商業地產租賃合同審查

本文主要圍繞商業地產租賃中租賃物基本情況，租賃期限、面積及租金，裝飾裝修條款，合同解除條款等四方面內容展開。

一、租賃物基本情況

1、房屋的權屬情況（所有權及轉租權） 

租賃房產的權屬情況是房產出租的關鍵，如何確認出租權的合法性呢，可以根據產權方直接出租房產及出租方轉租房產這兩種情形進行判斷。

2、租賃物用途

《民法典》第708條規定不僅規定了出租人交付租賃物的義務，同時也要求出租人交付的租賃物必須符合約定的使用目的。同時，《民法典》第709條也約定承租人必須按照約定的使用目的使用租賃物。

3、消防

實踐中，商業物業因自身特點通常要進行消防驗收。實踐中常常出現商業物業未經消防驗收即出租，以此主張租賃合同無效的糾紛。建設工程消防驗收（一次驗收）的義務主體是建設單位，二次裝修消防驗收（二次驗收）的義務主體一般也是建設單位，工程如需改建、擴建、內部裝修和用途變更，則該部分義務主體為使用單位。

需要說明的是，二次消防驗收不能和開業前消檢同時進行，必須要二次消防驗收合格後，方能申報開業前消檢。

二、租賃物的租賃期限、計租面積與租金

1、租賃期限

實踐中，租賃期限一般包含免租期和計租期。

根據《民法典》第七百零五條規定可知租賃期限最長可約定為二十年。

《民法典》及相關法律法規中並沒有針對“免租期”、“計租期”、“計租日”等概念的規定，“免租期”、“計租期”是根據實務操作設立的商務概念。

2、計租面積

商業地產租賃合同中通常會先確定租金單價（通常按租賃房屋面積每月每平方米計算），再乘以計租面積得出每月基本租金。因此，在雙方當事人最初洽談租賃意向之初，“計租面積”往往是雙方最先關注的商務條件之一。但是，“計租面積”也僅僅是商務概念而已，並非法定概念。雙方當事人可就“計租面積“的核算基礎進行談判協商，而不由法律過多介入限制。

3、租金

實踐中除租金外，承租人在租賃期間還會產生物業管理服務費、空調費（含超時空調費）、公共事業費、車輛管理服務費等其他費用，為免疑義，租賃雙方應當在租賃合同中對租金範圍（是否包括其他費用）進行明確，並對這些費用的繳納進行明確約定。

另外，商業地產租賃的週期一般都比較長，基於通貨膨脹的經濟考慮，在固定租金方式或固定租金結合提成租金方式下的固定租金部分，應隨著租賃市場的價格調升與整個商業物業的運營發展有所提升，在租金條款中對租金遞增標準進行明確約定。

但是，結合當下的實際情形，作為承租人而言，肯定不希望租金還保留一個逐年上漲的趨勢，但是這並非法律範疇，屬於商務談判事宜，此處不予展開講述。

四、裝飾裝修條款

實踐中承租方租賃商鋪後往往根據自己的經營需要或商業追求，對租賃房產投入大量資金進行裝修、改造，以實現在持續穩定的租賃關係下，租賃房產所涉的優質專案為企業貢獻穩定的利潤與現金流。商鋪租賃的週期一般都比較長，裝修投入成本高，往往還涉及退場交付的成本支出，所以租賃合同中對於裝修裝飾部分的條款十分重要。

《民法典》第七百一十五條的規定，承租人未經過出租人同意擅自進行裝修的，可認定為侵害出租人財產權的行為，出租人有權要求承租人承擔民事責任，包括但不限於恢復原狀、賠償損失等。

《房屋租賃合同糾紛司法解釋》第七條至第十一條則從合同狀態（包括合同無效、解除、期限屆滿）及是否經過出租人同意進行裝修裝飾（即善意添付及惡意添付）兩個角度對裝飾裝修物的處置進行了約定。

建議在租賃合同中對裝飾裝修部分進行明確約定，以免在合同履行或終止時出現不必要的紛爭。

五、合同解除

根據《民法典》的規定，合同解除權分為法定解除權及約定解除權。除了《民法典》第五百六十三條規定以外，針對租賃合同的提前解除，《民法典》租賃合同篇及《房屋租賃合同糾紛司法解釋》也賦予了出租人及承租人法定解除權。