資產評估房產稅所得稅

資產評估增值時個人所得稅及企業所得稅的稅務處理

在現實生活中，投資方投入的不動產基本上都實現了資產評估增值，

對於投入資產評估增值的稅務處理，筆者爲方便讀者理解，按投資者性質分爲兩類來說明：

1、個人以不動產對外投資時評估增值所得的稅務處理

《國家稅務總局關於非貨幣性資產評估增值暫不徵收個人所得稅

的批覆》國稅函[2005]319號文中規定：個人投資者在投資時發生的評估增值所得，暫不徵收個人所得稅，而在投資收回、轉讓或清算股權時如有所得時再按規定徵收個人所得稅，其“財產原值”爲資產評估前賬面價值。

該法規存在很多不足的地方，首先，對於個人以非貨幣性資產對外投資的個人所得稅處理原則上沒有和企業所得稅保持一致，即沒有分爲按公允價值出售非貨幣性資產和對外投資兩項部分進來處理;另外，由於投資時點與該投資收回、轉讓時點存在很長的時間間隔，納稅人往往藉此實現延遲納稅的目的;最後，該法規沒有嚴格規定投資收回、轉讓或清算股權時覈定收入標準，而是提到在投資收回、轉讓或清算股權時“如”有所得時再按規定徵收個人所得稅，由於我國資本市場關聯交易、內部操作股價等不規範事件頻繁發生，投資者往往可以透過人爲調低股價規避個人所得稅。

正是由於上述檔案的種種弊端，國家稅務總局專門針對個人投資資產評估增值所得的個人所得稅徵收辦法重新發布了一份檔案，即《關於資產評估增值計徵個人所得稅問題的通知》國稅發[2008]115號，文中規定：個人(自然人，下同)股東從被投資企業取得的、以企業資產評估增值轉增個人股本的部分，屬於企業對個人股東股息、紅利性質的分配，按照“利息、股息、紅利所得”項目計徵個人所得稅;個人以評估增值的非貨幣性資產對外投資取得股權的，對個人取得相應股權價值高於該資產原值的部分，屬於個人所得，按照“財產轉讓所得”項目計徵個人所得稅。以上稅款均由被投資企業在個人取得股權時代扣代繳。

2、企業法人以不動產對外投資時評估增值所得的稅務處理。

根據《國家稅務總局關於企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》(國稅發[2000]118號)的規定，企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股票，應在投資交易發生時，將其分解爲按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，並按規定計算確認資產轉讓所得或損失。上述資產轉讓所得如數額較大，在一個納稅年度確認實現繳納企業所得稅確有困難的，報經稅務機關批准，可作爲遞延所得，在投資交易發生當期及隨後不超過個納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中。

綜上所述，個人的房產不會當作公司的註冊資本交稅，而如果是其他的房產買賣交易都應該繳納相應的稅費，相應的稅費是否屬於免徵範圍需要根據政策去了解，土地增值稅一般都是要分情況去徵收的。