關於城中村改造拆遷 - 你不能不知道的！

在遇到的很多拆遷案子中，大部分都是打着公共利益的旗號來達到拆遷的目的。然而許多朋友就會認爲這個拆遷補償是國家補償的，不會差錢，不會虧待我們，不能和國家過不去，一聲不吭的就把拆遷協議簽了，還傻呵呵的以爲是自己賺到了。回過頭來卻發現自己的補償太少了，想要反悔，卻是沒有用的了。還有就是“掛羊頭賣狗肉”式的做法也是不盡其數的。

一、 城中村改造

城中村主要是指農村村落在城市化進程中，由於全部或大部分耕地被徵用，農民轉爲居民後仍在原村落居住而演變成的居民區，亦稱爲“都市裏的村莊”。城中村的土地性質或爲集體土地，或爲國有土地，實踐中需要調查方能夠確定。

二、城中村改造拆遷補償方式

城中村改造拆遷有兩種方式，一是列入城市規劃區的集體土地，這類土地按國有土地拆遷程序進行。二是按集體土地性質拆遷標準補償。需要注意的是，這兩個在徵收程序方面是不一樣的。補償內容大體上分爲以下幾個項目：

1、宅基地置換。各地方依據地方政策制定補償標準。而補償方式有：純貨幣補償、產權置換和貨幣補償與產權置換混合補償。具體選擇哪種補償方式較爲適宜，根據個人情況決定。

2、臨時安置費、補助費需補償。截止2011年標準：臨時安置費按15元/平方米計算，搬遷費按10元/平方米，按兩次計算。這大多集中在選擇回遷房的補助羣體上。在回遷之前，定期、定戶、定人發放補助，以資助臨時的安置及生活費用。

3、地上房屋補償款及裝修款。沒有具體的補償標準，但此涉及評估機構的評定，對於評估機構的選擇應主動。

4、停產停業損失。該項主要針對企業、公司和個體工商戶。對於停產造成的損失，主要還在於協商談判，可操作空間較大。

5、拆遷獎勵。部分拆遷會有拆遷獎勵政策。用於鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自願遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，該獎勵主要是地方政策制定，沒有參考標準。

6、其他補償或補助。這也是在於地方政策的調整，沒有具體的法律法規，協商談判空間很大。

三、房屋拆遷補償計算

拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用於補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)週轉補償費，用於補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用於鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自願遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式爲：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

四、城中村改造政策

1、土地出讓金除上繳省裏的3%和提取淨收益的10%廉租住房建設基金外，市財政在10個工作日內全額返還項目所在地的區政府，用於被拆遷村民的補償安置。

2、建設過程中涉及的人防工程易地建設費參照經濟適用房的政策，城市基礎設施配套費、文物鑽探費、考古發掘費、房屋初次交易費、房屋土地權屬初次登記費等其他各類行政事業性收費按標準的30%繳納;新型牆體材料專項基金、散裝水泥專項基金等各類政府性基金按規定繳納。

3、商品房建設中涉及的供水、供電、供氣、供暖、電信、廣電等綜合管網的開口費、初裝費等非維護性和非使用性經營服務收費，且屬於市級權限範圍內設定的，按標準的30%繳納;市、區政府有關部門管轄單位收取的其他經營服務性費用，原則上按標準的50%繳納。

五、城中村改造優惠政策?

1、個人補償費免徵所得稅，只要是按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，單位和個人因土地被徵用而取得的不動產拆遷補償費，均不徵收營業稅，個人取得的補償費，屬於補償性質的收入。

2、買安置房超過補償部分仍要交契稅。根據相關規定，土地、房屋被縣級以上人民政府徵用、佔用後，重新確定土地、房屋權屬，用於和被徵用、佔用的土地、房屋相同用途的，其銷售價格或評估價格相當於補償費部分，免徵契稅，超過補償費的部分，仍徵收契稅。

3、企業搬遷按規定標準從政府取得的補償收入，其中，應該企業透過招標、拍賣、掛牌等市場形式取得的土地轉讓收入減去。

無論是城中村改造拆遷或者是房屋拆遷，大家都會遇到或多或少的問題。大家可以諮詢當地政府或者拆遷辦，也可以打電話諮詢律師，許多人存在一種誤知，覺得給律師打電話，律師或許會騙自己的錢，會誘導自己打官司。要知道打電話諮詢律師是不會騙走你的錢，相反律師需要花費時間來爲您解答任何問題。遇到拆遷問題一定不要拖，一旦你開始拖着不去解決，拆遷方就會有各種理由來拆你的房子。在遇到利益損失、補償不合理，您都可以積極維護自己的權益。