房地產債權融資規定是什麼？
一、房地產債權融資規定是什麼?
房地產債權融資規定是通過一定的方式是可以完成債權的融資的，具體的方式如下所述。
1、委託貸款
即由投資人將資金交給商業銀行或信託公司委託後者向房地產企業提供貸款。如下圖所示。
2、股 債
即由投資人向房地產企業提供貸款的同時，受讓該房地產企業的全部或部分股權，並約定原股東在一定條件下回購股權。
二、融資規定中的主要問題是什麼?
1、名股實債
實踐中，投資人為減少風險，控制被投資公司，在提供貸款的同時或之前，往往受讓全部或部分被投資公司的股權，並約定原股東有義務在一定條件下按約定價格回購股權。有的投資協議約定，在投資人持股期間，被投資公司需要向投資人支付固定的股息或紅利。這種交易安排，有時被稱為名股實債。名股實債可能涉及以下問題。
(1)被投資公司支付的股息需要滿足一定條件才能進行所得稅稅前扣除
根據《企業所得稅法》，企業向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項在計算應納稅所得額時不得扣除。但是，根據《國家稅務總局關於企業混合性投資業務企業所得稅處理問題的公告》，同時滿足以下條件的，被投資企業支付的股息可以確認利息支出，進行稅前扣除。
(一)被投資企業接受投資後，需要按投資合同或協議約定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利潤、固定股息，下同);
(二)有明確的投資期限或特定的投資條件，並在投資期滿或者滿足特定投資條件後，被投資企業需要贖回投資或償還本金;
(三)投資企業對被投資企業淨資產不擁有所有權;
(四)投資企業不具有選舉權和被選舉權;
(五)投資企業不參與被投資企業日常生產經營活動。
投資人取得滿足上述條件的股息需要繳納企業所得稅，甚至營業稅或增值稅及其附加，而一般情形下，投資人取得股息和紅利無須繳納企業所得稅。不過，實踐中，能同時滿足上款所述條件的投資安排並不多。特別是回購的主體往往是原股東，而非被投資公司。
(2)股權回購涉及國有資產需要進行評估和進場交易
如果投資人是國有或國有控股企業，則其持有的被投資公司的股權將被認定為國有資產。如前所述，國有資產的轉讓需要按規定進行評估和進場交易，否則，股權回購將有可能被認定為無效。
(3)回購外商投資企業的股權需要經外商投資企業審批機關批准，否則，不生效
如果被投資公司是中外合資或中外合作等外商投資企業，根據《最高人民法院關於審理外商投資企業糾紛案件若干問題的規定(一)》，股權回購(轉讓)協議未經外商投資企業審批機關批准的，不生效。
2、財務顧問費
投資人在收取利息、股息之外，往往還會收取財務顧問費。財務顧問費一般按總投資額的一定比例確定，其支付時間和方式通常與利息一致，其支付主體有可能是被投資公司，也可能是其股東。投資人往往會同被投資公司或其股東簽訂財務顧問協議，約定財務顧問服務內容，例如提供投融資諮詢服務，引進投資者、制定和落實引資方案、安排商務談判並促成交易等，但實際上投資人並未或未完全提供財務顧問服務。根據最高人民法院對深圳蔚深投資有限公司等與南寧金融市場證券交易中心等拆借資金糾紛案，和上海東方高聖投資顧問有限公司與成都置信實業(集團)有限公司、四川置信凱德實業有限公司居間及財務顧問合同糾紛案的判決，提供財務顧問服務的一方須證明其已經提供了約定的服務，否則，其要求支付財務顧問費的要求將得不到支援。
3、強制分紅
在名股實債類交易安排中，投資人往往要求被投資公司每半年分紅或每季分紅一次，無論被投資公司是否實際盈利。根據《中華人民共和國公司法》(簡稱“《公司法》”)，公司在有利潤的情況下，才能進行分配，且公司在分配當年稅後利潤時，應首先用當年利潤彌補虧損;其後，應按照規定提取法定公積金或任意公積金。要求被投資公司在未盈利的情況下，預先向股東分配利潤，違法了《公司法》相關規定，存在被要求向被投資公司退還利潤的風險。
4、企業間借貸
在有些交易安排中，投資人會設定一層甚至多層中間結構，一般是有限合夥企業，專門用於提供貸款。如下圖所
根據《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》，法人之間、其他組織之間以及它們相互之間為生產、經營需要訂立的民間借貸合同，除存在合同法第五十二條、該規定第十四條規定3的情形外，當事人主張民間借貸合同有效的，人民法院應予支援。上述有限合夥企業的主要功能就是投資，包括股權和債權投資，但這些企業並沒有取得金融許可證，因此，這些企業同被投資公司之間簽訂的貸款合同不排除被認定為無效的可能性。
5、獨立擔保
在有些擔保合同中規定，擔保合同具有獨立的效力，不因主合同無效而無效。這樣的規定在司法實踐中有可能得到不法院支援。根據最高人民法院以往的判例，獨立保證(即約定保證合同的效力獨立於主合同的效力，不因主合同無效而無效)目前僅適用於國際商事交易。儘管該等司法判例不屬於法律、行政法規或司法解釋，但不排除法院在審理相關糾紛時遵循該等司法判例作出判決。
在我們現實生活當中，現在房地產是存在一些債權融資的，這裡的債權融資主要指的就是投資人向房產提供貸款的同時，也受上該企業的全部或者是部分的一些股權，這樣的一種融資方式是非常重要的。
