買二手房 - 警惕戶口“佔坑”風險

買二手房從來就不是一件省心事，想要買到稱心如意的房屋，更是要求買方事事小心謹慎，特別是要買學區房的。而“戶口”就是房屋交易過程中一個極易被忽略的問題，一旦房屋被賣方或第三方戶口“佔坑”且拒不遷出時，將會給買方帶來一系列煩心事。因此，購買二手房必須警惕戶口“佔坑”風險。

賣方或第三方戶口“佔坑”會有哪些風險

戶口是二手房交易過程中買方衡量的重要因素之一，如房屋被賣方或第三方戶口占用且拒絕遷出時，可能導致買方無法落戶，甚至會增加房屋轉賣的難度，影響房屋的成交價。對於有學位需求的買方，如果賣方或第三方拒絕遷出戶口，則存在上學名額被惡意佔用的風險，致使購買“學位”房的目的落空。

二手房買賣涉戶口遷移糾紛的司法處理現狀

1、戶口遷移不屬於法院民事案件受理範圍，不能要求法院判決賣方強制遷移戶口。

實踐中，買賣二手房因戶口遷移問題發生糾紛的情況不在少數，也有不少購房者因賣方拒不遷出戶口而提起民事訴訟。根據《中華人民共和國戶口登記條例》第三條的規定，戶口登記、遷移由公安機關管轄，戶口遷移屬於行政管理問題，不屬於民事案件的受理範圍，故對買方要求賣方將戶口遷出的訴訟請求法院不予受理;或即便法院受理了，最終法院也會以“不屬於民事案件受理範圍”為由駁回起訴。因此，當賣方拒不遷移戶口時，買方不能通過司法途徑，要求法院判決賣方強制遷移戶口。

2、拒不遷移戶口構成合同違約的，買方可以向賣方主張違約賠償責任。

雖然買方不能直接訴請賣方遷移戶口，但如果買賣雙方在買賣合同中明確約定了戶口遷移問題，並就戶口未按時遷移約定了相應違約責任的，則買方可以就賣方未按時遷移戶口構成違約，要求賣方承擔相應違約責任。

下面這位李先生就是通過這種方式維權的。

2015年，李先生花了200多萬元購買了王某名下一套房屋，雙方簽訂了房屋買賣合同，三個月後，房屋登記至李先生名下，但王某一直未將落戶於李先生名下房屋的戶口遷出。直到2018年8月，王某才將戶口遷出。因為王某拒不將戶口遷出，導致李先生錯過了很多賣房的絕佳時機，給李先生造成了很大損失。於是，李先生向法院提起訴訟，以王某逾期遷戶構成違約為由，要求王某賠償30萬元違約金。法院審理後認為，王某未能在合同約定的期限內將涉訴房屋內全部戶口遷出，違反了雙方合同中對於戶口遷移期間的約定，已構成違約，應承擔相應的違約責任。綜合雙方合同約定、合同履行、逾期遷出戶口的實際情況，法院最終判決王某支付15萬元違約金。

購買二手房，買方如何防範戶口“佔坑”風險

1、核查房屋的戶籍情況

購房簽約前，買方可以要求賣方出示戶口本，瞭解清楚賣方的戶口是否登記在交易房屋名下。但是，值得注意的是，實踐中，可能存在戶口本上登記的戶籍狀況與實際情況不一致，也可能存在非賣方家庭成員落戶於交易房屋內的情形。因此，不能僅憑賣方的戶口本來判斷交易房屋名下的戶口登記情況，必要時，買方還應當前往交易房屋所在地的派出所核查房屋的戶籍情況。

2、完善合同條款，防範戶口“佔坑”

二手房買賣過程中，買賣雙方為了圖省事，往往直接採用中介公司提供的買賣合同格式文字，忽略了合同條款在風險防範方面的作用。

律師在此特別提醒，如果房屋交易時，房屋名下有賣方或第三方的戶籍未遷出，或買方對房屋戶籍有特殊要求，一定要在買賣合同中明確約定戶口遷移條款，必要時可聘請專業律師擬定合同條款。一般來說，買方可以通過預留購房尾款、在合同中約定戶口具體遷移日期及賣方拒不遷出或逾期遷出的違約責任等來迫使賣方主動、及時解決房屋戶口遷移問題。必要時，買方還可約定由於賣方拒不遷出或逾期遷出達到一定條件導致合同目的不能實現的情形下，買方有權解除買賣合同，從而將賣方或第三方戶口“佔坑”的法律風險降到最低。