房產買賣律師——與部分拆遷人簽署買賣合同，其他安置人反對，合同是否有效
原告訴稱
原告宋某鵬向本院提出訴訟請求：1.請求人民法院判令被告將北京市順義區×××房屋交付原告；2.請求人民法院判令本案訴訟費用由被告承擔。
事實與理由：劉某涵與孫某揚（已故）系夫妻關係，劉某涵系孫某濤之母，孫某揚系孫某濤之父，齊某玲系孫某濤之妻，孫某莉系孫某濤與齊某玲之女，孫某傑系孫某濤與齊某玲之子。2009年7月，孫某揚、劉某涵、孫某濤、齊某玲、孫某莉、孫某傑全家所居住的北京市順義區××××××宅院因政府拆遷，孫某揚全家獲得補償樓房4套，經孫某揚全家協商決定將4套樓房中的兩套出售。
2010年1月8日，孫某揚、劉某涵、孫某濤、齊某玲、孫某莉、孫某傑與原告簽訂《房屋買賣協議》，約定將拆遷所得的一套80平米房屋（每平米單價6500元、總房價52萬元）出售給原告。上述《房屋買賣協議》經北京市順義區人民法院、北京市第三中級人民法院確認為有效協議，故原告根據《房屋買賣協議》及法院判決，請求人民法院判令被告向原告交付房屋。
被告辯稱
被告劉某涵、齊某玲、孫某莉、孫某傑共同辯稱：不同意原告的訴訟請求。第一，該房屋屬於共同財產，而買賣合同就只有孫某濤一人簽字，其他人均不是本人簽字，事後該合同亦未經過其他共有權人的同意，雖該合同經法院認定有效，但在其他共有人同意之前，該合同不能繼續履行；第二，涉案房屋由被告家庭共同居住，且其並無其他房屋；第三，雙方的買賣合同並沒有約定房屋的交付時間，因此原告要求交付房屋無合同依據。
被告孫某濤辯稱：同劉某涵、齊某玲、孫某莉、孫某傑答辯意見。
法院查明
孫某揚與劉某涵系夫妻關係，孫某濤為二人之子。孫某濤與齊某玲為夫妻關係，孫某莉為二人之女，孫某傑為二人之子。
宋某鵬與五被告簽訂《房屋買賣協議》，內容為：“買房人：宋某鵬。賣房人：孫某揚、劉某涵、孫某濤、齊某玲、孫某莉、孫某傑。因賣房人於2009年7月28日拆遷望泉寺房產獲補償四套樓房。又因賣房人急於用錢，現將其中一套樓房80㎡（以實際平方米為準）賣與宋某鵬。現經雙方協議，達成如下協議：一、賣房人自願將其拆遷獲補80㎡樓房一套賣與宋某鵬，房價52萬元。二、付款辦法：本協議簽字之日付30萬元。餘款待上述樓房交鑰匙時付清，多退少補。三、因上述樓房系拆遷房，當時不能辦理過户手續，待賣房人取得相關手續後，三日內辦理過户手續。過户費用由買房人負擔。
四、違約責任：1.違約金為順義區樓房時價的三倍。雙方均不得反悔，任何一方反悔應向守約方支付違約金。2.賣房人拒絕辦理過户手續應視為違約。五、待雙方上述樓房辦理過户手續後，本協議失效。買房人：宋某鵬。2010年1月8日。賣房人：孫某揚、孫某濤、齊某玲、劉某涵。2010年1月7日。
就該《房屋買賣協議》的效力問題，宋某鵬訴至本院，本院依法作出判決書，判決確認原告宋某鵬與被告劉某涵、孫某濤、齊某玲、孫某莉、孫某傑之間的《房屋買賣協議》有效，並認為“應認定《房屋買賣協議》經過雙方當事人商議，孫某濤的家庭成員對於《房屋買賣協議》應當知曉，本院對五被告主張的孫某濤擅自處分他人財產不予採信”。五被告不服該判決依法上訴至北京市第三中級人民法院，北京市第三中級人民法院依法作出判決駁回上訴，維持原判。上述二判決書確認該《房屋買賣協議》指向的房屋為五被告的回遷安置房屋中面積大約為80㎡的一套，即北京市順義區×××（定向安置協議上記載實測面積82.63㎡）。
庭審中，宋某鵬向本院明確訴訟請求，系基於上述生效判決書確認該《房屋買賣協議》有效，要求繼續履行合同交付涉訴房屋，不要求辦理產權過户登記。
庭審中，齊某玲申請對《房屋買賣協議》中“齊某玲”簽字是否為本人書寫進行鑑定，本院不予准許。
關於房款支付情況。在之前卷宗中，宋某鵬主張已支付房款包括以下證據：1.銀行憑單，載明：2014年1月22日存入孫某濤賬户5000元，2014年11月3日存入孫某濤賬户10000元，2018年11月22日存入孫某濤賬户3000元。2.收條，載明：“今收到人民幣30萬元整（叁拾萬元整）（交款人宋某鵬）。收款人：孫某濤。
2010年1月8日”，“今收到宋某鵬交來買孫某濤房款110000元整（壹拾貳萬元整）。收款人：孫某濤。2012年1月13日”，“今收到宋某鵬房款10000元整（壹萬元整）。收款人：孫某濤。2012年12月9日”，“今收到宋某鵬預售樓款（20000元）大寫（貳萬元整）。收款人：孫某濤。2015年8月9日”，“今收到宋某鵬現金人民幣50000元整，大寫（伍萬元整）。收款人：孫某濤。2015年8月18日”。以上共計508000元。孫某濤認可除2015年8月9日的收條外，其他收條都是其本人所寫，部分收條載明的“房款”是應宋某鵬要求所寫，但不申請就2015年8月9日收條的筆跡進行鑑定。雙方均同意如本案涉及房屋尾款問題，請本院依法核算後直接在判決主文中體現。
關於北京市順義區×××房屋當前的佔有控制情況。庭審中，五被告陳述由其家庭成員共同佔有居住。在卷宗中，五被告亦表示已選購4套回遷安置房屋，孫某濤認可四套房屋家庭內部成員未進行分割。
裁判結果
被告孫某濤、劉某涵、齊某玲、孫某莉、孫某傑於本判決生效之日起30日內騰退順義區×××房屋並交付原告宋某鵬；
原告宋某鵬在接收順義區×××房屋當天向被告孫某濤、劉某涵、齊某玲、孫某莉、孫某傑支付購房尾款29095元。
房產律師靳雙權點評
雙方簽訂的《房屋買賣協議》經之前判決書確認合法有效。依法成立的合同對合同當事人各方具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。就五被告抗辯孫某濤無權代表其他被告簽訂《房屋買賣協議》，故無法繼續履行合同，法院認為，判決書已認定“應認定《房屋買賣協議》經過雙方當事人商議，孫某濤的家庭成員對於《房屋買賣協議》應當知曉，法院對五被告主張的孫某濤擅自處分他人財產不予採信”，亦予以維持，因上述生效文書未認定孫某濤系無權處分行為，故法院對五被告的該項抗辯意見不予採納。
本案中，雙方簽訂房屋買賣合同，其主要權利義務就是支付房款和交付房屋、轉移房屋所有權，宋某鵬的訴求即要求五被告繼續履行該合同，交付涉訴房屋，屬於非金錢債務的履行。根據五被告自述，涉訴房屋順義區×××當前的實際控制佔有人即為五被告，結合其選購4套回遷安置房屋的事實，法院認為，該《房屋買賣協議》繼續履行不存在現實困難的，雙方應當依約繼續履行合同，五被告應當向宋某鵬交付房屋。
根據《房屋買賣協議》約定，涉訴房屋總價款以實際平方米×6500元為準，即82.63×6500=537095（元）；付款辦法為本協議簽字之日付30萬元，餘款待上述樓房交鑰匙時付清，多退少補。現根據之前卷宗的相關證據可知，宋某鵬已支付孫某濤508000元，孫某濤抗辯不是房款系借款但未向法院提交相關證據，故法院不予採納，綜上，法院依法核算房款金額後，認定宋某鵬未向五被告支付的房屋尾款為29095元。
