危舊樓房改造居民要自掏10餘萬元費用 - 細節都合理嗎
導讀：危舊樓房改建是城市更新範疇內的一種創新性做法，即對樓體危舊至加固修繕已不能解決問題的老樓，由居民、政府、樓房產權單位和改建實施主體多方分擔成本，將老樓拆除後原址復建的城市更新模式。這種原址復建需遵循戶數不增加、面積不減少、適當增加廚房衛浴面積的原則開展，其“保障性”強於“改善性”，與拆遷騰退有本質的區別。那麼在“原拆原建”性質專案中，居民又會對哪些細節提出疑問呢？這又會帶給廣大被拆遷、騰退人怎樣的啟示呢？
【疑問一：樓體層高縮減怎麼辦？】
在一些危舊樓房的改建方案中，因樓體拆除復建後的總高度受規劃限制，比如不能超過18米。要想實現面積不減少且適當增加廚房衛浴面積的改善目標，每一層的層高有所縮減就成了可行的辦法之一。
層高減小了，就有望省出一層的空間來進行擴建，需要擴大的面積也就出來了。但問題在於，許多老樓內都是一戶住著若干人，十幾平米的房屋內要想塞進去那麼多人，自置夾層搞成“複式”“閣樓”就成為了許多人的首選。層高一壓縮，夾層就弄不成了，只能靠上下鋪去解決住房困難問題。
顯然，在“原拆原建”的嚴格政策標準下，層高縮減是較難避免的。確有居住困難的居民只能通過申請政策性保障住房來嘗試解決問題。
就現行的徵拆補償法律法規而言，尚未對產權調換安置房的建設層高提出明確的要求，尤其是並未規定層高不允許適度縮減。故此，在明律師認為這一問題是需要居民與改建實施主體、屬地街道辦等充分協商的，並不是單純的法律問題。
【疑問二：樓體寬度是否有調整空間？】
原址復建的樓房除去層高外，寬度體量也是影響未來居住舒適度的要素之一。原有“筒子樓”“簡易樓”的建造模式往往使樓體內部空間十分擁擠逼仄，一些住戶盼望通過改建來改善樓房的居住體驗。
在這一問題上，同樣需要首先遵循樓房所在區域的國土空間規劃，看在規劃中所涉樓體究竟允許佔有多大空間和麵積，與周邊街道的間距是否合理，是否會影響到相鄰房屋的採光等等。
居民們可在充分了解上述規劃狀況的前提下與改建實施主體就此進行協商，即便樓體總體的寬度無法在設計方案的基礎上調整，其內部使用空間上也可能存在進一步調整和優化的空間。
擴出一兩米去或許較難實現，但幾十釐米的改善也會令實際的居住體驗有很大提升。
【疑問三：居民承擔10餘萬元改造費用是否合理？】
危舊樓房改建專案與一般拆遷騰退的最大區別，就在於居民需要自掏一部分腰包來購買復建後的房屋產權，從而實現由“租房住”的公房承租人向擁有自己房屋的產權人的轉變。
根據4部門於2020年聯合釋出的《關於開展危舊樓房改建試點工作的意見》規定，居民應分攤改建專案的部分改造成本，其中：
承租公房的居民……原面積部分，負擔成本不高於綜合改建成本中除政府和產權單位補助之外的不足部分；
改建後新增面積部分，按照不低於綜合改建成本負擔，也可按照同地段、同品質普通商品住房價格70%左右負擔，具體標準由區政府制定。
而若居民因經濟困難無力負擔的，可繼續承租改建後的房屋。原房屋面積部分，繼續按照公房租金標準收取租金；改建後新增面積部分，按照公租房租金標準收取租金，具體標準由區政府制定。
這就是說，如果居民確實掏不出這筆費用來，就難以通過改建取得房屋的所有權，只能繼續租房子住，這顯然是絕大部分居民所不能接受的。
而所謂“綜合改建成本”可不是一個小數目，基於一些危舊樓房絕佳的地段位置，其綜合改建成本可能高達10000元/平方米左右。若所涉樓房每戶增加10平方米獨立的廚房和衛浴面積，那麼每戶就至少需要承擔10萬元以上的綜合改建成本。
對於長期居住於危舊筒子樓、簡易樓內的住戶而言，一下子拿出10多萬元來無疑是件大事。故此，居民需要就這筆費用的問題與改建實施主體、街道辦、居委會等進行詳細協商，對其改建方案“掰開揉碎”進行審查討論，在政策允許的範圍內能爭取一點是一點，儘量替自己省錢。
《意見》中規定，規劃設計方案、改建實施方案要廣泛徵求居民意見，充分利用公共平臺，加大宣傳力度，提高工作透明度和居民的參與度，依法通過共治、自治機制解決改建中的問題。
公示規劃設計方案、改建實施方案，徵詢居民意見後，須將根據居民意見修改後的方案再次公佈。
改建意向徵詢、方案徵詢需經不低於總戶數三分之二的居民同意，方可開展下步工作。而最終簽訂改建協議的居民比例，《意見》規定不應低於90%，實踐中許多專案更是按照100%掌握。即只要有一戶居民不同意，原址復建就可能無法實施。
這就提示我們兩點：一是設計、改建方案是可質疑、可修改的，不是說方案拿出來了又是為了廣大居民“辦好事”，就不允許質疑，誰質疑誰就是干擾破壞改造工作；二是在協商過程中居民要“善於協商”，把問題提到點子上。
譬如在一些個案中，居民需交納的費用中被加入了原有樓體以外的經營性商鋪的改建成本，那麼這一部分費用該不該由居民來承擔，的確是值得好好說道說道的事情。
另外，任何一個此類專案中，改建實施主體為確保改建施工的順利實施，都會在居民交納費用中算入一定數額的“預留準備金”，以供施工中不時之需。這筆費用最終是“多退少補”的，且由屬地街道辦參與監管。那麼這樣一筆“準備金”是否可以適當少交一些以減小居民的負擔，也完全是可以探討的事情。
在明律師最後要提示廣大居民的是，危舊樓房改建專案屬於城市更新的一種實施方式，但的確不是傳統意義上的徵收拆遷。其不存在補償問題，更不存在“拆遷暴富”“佔大便宜”的可能性。居民朋友要牢牢把握住難得的政策機遇，爭取一舉將公房承租合同換成不動產權證書，同時徹底結束共用廚房、衛浴空間的尷尬困窘生活。
站穩這一基礎，大家儘可以充分行使自身的知情權、參與權和“表決”權，圍繞專案改建設計、實施方案的任何一個細節向改建實施主體詢問了解，並提出自己的疑問和意見。
要簽訂改建協議，必須簽得明明白白而不能稀裡糊塗，且簽下字來就不要想著反悔或者再去阻止施工。
如果在協商中遇到不能接受的具體問題，也可及時諮詢專業律師，在律師的諮詢、幫助下弄清相關問題有無解決方案，從而更早更好的配合簽訂改建協議，讓城市更新早日惠及自身。
而本文所述“危舊樓房改建”中涉及的徵詢意見、根據居民意見修改方案等程式對徵地拆遷中的被拆遷人群體同樣有所啟發。
對被拆遷人而言，只有勇於並且善於針對補償安置方案提出意見、要求聽證，才能在博弈中佔據主動權，為爭取更合理的補償安置權益創造條件。
盲目認為方案是政府定的，不容質疑也不容反對，質疑了就是不配合、不顧全大局，這是完全錯誤的認知，更會導致最終對補償安置結果不滿時難以救濟權利。
