土地入股作爲轉讓的具體標準是什麼？

(1)一種觀點認爲：以土地使用權作價入股，不同於轉讓，兩者根本的區別是：國有土地使用權入股是將土地使用權作爲新的公司的註冊資本金，是提供土地使用權的一方履行出資義務，將土地使用權變更登記到公司名下的行爲。公司法也規定了土地使用權可以作爲出資。

持這種觀點的理由是：

1、《房地產管理法》第28條規定：依法取得的土地使用權可以依照本法和有關法律、行政法規的規定作價入股、合資、合作開發經營房地產。這裏的作價入股，是組建公司的出資方式，土地使用權是作爲註冊資本金的，不同於轉讓，雖然最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第18條規定，享有土地使用權的一方以土地使用權作爲投資人與他人合作建房，簽訂的合建合同，是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。該規定認爲土地使用權的投資是土地使用權的轉讓。但該規定只是適用於《房地產管理法》頒佈以前的合建合同。另外他們認爲在合作建房中如果土地使用者將土地使用權作爲項目設立時公司的出資，就不是一般意義上的轉讓而是作價入股。建設部《城市房地產轉讓管理規定》第三條第二款第一項將作價入股視爲“其他合法轉讓形式”但該規定屬於部頒規章，是下位法，而《房地產管理法》是上位法，下位法不能違背上位法。

2、從另一角度說，《房地產管理法》第28條規定，土地使用者是用土地與他人作價入股進行房地產開發經營，如果作價入股是轉讓而又必須達到投資25%以上纔可以變更，那麼土地使用者就不是用土地作價入股而是用自己的項目作價入股了。也就不是28條而是屬於《房地產管理法》第39條的情形了。

3、土地使用權作價入股與土地使用權轉讓是兩種不同性質的合同。“轉讓”從實質上講，是一種土地使用權的買賣，是一方移轉權利，另一方支付價金的法律行爲，是一種交易行爲;而“作價入股”則是一種爲了組建公司的共同目的而投資的行爲，是一種合作行爲，作價入股的目的並不是以移轉權利來獲取價金，而是形成註冊資本金分配收益的行爲。或者說，“轉讓”的目的是完成各自的並互負對價的目的，“作價入股”的目的是爲了完成共同的目標——組建公司。

4、《房地產管理法》第39條對投資25%的限制，從立法本意上講，是爲了防止土地的“空倒”和炒賣地皮，而《房地產管理法》第28條的本意是鼓勵利用“作價入股”這種方式來完成一定的建設項目，是對土地利用政策的體現。

(2)二者的立法出發點不同。

1、將“作價入股”視爲轉讓土地並受投資總額25%的限制，實際上不可行。一則以“作價入股”的方式擬組建的公司尚未成立，怎麼能要求這時候就投資25%二則，以“作價入股”投資，是一種公司成立時的出資方式。按照公司法的規定，出資必須到位，而土地使用權的出資方式必須將土地使用權登記在公司名下。如果拘泥於《房地產管理法》39條25%的規定，就不具備轉讓過戶的條件，不能過戶，出資人將無法完成出資義務。

2、另一種觀點認爲：以土地使用權作價入股成立公司，是土地使用權轉讓的一種形式，具有土地使用權轉讓的性質，至於作價入股是否也受《中華人民共和國城市房地產管理法》第39條投資額的限制，應該分以下兩種情況：一種是具備39條投資額限制條件，轉讓房地產的，受其限制;另一種是隻繳納了土地出讓金，完全沒有開發的，則不。

綜上所述，土地入股只要投資比例超過25%，即算作轉讓。除此之外，要將土地作價入股與土地使用權轉讓進行區分，二者不能劃等號。土地入股主要方式爲股權收購和資產收購與土地使用權轉讓交易方式存在很大區別，當事人需要注意。