關於車位糾紛的裁判規則

隨着我國經濟快速發展，人民的生活水平日益提高，私家車保有量大幅上升，關於車位糾紛的數量也有所增長。車位糾紛主要發生在業主與開發商之間、業主與業主之間，車位糾紛指的是雙方就車位地權屬、使用、收益等發生爭議。《中華人民共和國民法典》（以下稱爲《民法典》）中可用於解決此類糾紛的法律依據較少，其中有關車位權屬的規定較此前的《中華人民共和國物權法》（以下稱爲《物權法》）而言並未調整，司法實踐中的車位糾紛也比較複雜，本文透過對中國裁判文書網一些重要案例的篩選和總結，對車位糾紛的理論問題進行探討，並梳理實踐中重要的裁判規則。

基本理論

一、住宅小區停車位的概念和分類

住宅小區停車位是在建築區劃內用於停放汽車的位置。按照空間位置的不同，住宅小區停車位可以分爲地面停車位、建築物首層架空停車位、建築物屋頂平臺停車位、地面獨立多層停車樓停車位、地下停車位等。其中地面停車位是目前比較普遍的停車位，主要包括規劃的地面停車位和佔用業主共有的道路或其他場所的地面停車位兩種。按照性質的不同，住宅小區地下停車位可以分爲人防地下停車位和非人防地下停車位，人民防空工程是爲保障戰時之需而修建的地下防空工事，它包括單獨修建的地下防空建築和結合地面建築修建的防空地下室。人防地下車位即是在住宅小區內，對結合地面建築修建的防空地下室改造而成的地下停車位。非人防地下車位是指利用小區地下空間建設的專門停放車輛而不具有人民防空工程性質的停車位。

二、住宅小區停車位的法律性質爭議

（一）主從物說

房屋是主物，停車位是從物，住宅小區內的停車位與建築區劃內的建築物是從屬關係，住宅小區開發建設完成後，開發商因建造行爲原始取得小區內商品房和停車位的所有權，房屋銷售後，因合同行爲，房屋所有權轉移給業主，停車位作爲房屋的從物，其所有權亦隨之轉移歸業主所有。

（二）必要的配套設施說

停車位屬於住宅小區之必要的公共配套設施而歸全體業主共有，一旦物業建設與開發規劃被確定，小區停車位就應該歸屬於全體業主共有。

（三）添附說

住宅小區停車位與建築物共同構成土地的添附物，該新構成的添附物應由一人所有或者多個共有人所有，停車位依附於土地而存在，商品房一經銷售，全體業主取得了小區的土地使用權，按照“房地一體”原則，也取得作爲土地附着物之停車位的所有權。

（四）獨立物說

住宅小區停車位屬於建築區劃內的獨立物，其獨立於住宅小區的商品房，兩者不存在依附與被依附關係。

筆者更爲贊同獨立物說，按照我國目前的房屋交易習慣，並非是把房屋和停車位捆綁在一起進行銷售，如果停車位屬於開發商獨立建設，開發商會把附贈、出售、出租折扣停車位等作爲銷售手段。在司法實踐中也傾向於獨立物說，下文的實務要點三中，江蘇省進階人民法院也認爲現實生活中車位與所在小區的房屋通常並不存在固定對應關係，車位亦可單獨出售。

三、《民法典》中關於住宅小區停車位的法律規定

第275條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人透過出售、附贈或者出租等方式約定。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

第276條建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

裁判規則

實務要點一：

根據規劃建設地面車位是開發商建設物業附屬設施的義務，開發商並不因停車位的建設經過規劃批准而必然享有車位的所有權。

實務要點二：

人防車位的使用權和收益權屬於投資者，業主出資購買房屋不能視爲對人防工程的投資，業主並不當然享有使用權和收益權。

實務要點三：

車位不是房屋出售或出租的必需附屬物，不適用租賃房屋中關於優先購買權的規定。

實務要點四：

《民法典》第276條屬於授權第三人規範，只有認爲被損害合法利益的特定業主纔可主張適用，其他人不得主張。

實務要點五：

機械車位不同於普通停車位，作爲機械車位的買受人，應當知曉機械車位與普通車位之間存在價位、使用、維護等方面的差異。

我國住宅小區停車位的法律性質存在爭議，法律規定也不甚完善，在司法實踐中形成了一些可供參考的裁判規則。一是在車位所有權的認定上，根據規劃建設地面車位是開發商建設物業附屬設施的義務，開發商並不因停車位的建設經過規劃批准而必然享有車位的所有權。二是關於車位的法律性質，有法院認爲車位不是房屋出售或出租的必需附屬物，不適用租賃房屋中關於優先購買權的規定。三是《民法典》第276條屬於授權第三人規範，只有認爲被損害合法利益的特定業主纔可主張適用，其他人不得主張。四是人防車位的使用權和收益權屬於投資者，業主出資購買房屋不能視爲對人防工程的投資，業主並不當然享有使用權和收益權。五是機械車位不同於普通停車位，作爲機械車位的買受人，應當知曉機械車位與普通車位之間存在價位、使用、維護等方面的差異。