程，僅依據部分經過即錯誤認定，屬事實認定錯誤。

二、張某濤提交的買賣房屋協議書系張某濤與高某文簽訂，購房款系高某文支付，現張某濤未提交任何證據證明郭某芬、趙某英系買賣房屋協議書中一方主體，故在張某濤未提交任何證據予以證明的情況下，應承擔不利後果，一審法院未對此依法進行審查認定，屬有法不依，適用法律錯誤；

本案一審法院在買賣房屋協議書明確載明合同相對方為張某濤與高某文，購房款系高某文支付的情況下，在雙方均未提交任何書證及其他可以證明郭某芬、趙某英系買賣房屋協議書一方主體，以及系借用高某文名義的證據的情況下，違反了的相對性及公平公正原則，屬有法不依，適用法律錯誤。

三、張某濤於2019年11月起訴，自2004年9月3日簽訂買賣房屋協議書已經16年之久，早已超過法律規定的訴訟時效，故依法應當予以駁回。綜上，請求法院依法查清事實，改判支持高某文的上訴請求。

張某濤針對高某文的上訴意見辯稱，同意一審判決及對趙某英、郭某芬上訴的答辯意見，不同意高某文的上訴意見。

趙某英、郭某芬針對高某文的上訴意見辯稱，同意高某文的上訴意見。趙某英、郭某芬開始是想買涉案房屋，但是因為涉案房屋太破了，所以就沒有要。趙某英、郭某芬沒有和張某濤簽訂任何協議，一審查明趙某英、郭某芬是借名買房屬於事實查明錯誤。

法院查明

趙某英和郭某芬系夫妻關係。2004年9月3日，張某濤與高某文簽署了買賣房屋協議書。協議書約定：因張某濤現已在懷柔買了樓房，家中原有舊瓦房四間無人佔用，要求把房子賣出；同時高某文因原有房屋太偏僻想在其他地方買房。經雙方協商後決定張某濤將自己的院內一切建築物賣給高某文，共作價五千元整。房款由高某文分三次付清，通過村委會領導共同商議買賣房屋的問題，村委會領導幹部認定符合買賣房屋條件，自立字之日起房屋和院牆永歸高某文所有。張某濤和高某文均認可購房款實際為2萬元。

張某濤提供與郭某芬、高某文、趙某英的錄音記錄及證人孫某出庭作證，用以證實房屋實際的購房人為趙某英和郭某芬，系借用高某文的名義，後趙某英和郭某芬將房屋賣與了陳某勇。

高某文庭審中陳述：2004年9月3日在簽訂協議的時候，趙某英説如果趙某英不要這個房屋就是高某文的，如果趙某英要這個房屋就是趙某英的，我沒有給付張某濤購房款。趙某英沒有要這個房屋，後高某文在趙某英這做小工，用工資扣的2萬元。房屋的現狀為北房4間沒有動，原石棉瓦搭建的棚子已經拆除了，後建設了西廂房2間，南房4間。

趙某英庭審中陳述：我沒有購買張某濤的房屋，我是從高某文手裏花費2萬元購買的涉案房屋，不到半個月我又將涉案房屋退還給高某文。

高某文庭審中稱：2004年9月3日張某濤與高某文簽署了買賣房屋協議書。實際的購買人就是高某文，購房款2萬元，因買賣協議是張某濤打印出來的，我不清楚為什麼約定的不一致，但是我認可購房款是2萬元。2010年的時候齊某蘭和高某文出資建設了西廂房2間，南房5間，北房沒有進行翻建，但是高某文和齊某蘭在2016年左右在北房裏面進行了裝修。現房屋於買完房後的第二年就出租給了陳某勇，高某文與陳某勇簽訂了書面的租房合同，現在有一個最近的合同，因為是5年一簽。

最開始是趙某英想從張某濤購買房屋，趙某英的孩子一看，不願意要這個房子，所以我認為這個房屋就是我的，開始是趙某英給的張某濤購房款2萬元，協議簽訂之前因為趙某英的孩子不願意要這處房子，我就認為房子是高某文的了，有些情況我可能記不清楚了。高某文跟趙某英處幹活，趙某英扣了高某文幹活的2萬元，這2萬元就視為購房款，所以這房屋就是高某文的了。

趙某英庭審中稱：2004年9月3日張某濤與高某文簽署了買賣房屋協議書。高某文跟我這幹活，我説村裏不給批宅基地，所以就讓高某文給我找一處農村房屋，高某文聯繫到張某濤這，雙方談成的價格是2萬元，當時我就考慮我沒有買房資格，怕張某濤反悔，當時張某濤急用錢把房子賣了，看以後行情好了，就會往回要，在簽訂合同的時候，過户給高某文的時候，給的張某濤購房款，是通過高某文的手裏遞給的張某濤。

當時有大隊幹部在場，過户了，後來我的孩子過來瞅瞅，我孩子説不要，我當時拿出2萬元確實不容易，我孩子説要是翻建房屋得比前面的房子高很多，要花很多錢，就説不要這房子，我就跟高某文商量，當時房子已經過户給高某文了，我跟高某文説我的孩子不要這房屋，我想將房屋賣了，高某文説這房子我留下吧，高某文説我現在沒錢，因高某文和齊某蘭給我幹活，掙得工資抵2萬元的購房款，我認可現在房屋已經賣給了高某文。當時存在借名的情況，但是房屋實際上也是給了高某文。

法院認為，本案的爭議焦點有三個，法院分別予以論述：

第一個爭議焦點為：房屋的購買人是誰？結合各方的意見，法院認定應為趙某英、郭某芬借用高某文的名義與張某濤簽訂的買賣房屋協議書。在訴訟中，齊某蘭前後兩次開庭中陳述的翻建南房房屋間數、在簽訂買賣房屋協議書之前趙某英就不要這處房屋與趙某英在2020年6月12日庭審中陳述我沒有購買張某濤的房屋，我是從高某文手裏花費2萬元購買的涉案房屋，不到半個月我又將涉案房屋退還給高某文和趙某英在2020年9月4日庭審中陳述系先系借名買房，後孩子不要才扣除工錢給高某文等基本事實均不符，故對於高某文和趙某英的意見，法院均不予採納。

故對於張某濤要求判令張某濤與趙某英、郭某芬於2004年9月3日簽訂的房屋買賣協議無效的訴訟請求，因趙某英、郭某芬不具有R村集體經濟組織成員身份，違反了宅基地不得轉讓的規定，法院予以支持；

第二個爭議焦點為：趙某英、郭某芬是否將房屋轉賣給陳某勇？張某濤提供的與郭某芬、高某文、趙某英的錄音及證人證言和法院調取的R村流動管理員的意見，因陳某勇、高某文、趙某英均否認陳某勇購買了涉案的房產，故張某濤提供的證據均不足以證實陳某勇實際從趙某英、郭某芬處購買了涉案房屋的事實，因此對於張某濤要求判令趙某英、郭某芬與陳某勇之間的房屋買賣協議無效的訴訟請求，法院不予支持；

第三個爭議焦點為：房屋及院落是否進行騰退？農村房屋無效後，原則上應將返還購房款及賠償損失一併解決，且張某濤無法證實趙某英、郭某芬購買房屋後賣與陳某勇，且陳某勇亦認可系從高某文處租房，故對於張某濤要求判令陳某勇將懷柔區一號房屋及所在院落騰退給張某濤的訴訟請求，法院不予支持。

裁判結果

一、張某濤與趙某英、郭某芬借用高某文的名義於簽訂的買賣房屋協議書無效；二、駁回張某濤的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。

趙某英、郭某芬、高某文在上訴意見中主張涉案買賣房屋協議書並非趙某英、郭某芬借用高某文名義簽訂，法院經審查認為，張某濤在庭審中提交錄音證據顯示，趙某英、郭某芬一方及高某文一方對趙某英、郭某芬借用高某文名義購買涉案房屋達成合意並簽訂協議的事實均予以認可，現趙某英、郭某芬、高某文對此予以否認，並主張涉案房屋實際購買人亦系高某文，但趙某英、郭某芬一方與高某文一方關於涉案房屋購買經過的細節陳述均存在前後不一致及相互矛盾之處，

且關於房屋購買款項支付的關鍵事實，趙某英、郭某芬一方在一審中陳述亦存在前後不一致的情形，其主張涉案房屋購買款項系高某文直接支付，與其之前陳述高某文用工錢從其處抵扣的相關陳述亦存在不一致之處。故在此情形下，趙某英、郭某芬、高某文的相關證言可信度極低，在無充分證據進一步佐證的情形下，法院對其相關證言難以採信。

故在此情形下，法院認定涉案買賣房屋協議書系趙某英、郭某芬借用高某文名義簽訂並無不當，基於趙某英、郭某芬並不具備房屋所在地集體經濟組織成員身份，涉案買賣房屋協議書系為規避這一事實而簽訂，在此情形下，法院確認涉案房屋買賣協議無效並無不當。