因撤銷而無證的房屋 - 是違法建築嗎

拆遷談不攏怎麼辦?在往期推送裡，小編曾介紹過地方政府通過評估將一個億壓低為一千萬的案例，今天，小編要為大家介紹新拆遷招數：撤銷房產證。

相對於壓低評估價，撤銷房產證是一個釜底抽薪的招式，比如陝西山陽縣曾有17個商戶在拆遷前被撤銷房產證，理由是土地使用不合法，直接變成了按20年租期補償。

另一種更有可能的結果是將房子認定為違建，直接通過行政處罰的方式拆除。

撤銷房產證有哪些後果?又有哪些應對方式呢?

地方政府為啥熱心撤銷房產證

為啥地方政府熱衷於撤銷房產證呢?原因之一在於撤銷房產證並不屬於徵收的一環，不受《國有土地上房屋徵收與補償條例》約束，通過撤銷房產證在徵收談判中爭取主動才是他們心中的小九九。

首先，房產證是房管局做出的行政行為，按照法律規定，撤銷房產證需要起訴做出該行政行為的行政機關，負責拆遷的部門官員可以逃避自己的法律責任。

其次，實踐中，徵收方為了規避法律規定，往往採取只協商、籤協議、拆房，就是不作徵收決定的策略。

這樣一來，可以最大限度的將房屋徵收這一法律問題轉化為政府一方完全主導下的政策性問題，在所謂“協議拆遷中”，沒有房產證容易成為徵收方的籌碼，利用被徵收者對法律的不瞭解肆意壓價。

房產證被撤銷，房子就沒了嗎?

根據《房屋登記辦法》第81條司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的檔案證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書，登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。

也就說房產證撤銷解決的是房產證的問題，而不決定房屋的事實歸屬。

比如房屋超規劃建設，在規劃範圍內的原有建築可能仍然是完全合法的，並不影響房屋權屬。

房產證主要影響的是房屋的交易，例如無法進行買賣、租賃、抵押擔保。

“無證房”也絕不等於“違法建築”。

對於涉案建築而言，雖然房產證被撤銷，但建設工程規劃許可證等其他建設審批檔案仍在，一旦徵收程式啟動，在認定環節其仍應被依法認定為合法建築。

此外，只要能夠證明房屋所有的事實，徵收權益並不全部依附於房產證，即使是違建，也可以按照拆遷的規定、政策獲得拆遷補償、賠償。

房產證撤銷怎麼告?

實踐中，地方政府通常會以當年辦證時被徵收人提交的相關檔案、材料不全，不符合當地的地方性規定為由來套用第81條的規定對房產證予以撤銷。

這裡的問題在於所謂的地方性規定往往是地方政府在住建部相關規定的基礎上人為增設相對人的義務，所謂不全的材料也都是政府機關內部應予提供的“認定意見”等被徵收人在申領時根本無從知曉的材料。

《房屋登記辦法》81條雖然是地方政府的大殺器，但也是其軟肋，因為這一條也意味著被拆遷人的程式和實體救濟。

從程式上講，撤銷房產證必須要以司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的檔案證明，因此，如果房管局直接以“虛假材料”為由撤銷房產證，卻不提供任何有法律效力的檔案證明，可以通過行政訴訟直接認定程式違法。

其次，地方政府半夜雞叫式的撤銷房產證再強拆的做法也涉嫌違反《行政處罰法》的規定。

因為行政處罰應遵守法定程式，房管局在作出撤銷決定時，要根據法定的送達程式通知被處罰人。

沒有履行這一程式搞“突然襲擊”也屬於程式違法。

最後，即使地方政府程式合法，仍然可以通過質疑撤銷的實體依據推翻撤銷決定。

比如海南五指山市的一個案件判決指出，根據《房地產管理法》，目前我國採取土地歸土地部門管理，房屋歸房產部門管理的模式，因此在辦理房屋產權登記時會出現土地使用權與房屋所有權歸屬不一致的情況。

案件當事人林先生等人在沒有取得房屋佔用範圍內的土地使用權的情況下，通過轉讓的方式取得的房屋所有權，並沒有違反法律規定;且方昌奎取得該房屋時亦是房地分離的，因此林先生等從方昌奎處取得受讓的權利也只能是房屋權屬。

房管局認為房權證不符合房地一致原則，理由不充分。

判決撤銷處罰決定。

這個案件中，房管局的做法正是地方政府的常用套路，通過房產登記的細枝末節撤銷房產證。

比如林先生等沒有按照《城市房地產管理法》的有關規定，辦理劃撥土地使用權變更登記證明材料。

房產證撤銷不等於房屋沒有所有權，不受法律保護，也不等於拆遷不用補償。

被拆遷者要警惕徵收方以“無證”為由的各類“拆遷協議”，這恰恰說明他們不走徵收決定這一法律程式的小九九。

所以，房產證被撤銷一定不能慌，其次，要及時找律師提起訴訟程式，避免地方政府利用被撤銷後的短暫時間進行強拆。