個人出租住房土地使用税是怎樣計算的？
在房價飛漲的現代社會，很多人都因為買不起房而選擇租房度日，而那些擁有好幾套房子的人也會選擇將多餘的房子出租出去以賺取一些利潤，那麼出租房的產權者是否知道出租房屋也需要繳税呢，下面就讓小編帶你看一下個人出租住房土地使用税的相關説明吧。
一、個人出租住房整體税收負擔
對於個人出租住房的税收徵繳方面，名義税負較重，但是國家對此給予了大量的税收優惠，予以支持。具體而言，增值税在“營改增”後按5%的徵收率減按1.5%計算徵收，除此之外繳納城市維護建設税和教育費附加也有條件的享受減免税政策。個人按市場價格出租住房取得的所得按照10%的税率繳納個税。房產税的税率也有大幅降低，由12%減為4%。同時免徵城鎮土地使用税和印花税。
二、個人出租住房税負依據及相關計算
1、增值税
《財政部、國家税務總局關於全面推開營業税改徵增值税試點的通知》(財税〔2016〕36號 )文件《附件1：營業税改徵增值税試點實施辦法》第一條規定：在中華人民共和國境內(以下稱境內)銷售服務、無形資產或者不動產(以下稱應税行為)的單位和個人，為增值税納税人，應當按照本辦法繳納增值税，不繳納營業税。
單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。
上述條款中的個人並不是通常意義上所理解的自然人。其包括個體工商户和其他個人，其他個人指自然人。
根據財税〔2016〕36號附件2《營業税改徵增值税試點有關事項的規定》的規定：“個人出租住房，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納税額”。文件中説納税人是“個人”出租住房，應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納税額，根據上述文件規定，個人包括個體工商户和其他個人，也就是個體工商户同樣適用上述條款，出租住房應按照5%的徵收率減按1.5%計算應納税額。為了避免造成個人與個體工商户概念的混淆，國家税務總局關於發佈《納税人提供不動產經營租賃服務增值税徵收管理暫行辦法》的公告(國家税務總局公告2016年第16號)中第四條指出：“個體工商户出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納税額。”該條款對個體工商户做出了特殊説明，以示強調。
國家税務總局公告2016年第16號文第七、八條規定了個人出租住房徵繳税款的不同計算方法如下：
個體工商户出租住房，按照以下公式計算應預繳税款：
應預繳税款=含税銷售額÷(1 5%)×1.5%
根據國家税務總局公告2016年第16號文第四條的規定，該條款所規定的預繳税款只有在不動產所在地與機構所在地不在同一縣(市、區)時發生，不動產所在地與機構所在地在同一縣(市、區)的，納税人應向機構所在地主管國税機關申報納税即可，無需再行預繳税款。
其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納税款：
(1)出租住房：
應納税款=含税銷售額÷(1 5%)×1.5%
(2)出租非住房：
應納税款=含税銷售額÷(1 5%)×5%
上述所指的非住房主要是商鋪、寫字間等非居住性用房。
税收優惠：
根據《國家税務總局關於營改增試點若干徵管問題的公告》(國家税務總局公告2016年第53號)文件的規定，其他個人採取一次性收取租金的形式出租不動產，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免徵增值税優惠政策。但是要注意的是，此項優惠只適用於自然人，不適用於個體工商户。
2、城市維護建設税
《中華人民共和國城市維護建設税暫行條例》(2011修訂)第三條規定，“城市維護建設税，以納税人實際繳納的消費税、增值税、營業税税額為計税依據，分別與消費税、增值税、營業税同時繳納。”
第四條規定，城市維護建設税税率如下：
納税人所在地在市區的，税率為7%;
納税人所在地在縣城、鎮的，税率為5%;
納税人所在地不在市區、縣城或鎮的，税率為1%。
由上述條款可見，個人出租住房應繳納城市維護建設税的計算公式為：
應納税額=同期增值税實繳税額×7%(5%、1%)
税收優惠：
城市維護建設税由於是以納税人實際繳納的增值税、消費税為計税依據，並隨同增值税、消費税徵收，因此減免增值税、消費税也就意味着減免城市維護建設税。由此可知，其他個人享受免徵增值税税收優惠的，同時也免徵城市維護建設税。
3、教育費附加
徵收教育費附加的暫行規定(2011修訂)第三條規定，“教育費附加，以各單位和個人實際繳納的增值税、營業税、消費税的税額為計徵依據，教育費附加率為3%，分別與增值税、營業税、消費税同時繳納。”
個人出租住房應繳納教育費附加的計算公式為：
應納税額=同期增值税實繳税額×3%
税收優惠:
針對個人出租住房，教育費附加所享受的税收優惠同城市維護建設税。
4、個人所得税
《中華人民共和國個人所得税法》(2011修正)第二條第(八)項規定，下列各項個人所得，應納個人所得税：(八)財產租賃所得。《中華人民共和國個人所得税法實施條例》(2011修訂)第八條第(八)項規定，税法第二條所説的各項個人所得的範圍：(八)財產租賃所得，是指個人出租建築物、土地使用權、機器設備、車船以及其他財產取得的所得。
綜上所述，個人出租住房土地使用税實際繳税並沒有表面看上去的那麼多，因為國家採取鼓勵租房的態度。出租房的相關税收有城市維護建設税，增值税，教育費，個人所得税，房屋出租者需要按照相關規定自覺交納相關費用，以防止房屋出租過程中出現問題。
