農村宅基地上的自建房 - 究竟是不是違建？
2017年12月13日1時18分，北京市朝陽區十八里店鄉某村一村民宅基地自建房發生火災，造成5人死亡，9人因傷送醫。
這樣一起突發火災，使得農村村民的自建房再次引發了輿論的關注和熱議。
北京在明律師事務所也經常接到類似的諮詢，詢問自己未經審批建設的自建房在面臨徵收時是否能獲得補償，是否會被認定為違建加以處理等問題。
那麼，農村村民的自建房，究竟是何法律性質呢?難道遍及各地的農村自建房真的都是違建麼?
圖片來源：北京晚報農村村民的自建房問題可謂由來已久，影響廣泛，其中所涉及的社會問題是複雜、深刻的，絕非一兩句話能夠說得清。
然而從單純的法律層面來看，所謂“自建房”的法律性質，倒是相對比較明晰的。
要點一：如果自建房建在耕地等農用地上，則基本屬於違建
《土地管理法》第62條規定，農村村民建住宅，應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃，並儘量使用原有的宅基地和村內空閒地。
《國土資源部關於加強農村宅基地管理的意見》第(十)項規定，農村村民新建、改建、擴建住宅，要充分利用村內空閒地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。
凡村內有空閒地、老宅基地未利用的，不得批准佔用耕地。
利用村內空閒地、老宅基地建住宅的，也必須符合規劃。
據此，農村村民未經審批在農用地上建住宅，將面臨兩個後果：一是住宅本身屬於違建，遇徵收時原則上不予補償;二是建設行為本身涉嫌非法佔地，當地國土部門有權依據《土地管理法》第77條、第83條之規定責令退還非法佔用的土地，限期拆除新建的房屋。
逾期不起訴又不自行拆除的，國土部門有權依法申請人民法院強制執行，即房屋最終可能面臨被司法強拆的厄運。
要點二：如果自建房建在宅基地上，則要區分情況處置首先需要明確的一件事兒是，即使是在自家的、經過確權登記頒證的宅基地範圍內，農村村民也不能隨便新建、擴建房屋。
要建房，必須經過審批，這是基本的原則。
根據《城鄉規劃法》的規定，在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定。
《北京市城鄉規劃條例》規定，在規劃農村地區，村民使用原有宅基地進行村民住宅建設，可以實行規劃許可管理，規劃許可管理應當依據村莊規劃進行，管理應當與服務相結合，併發揮村民委員會的作用，具體辦法由市人民政府制定。
據此，有一點是可以明確的，農村村民要使用自己的宅基地新建房屋，實施的是規劃許可管理。
換言之，沒有經過規劃許可審批，獲得鄉村建設規劃許可證而直接建房的，從嚴格的法律意義上講是違法的。
對此，北京在明律師事務所的資深徵收維權律師段福惠表示，實踐中，存在大量村民因居住需要、對外出租營利等目的而未經任何審批手續在宅基地上自行建造的房屋，有的甚至將原本院落內的空地全部建滿，中間只留一個天窗大小的空檔。
在徵收中，這類房屋通常會因無證而面臨與有證房屋截然不同的補償標準，其補償數額將會顯著低於有證房屋。
但一般而言，這類自建房因並未嚴重影響鄉村規劃而不會被作為違建加以認定、拆除，這在全國各地算是一種極為普遍的現狀。
一些地區，整村整村的無證房是客觀存在的，全部作為違建加以處置顯然是不符合國情的。
需要指出的是，如果自建房超過了宅基地的使用面積，越界了，那麼超出部分從嚴格意義上講屬於違建。
如果自建的部分為泡沫、彩鋼板建築，存在嚴重的消防安全隱患，則有可能會因違反《消防法》的有關規定而面臨被強制拆除的結局。
要點三：如何合法的在農村建住宅?這個事兒，不是一般的麻煩。
在明律師在這裡做簡要的論述供大家參考。
請記住，實踐中的情況與下文將嚴重不符，否則大家的自建房就都有證了：
《國土資源部關於加強農村宅基地管理的意見》第(六)項規定，農村村民建住宅需要使用宅基地的：
(1)應向本集體經濟組織提出申請;
(2)並在本集體經濟組織或村民小組張榜公佈;
(3)公佈期滿無異議的，報經鄉(鎮)稽核後，報縣(市)審批;
(4)經依法批准的宅基地，農村集體經濟組織或村民小組應及時將審批結果張榜公佈。
第(七)項進一步規定，在宅基地審批過程中，鄉(鎮)國土資源管理所要做到“三到場”。
即：
(1)受理宅基地申請後，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規劃等;
(2)宅基地經依法批准後，要到實地丈量批放宅基地;
(3)村民住宅建成後，要到實地檢查是否按照批准的面積和要求使用土地。
經過這麼一番嚴謹、複雜的審批程式，村民就可以合法的擁有自己的宅基地上住宅了。
假設村民審批了200平方米的宅基地，但只建造了100平方米的房屋，最終獲得的不動產權屬登記證書上就只有100平方米的房屋面積。
如果村民又想利用餘下的100平方米宅基地建新房，對不起，您還得去按地方政府規章的規定程式進行審批，並不能直接建;如果已經建好的100平方米塌了，需要翻建、重建，對不起，您依然需要去審批，仍然不能直接建……例如《北京市人民政府關於加強農村村民建房用地管理若干規定》第8條規定，村民建房，佔用原有宅基地、村內空閒地或其他非耕地的，報鄉人民政府批准，並報區、縣土地管理機關備案。
至此，我們就算大致明白了為什麼我國農村存在大量的無證的自建房了。
這麼複雜的審批手續，又有幾位農民朋友會真正去走呢?至於如12.13火災中這樣的農村宅基地上的自建房究竟是不是違建，又會面臨怎樣的處置和結局，則或許並非法律所能完全說了算的事情了……
