房屋租賃合同糾紛中 - 律師幫助委託人成功追回拖欠的租金以及違約金、房屋佔用費

（2020）粵05民終84號上訴人（原審被告）：廣東XX公司，住所地汕頭市龍湖區************之2。法定代表人：顧X1。委託訴訟代理人：許XX，廣東XX律師。委託訴訟代理人：何XX，廣東XX實習律師。

被上訴人（原審原告）：廣東省XX公司，住所地爲汕頭市龍湖區***********。負責人：謝XX。委託訴訟代理人：蔡飆，廣東嶺海律師事務所律師。委託訴訟代理人：張XX，廣東嶺海律師事務所律師。

上訴人廣東XX公司（以下簡稱XX公司）因與被上訴人廣東省XX公司（以下簡稱廣東XX公司）租賃合同糾紛一案，不服汕頭市龍湖區人民法院（2019）粵0507民初1318號民事判決，向本院提起上訴。本院於2020年1月10日受理後，依法組成合議庭進行了審理。因新冠肺炎疫情影響及當事人申請庭外調解，審限依法扣除。本案現已審理終結。

上訴人XX公司上訴請求：1.依法對一審法院作出的（2019）粵0507民初1318號民事判決予以改判；2.本案一、二審訴訟費用均由廣東XX公司承擔。事實與理由：一、一審法院判決第四項中要求XX公司付還廣東XX公司自2019年4月1日起至交還租賃房屋之日止按每月8337.2元計算的房屋佔用費存在錯誤。XX公司與廣東XX公司之間關於汕頭市***8*19*01**之3的房屋租賃合同補充附頁中第一條所提及車位，廣東XX公司自2019年7月8日起已經將該車位收回。XX公司自2019年7月8日起未繼續佔用該車位。一審法院判令XX公司付還廣東XX公司自2019年4月1日起至交還租賃房屋之日止按每月8337.2元計算的房屋佔用費存在錯誤。XX公司自2019年7月8日已經停止佔用、無法佔用該停車位，一審法院要求XX公司支付自2019年7月8日起至交還廣東XX公司租賃房屋之日止的車位佔用費存在錯誤。XX公司向廣東XX公司支付的房屋佔用費自2019年7月8日應該以每月7537.2（8337.2-800）元計。因此，請二審法院予以糾正。二、XX公司向廣東XX公司交付的租賃保證金12540元，應抵扣廣東XX公司要求XX公司支付的違約金。依據雙方租賃合同第四條第四款中約定，廣東XX公司在交付租賃房屋前，向XX公司收取的租賃保證金12540元，應抵扣廣東XX公司要求XX公司支付的違約金。依據租賃合同該條款約定，如XX公司在租賃期內違反合同約定或有導致廣東XX公司損失的侵權行爲，該保證金將直接用於抵扣XX公司所應承擔的違約金及損失賠償金。原審判決未對該部分租賃保證金抵扣XX公司應承擔的違約金予以認定，必將致使XX公司的權利受損，請二審法院予以糾正。三、原審法院判決中對XX公司支付違約金的起算日期計算有誤，應予以糾正。原審法院判決第三項中要求XX公司從2018年7月1日起，以當月結欠的租金數額爲基數，自當月的前一月的11日起至2019年3月31日止按中國人民銀行規定的金融機構同期人民幣貸款基準利率計算的違約金。按照該計算方式來計算XX公司2018年7月份的違約金，應從2018年6月11日起開始計算。但XX公司與廣東XX公司之間簽訂的房屋租賃合同的租賃期系自2018年7月1日起算。如果從2018年6月11日起計算XX公司的違約金數額即有視XX公司自2018年6月11日起有逾期之嫌，這樣的計算方式對XX公司而言並不公平。再者，廣東XX公司在原審中訴請法院判令XX公司支付的違約金是從2018年9月27日起計算，如法院認定XX公司應該向廣東XX公司支付違約金，違約金的計算起始時間應該自2018年9月27日起計算。因此，請求二審法院予以糾正。XX公司上訴又補充，本案的上訴期間，廣東XX公司於2019年12月11日，對租賃房屋停水停電，並限制XX公司進入，因此，從2019年12月11日起XX公司已實際沒有佔用租賃房屋。上訴具體請求是對判決書第三項，改判爲從2018年7月1日起以當月結欠的數額爲基數，自當月的11日起。判決第四項改爲自2019年4月1日起按每月8337.2元計算佔用費，自2019年7月8日起按每月7537.2元計算（去掉一個車位費）。因爲XX公司有交租賃保證金，應在判決書中明確，明確能夠在保證金中抵扣XX公司的違約金。被上訴人廣東XX公司辯稱，1.廣東XX公司確實於2019年7月收回車位，同意從2019年7月起按照7537.20元計算房屋佔用費。2.廣東XX公司於合同簽署後確有收到租賃保證金12540元，同意按照合同約定抵扣違約金。但是一審庭審後，XX公司在使用房屋過程中，額外產生了水電費合計3426.35元，請求二審法院在抵扣違約金之前，先行抵扣XX公司拖欠的水電費，即租賃保證金在扣除水電費後，XX公司主張的可抵扣的金額爲9113.65元。3.違約金從2018年9月27日起算無異議。4.廣東XX公司與XX公司在簽署《房屋租賃合同》時，達成的每日按欠付款項的1％計算違約金條款[合同10.4（一）]，是雙方真實的意思表示，不違反相關法律、行政法規的規定;且根據《九民會議紀要》第50條“主張違約金過高的違約方應當對違約金是否過高承擔舉證責任”的法律適用規則分析，一審法院在XX公司未舉證的情況下，僅根據XX公司一審庭審主張“違約金按日1％太高，應按人民銀行同期貸款利率計算”的抗辯，即判決應按人民銀行同期貸款利率計算違約金，屬於適用法律明顯違背立法原意的錯誤，故請求二審法院依法予以改判。5.廣東XX公司與XX公司在簽署的《房屋租賃合同》補充附頁之10達成合意“任何一方違反合同條款所引起守約方的一切損失和費用（包括合理律師費）均爲由違約方承擔”。一審法院在認定XX公司未按期支付租金已構成違約（一審判決書第4頁倒數第3行）且在廣東XX公司已提供證據證明支付8543.97元律師費（一審判決書第4頁第4段）的情況下，以證據不足駁回訴訟請求，屬於認定事實錯誤，故請求二審法院依法予以改判。針對XX公司的上訴補充，廣東XX公司認爲，根據雙方簽署的合同附頁之八的約定，XX公司一旦拖欠租金達三十天以上，廣東XX公司有權停水停電，也有權對租賃房屋鎖門等限制措施。由此所造成的後果均由XX公司承擔。廣東XX公司向一審法院起訴請求：一、判決廣東XX公司與XX公司於2018年9月27日簽訂的《房屋租賃合同》於2019年1月1日解除；二、判決XX公司立即向廣東XX公司支付拖欠的租金75034.8元及違約金（自逾期之日起按日利率1%計算暫計至2019年3月31日止的違約金爲105382.21元）；三、判決XX公司立即向廣東XX公司支付拖欠的水、電費及線路損耗費共計3623.26元；四、判決XX公司支付廣東XX公司律師費8453.97元。在一審庭審中，廣東XX公司變更上述訴訟請求爲：一、判決廣東XX公司與XX公司於2018年9月27日簽訂的《房屋租賃合同》於2019年3月31日解除，及XX公司向廣東XX公司支付相應的佔用費（自2019年4月1日起至XX公司交廣東XX公司交付租賃物止，按8337.2元每月計），暫計至7月31日是33348.4元；二、判決XX公司立即向廣東XX公司支付拖欠的租金75034.8元及違約金（自逾期之日即2018年9月27日起按日利率1%計算暫計至2019年3月31日止的違約金爲105382.21元）；放棄上述第三項訴訟請求，理由是XX公司在開庭前已付清6月30日前的水電費；四、判決XX公司支付廣東XX公司律師費8453.97元。一審法院認定事實：2015年9月11日，XX公司與廣東XX公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：廣東XX公司將汕頭市********01**之3號房出租給XX公司辦公使用，租賃期限自2018年7月1日起至2019年6月30日止；租金每月爲22.84元/㎡，車位一個，租金800元/月，合計8337.2元；租金按月結算，由XX公司在每月的10日前以轉賬方式繳付下一結算週期的租金給廣東XX公司；XX公司負責按期支付租賃房地產的水電費、衛生費、房屋物業管理費等因使用租賃房地產所產生的費用；廣東XX公司交付租賃房屋前，XX公司應向廣東XX公司支付租賃保證金12540元。逾期支付的，XX公司應每日按欠付款項的1%向廣東XX公司支付違約金。2018年12月18日，廣東XX公司向XX公司發出《物業租金催收通知書》，要求XX公司在2018年12月25日前一次繳清租金50023.20元及違約金27929.60元。2018年12月25日，XX公司向廣東XX公司申請2018年下半年租金共計50023.20元於2019年1月5日前付清。此後，XX公司沒有還款。一審訴訟期間，廣東XX公司、XX公司雙方均確認：XX公司結欠廣東XX公司自2018年7月1日起至2019年3月31日止按每月8337.2元的租金共計75034.8元。訴訟期間，XX公司提出：租賃合同期限到2019年6月30日止，XX公司承認違約，同意解除租賃合同。一審訴訟期間，廣東XX公司向一審法院提交了《民事委託代理合同》及發票各一份，該合同由廣東XX公司與廣東XX簽訂，合同約定：由廣東XX委派律師擔任廣東XX公司與XX公司租賃合同糾紛一案的委託訴訟代理人，律師代理費爲8453.97元。發票由廣東XX向廣東XX公司出具，日期爲2019年5月7日，服務名稱爲訴訟代理費，金額爲8453.97元。一審法院另查：本案租賃房產的所有權人爲廣東省XX公司。廣東省XX公司於2014年11月1日將本案租賃房產委託廣東XX公司租賃經營管理，委託期限至2019年12月31日止。

一審訴訟期間，廣東XX公司向一審法院提交廣東省XX公司出具《確認書》一份，內容爲：“鑑於我司位於汕頭市***************已經授權廣東省XX公司租賃經營管理，我司同意由廣東省XX公司以自己名義對違約承租人提起訴訟、主張權利。”一審法院認爲，廣東XX公司與XX公司簽訂的《房屋租賃合同》，除其中關於每日按欠付款項的1%計算違約金的條款，因超過遲延支付租金造成損失的百分之三十，一審法院不予認可外，其餘條款應認定有效。XX公司沒有按合同約定期限向廣東XX公司支付租金，已構成違約，應承擔相應的違約責任。關於廣東XX公司要求判決雙方於2018年9月27日簽訂的《房屋租賃合同》於2019年3月31日解除、XX公司向廣東XX公司支付自2019年4月1日起按每月8337.2元計算房屋佔用費的訴訟請求，證據及理由充分，應予支援。關於廣東XX公司要求XX公司支付拖欠的租金75034.8元及違約金的訴訟請求，證據及理由充分，應予支援，但違約金應參照中國人民銀行規定的金融機構同期同類貸款利率計算。關於廣東XX公司要求XX公司支付律師費8453.97元的訴訟請求，證據不足，不予支援。關於XX公司提出違約金按日利率1%計算太高，應按人民銀行同期貸款利率計算的主張，理由成立，予以採納。綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第九十四條第二項、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規定，判決如下：一、廣東XX公司與XX公司於2018年9月27日簽訂的《房屋租賃合同》於2019年3月31日解除。二、XX公司應於判決發生法律效力之日起十日內，付還廣東XX公司租金75034.8元。三、XX公司應於判決發生法律效力之日起十日內，付還廣東XX公司從2018年7月1日起，以當月結欠的租金數額爲基數，自當月的前一月的11日起至2019年3月31日止按中國人民銀行規定的金融機構同期人民幣貸款基準利率計算的違約金。四、XX公司應於判決發生法律效力之日起十日內，付還廣東XX公司自2019年4月1日起至交還廣東XX公司租賃房屋之日止按每月8337.2元計算的房屋佔用費。五、駁回廣東XX公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費4149元，由廣東XX公司負擔100元，XX公司負擔4049元並應於判決發生法律效力之日起十日內直接付還廣東XX公司。二審期間，廣東XX公司向本院提交下列證據：證據一：7-9月份水電費用表、證據二：10-12月份水電費用表。這兩份證據證明一審庭審後XX公司在使用房屋過程中，額外產生了水電費合計3426.35元。XX公司發表質證稱，對證據一，沒有異議。對證據二，XX公司暫時無法確認。本院審理查明，一審判決認定的事實與本案的證據一致，本院予以確認。

本院認爲，廣東XX公司與XX公司簽訂《房屋租賃合同》，其合同效力，除違約金條款“每日按欠付款項的1%計算違約金”被認定無效之外，其餘條款有效。對此，廣東XX公司與XX公司均無上訴要求改判，本院予以確認。有效的合同條款，合同當事人均應誠實全面履行，XX公司沒有按合同約定期限向廣東XX公司支付租金，已構成違約，應承擔相應的違約責任。一審法院判決XX公司付還廣東XX公司拖欠的租金、合同違約金和房屋佔用費，符合合同約定和法律規定，本院予以維持。二審審理期間，廣東XX公司答辯同意按XX公司的部分上訴意見，從2019年7月起按照7537.20元計算房屋佔用費和違約金從2018年9月27日起算。對此，本院認爲，當事人有權調整自己的民事權利義務，對廣東XX公司的意見予以採納准許，因此調整一審法院的相關判決。即：XX公司應於判決發生法律效力之日起十日內，付還廣東XX公司自2019年4月1日起至2019年6月31日按每月8337.2元計算的房屋佔用費，自2019年7月起至交還廣東XX公司租賃房屋之日止按每月7537.20元計算的房屋佔用費。XX公司應於判決發生法律效力之日起十日內，付還廣東XX公司從2018年9月27日起，以當月結欠的租金數額爲基數，自當月的前一月的11日起至2019年3月31日止按中國人民銀行規定的金融機構同期人民幣貸款基準利率計算的違約金。關於XX公司上訴稱原審判決未將租賃保證金抵扣違約金的問題。由於廣東XX公司稱XX公司還有水電費未結清，XX公司也無異議。因此，雙方可另行透過法律途徑解決合同解除後的其他權利義務，二審不予以審理。綜上所述，XX公司的上訴請求部分成立，本院予以支援。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規定，判決如下：一、維持汕頭市龍湖區人民法院（2019）粵0507民初1318號民事判決第一、二、五項及訴訟費負擔部分判決；二、變更汕頭市龍湖區人民法院（2019）粵0507民初1318號民事判決第三項判決爲：XX公司應於本判決發生法律效力之日起十日內，付還廣東XX公司從2018年9月27日起，以當月結欠的租金數額爲基數，自當月的前一月的11日起至2019年3月31日止按中國人民銀行規定的金融機構同期人民幣貸款基準利率計算的違約金；三、變更汕頭市龍湖區人民法院（2019）粵0507民初1318號民事判決第四項判決爲：XX公司應於本判決發生法律效力之日起十日內，付還廣東XX公司自2019年4月1日起至2019年6月止按每月8337.2元計算的房屋佔用費；付還廣東XX公司自2019年7月起至交還廣東XX公司租賃房屋之日止按每月7537.20元計算的房屋佔用費。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。二審案件受理費4149元，由上訴人廣東XX公司負擔；上訴人廣東XX公司已經預繳的二審案件受理費不予以退回。本判決爲終審判決。審判長　　翁漢光審判員　　陳瑛瑾審判員　　林思浩二〇二〇年六月二日

書記員　　林XX