北京房產律師——將農用地出售他人進行經營建設簽署合同是否有效

原告訴稱

原告雷某榮向本院提出訴訟請求：1．確認原被告雙方於2018年10月1日簽訂的《轉讓協議》無效；2．被告及第三人許某濤共同返還原告購房款200萬元；3．被告及第三人許某濤賠償原告經濟損失364095．72元；4．案件受理費由被告負擔。

事實和理由：原、被告雙方於2018年10月1日就順義區W號院地上所有建築物轉讓事宜簽訂《轉讓協議》一份。該協議約定：被告將順義區W號院地上所有建築物一次性轉讓給原告，轉讓費為250萬元。合同簽訂後，原告向被告支付了轉讓費200萬元。由於被告遲遲未向原告提供合法的建房審批手續，故剩餘轉讓款50萬元未向被告支付。

簽訂協議後，原告對涉訴房屋作了大量投入。現經原告瞭解，被告不是涉案場地的合法使用權人，在簽訂轉讓協議時被告向原告出示的是虛假的證明材料，使得原告相信被告並作出簽約的合意。另經原告瞭解，涉訴房屋佔用的土地不允許建設永久性建築。

原告認為，被告為出售房屋向原告提供虛假證明材料主觀上存在故意，被告在明知其建築物沒有合法審批手續的情況下仍將房屋出售給原告的行為，違反了誠實信用原則。被告的行為嚴重的侵害了原告的合法權益，亦給原告造成了巨大經濟損失。原告為維護合法權益，故提起訴訟，請求支持原告的全部訴訟請求。

被告辯稱

被告曹某貴辯稱，不同意原告訴訟請求。雙方於2018年10月1日簽訂的協議，雙方均為成年人，有自主意思表示，關於土地狀況及性質在合同中有明確描述，土地性質為養殖地，土地是租賃的。雙方簽訂合同後，原告陸續支付了二百萬元，剩餘五十萬元一直沒有支付，在被告提交的微信記錄中能夠看出雙方對土地性質瞭解，之後原告還支付了十五萬元，説明原告明確知曉，合同是雙方之間的真實意思表示，法院應當駁回原告的請求。

涉訴協議與許某濤無關，房屋出售時被告與許某濤的夫妻關係已經名存實亡，相應的款項並沒有給許某濤，許某濤只是借了二十萬元，剩下的一百八十萬元被告用於償還建設涉訴房屋的借款，償還了一百六十多萬元，剩餘的錢用於彌補許某濤與被告經營公司的虧損。建設涉訴房屋花費了不到二百萬元，具體花費多少記不清了。

第三人許某濤述稱，同意曹某貴的意見，涉訴協議與許某濤無關，認可轉讓的事實情況。許某濤不同意承擔責任。

第三人林某勇述稱，不清楚雙方之間的轉讓協議，我與許某濤簽訂有《土地使用權租用合同》，原告與被告之間的轉讓協議不清楚。我不記得是否與曹某貴簽過合同。

反訴原告曹某貴向本院提出反訴請求：1．判令反訴被告給付反訴原告轉讓款500000元及利息；2．判令本案訴訟費用由反訴被告承擔。

事實與理由：雙方於2018年10月1日簽訂《轉讓協議》，轉讓的是涉訴地上物相關權益，並非是所有權。2018年10月簽訂的《轉讓協議》是雙方真實意思表示，雙方均是成年人，有自主行為能力，對於地上建築物的狀況和性質及土地的性質，反訴被告完全知悉。約定轉讓款為二百五十萬元，之後反訴被告只給付了二百萬元，剩餘五十萬元未給付，該尾款本應在2019年2月1日前付清，但反訴被告違約至今。協議簽訂之後反訴被告已經在涉訴場地經營，已實現高額回報，現反而違背誠信，特提起反訴，望判如所請。

反訴被告雷某榮對反訴原告曹某貴的反訴辯稱，不同意反訴原告的反訴請求，反訴被告認為涉訴合同無效。

第三人許某濤、林某勇對反訴原告曹某貴的反訴未發表述稱意見。

法院查明

2005年5月1日，甲方趙某輝與乙方林某勇簽訂《土地使用權租用合同》，約定林某勇租用趙某輝位於北京市某土地。2005年8月20日，甲方林某勇與乙方許某濤簽訂《土地使用權租用合同》，約定林某勇將自趙某輝處承租土地中3．4畝空地轉租給許某濤，租金為14000元/年，合同第三條第三款約定林某勇允許許某濤在所租用土地上建築，第三條第四款約定林某勇允許許某濤轉租土地使用權。涉訴土地系養殖用地即農用地。

許某濤系曹某貴前夫，二人於1997年10月1日結婚，2019年6月25日離婚，許某濤承租涉訴場地後與曹某貴在2005年到2008年期間陸續在涉訴土地上建設建築物，所建設建築物沒有取得建設工程規劃許可證等行政審批手續，也沒有取得房屋所有權證書。

2018年10月1日，甲方曹某貴與乙方雷某榮簽訂《轉讓協議》，協議約定：1．經甲乙雙方友好協商，甲方將順義區W號院地上所有建築物一次性轉讓給乙方。轉讓費為貳佰伍拾萬元整。……甲方處有曹某貴簽字按印，乙方處有雷某榮簽字按印。合同簽訂後雷某榮給付曹某貴轉讓款二百萬元，給付林某勇一年租金15000元。關於該協議第二條約定乙方履行每年繳納租金的義務一項，雷某榮表示該項含義為其代曹某貴向林某勇交納租金，其沒有與林某勇形成新的租賃合同關係。

曹某貴、許某濤表示該項含義為雷某榮承接了曹某貴與林某勇之間的《土地使用權租用合同》中曹某貴的權利義務，此後林某勇漲租金，與雷某榮達成一致。林某勇表示其不認識雷某榮，雷某榮給其打電話交租金，其認為是雷某榮替許某濤交的，其只與許某濤有租賃關係，漲租金也是給許某濤漲的，雷某榮自願替許某濤交納的。

雷某榮稱雙方簽訂協議時曹某貴向其提供曹某貴與林某勇就涉訴土地簽訂的《土地使用權租用合同》一份，該份協議系曹某貴偽造，雷某榮為證明其主張提交曹某貴與林某勇簽訂的《土地使用權租用合同》複印件一份。該合同的甲方為林某勇，乙方為曹某貴，合同簽訂時間為2005年9月1日。

曹某貴認可該合同的真實性，稱一開始是許某濤與林某勇簽訂的合同，合同履行期間許某濤涉及刑事案件，所以由曹某貴與林某勇又倒簽了一份合同，合同的實際簽訂時間是在2013年、2014年左右，但無法提供合同原件。第三人許某濤認可該合同的真實性，認可曹某貴的陳述。第三人林某勇稱該合同中的簽字不是其籤的，不記得簽過這個字。

曹某貴表示涉訴場地所有建築系雙方婚姻關係存續期間所建，整體建築面積1100平米左右。曹某貴稱許某濤委託其出售房屋，且與許某濤離婚時約定將涉訴房屋及合同履行權都歸曹某貴享有。許某濤認可曾委託曹某貴出售房屋並在離婚時約定涉訴院落的所有權益都歸曹某貴，與其無關，離婚時沒有告訴過林某勇，但後來其就不再管這塊地的任何事，後期交租金等事宜都是曹某貴和林某勇聯繫。

雷某榮稱其與曹某貴簽訂涉訴協議時，許某濤也在場只是沒有簽字。曹某貴及許某濤稱簽訂涉訴協議時，許某濤沒有在場，但一年以後知道了，許某濤向曹某貴借了二十萬元。

雷某榮稱涉訴房屋在簽訂合同後交付時有簡易的裝修，其承租後重新做的裝修，涉訴場地使用了一年多。雷某榮為證明其主張提交裝修材料票據、證明、收據、購買物品單據、購買器械單據予以證明，並稱其要求曹某貴、許某濤賠償364095．72元系依據上述證據計算的總額進行了百分之四十的折損。

曹某貴對上述證據的真實性及證明目的均不認可，不認可雷某榮陳述的裝修情況，稱其將涉訴房屋交付給雷某榮時有簡單裝修，雷某榮在涉訴場地只是簡單裝修。

雷某榮稱2020年6月政府口頭通知其涉訴場地系違建要拆除，涉訴場地現在已經空置，周圍已經拆掉了，只有涉訴場地沒有拆，涉訴場地被其鎖上沒有交還給曹某貴，同意隨時返還涉訴場地。曹某貴稱雷某榮在2019年7月即聽到涉訴場地可能拆遷的消息且明知涉訴場地拆除可能沒有任何補償，但在2020年4、5月還向其給付轉讓款，雙方對轉讓地上物的情況是明知的，能否補償與其無關，雙方之間的合同是合法有效的，不同意接收涉訴場地，曹某貴為證明其主張提交其與雷某榮之間的微信聊天記錄予以證明。雷某榮認可該微信聊天記錄的真實性，不認可證明目的。

裁判結果

一、確認原告（反訴被告）雷某榮與被告（反訴原告）曹某貴於簽訂的《轉讓協議》無效；

二、被告曹某貴於本判決生效之日起七日內退還原告雷某榮轉讓費二百萬元；

三、被告曹某貴於本判決生效之日起七日內賠償原告雷某榮經濟損失十七萬五千元；

四、第三人許某濤對本判決第二項、第三項與被告曹某貴承擔連帶責任；

五、駁回原告雷某榮的其他訴訟請求；

六、駁回反訴原告曹某貴的全部反訴請求。

房產律師靳雙權點評

《中華人民共和國土地管理法》規定，嚴格限制農用地轉為建設用地，使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。

本案中雖涉訴協議中明確表示轉讓的是土地以上建築物，而非土地，但同時約定由雷某榮履行每年繳納租金義務，依據雷某榮及林某勇陳述，其二人之間並無租賃合同關係，故應認定雷某榮與曹某貴所籤協議為包含地上建築物轉讓及涉訴土地轉租的合同。

曹某貴與許某濤稱雷某榮承接了曹某貴與林某勇之間的《土地使用權租用合同》中曹某貴的權利義務，雷某榮與林某勇對此不予認可，曹某貴與許某濤未能提交相關證據證明其主張，且雷某榮與林某勇均不認可曹某貴提交的其與林某勇之間的《土地使用權租用合同》的真實性，法院對該合同的真實性不予認定，曹某貴及許某濤該主張缺乏依據，法院不予採信。

自許某濤與林某勇簽訂的《土地使用權租用合同》可知涉訴土地為養殖地，屬於農用地，許某濤與曹某貴在涉訴土地建設房屋，改變了涉訴土地的用途，亦未辦理農用地轉用審批手續，曹某貴轉租涉訴土地及轉讓涉訴土地上建設的房屋，系違反法律強制性規定，其與雷某榮簽訂的《轉讓協議》應屬無效，曹某貴稱雷某榮對涉訴土地性質明確知曉，轉讓協議是雙方之間真實意思表示，故合同應為有效，法院對其該抗辯意見不予採信。

根據規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。故對於雷某榮要求退還已交付轉讓費200萬元的訴訟請求，法院予以支持。對於曹某貴要求給付轉讓款50萬元及利息的反訴請求，不予支持。曹某貴將違法建設的房屋轉讓給雷某榮，對於合同無效負主要責任，雷某榮在明知涉訴土地屬於養殖地且沒有房屋產權手續情況下，未能盡到審慎的注意義務，對合同無效負次要責任。

雷某榮在購買房屋後對房屋進行了裝修和改造，因合同無效給其造成的合理損失，曹某貴應予賠償，曹某貴雖不認可雷某榮裝修改造情況，但對此未能提交反駁證據，法院對雷某榮主張的裝修及改造情況予以採信。對於雷某榮主張的剩餘損失，法院依據雙方過錯程度，綜合考慮雷某榮損失情況，對雷某榮的損失金額參考市場價格等因素予以酌定。

涉訴場地房屋系曹某貴與許某濤共同建設，應屬夫妻共同財產，曹某貴與雷某榮簽訂涉訴合同時，曹某貴與許某濤處於夫妻婚姻關係存續期間，雖許某濤表示曹某貴與雷某榮簽訂涉訴合同時其不知情，但依據其陳述，許某濤認可授權曹某貴出售涉訴房屋且在知道涉訴合同簽訂後並未提出異議，應對曹某貴上述債務承擔連帶責任。

曹某貴及許某濤雖主張雙方離婚時約定涉訴房屋及合同履行權都歸曹某貴享有，但就其約定未通知雷某榮，且依據曹某貴陳述所得款項除借與許某濤部分外，其餘部分均用於償還夫妻共同債務，故法院對於曹某貴及許某濤該抗辯意見不予採信。