房產糾紛律師——出資購買經濟適用房登記他人名下對方起訴騰房糾紛
原告訴稱
吳某峰向本院提出訴訟請求：1．判令吳某峰與趙某君簽訂的位於北京市豐臺區一號房屋（以下簡稱一號房屋）合同無效；2．趙某君騰退一號房屋並恢復原狀；3．訴訟費由趙某君負擔。
事實與理由：吳某峰因與趙某君物權保護糾紛一案，經過北京市豐臺區人民法院及北京市第二中級人民法院審理，駁回了吳某峰的騰退一號房屋的訴求，審理中趙某君抗辯雙方之間存在借名買房的情形。法院在審理物權保護糾紛案件中也提到雙方涉及借名買房。訴爭房屋為北京市經濟適用房。趙某君戶籍不在北京市，是沒有資格購買訴爭房屋的。經過兩次判決，吳某峰無奈，特訴至法院確定雙方購買北京市經濟適用房的協議無效，望依法裁決。
被告辯稱
趙某君辯稱，同意確認合同無效，同意騰退涉案房屋，但是要求返還房款、賠償損失後騰退。
趙某君向本院提出反訴請求：1．確認趙某君與吳某峰之間就借用吳某峰名義自北京F公司處購買一號房屋的借名買房協議無效；2．判令吳某峰向趙某君退還購房款720000元及其他費用，合計724619．87元；3．判令吳某峰賠償趙某君裝修損失46187元；4．判令吳某峰賠償趙某君房屋差價損失3029420．13元；5．判令吳某峰未完成上述付款義務前，趙某君無需返還上述房屋。
事實與理由：趙某君與吳某峰是通過趙某君姐夫認識，由於吳某峰當時沒有經濟能力購買涉案房屋，故約定趙某君以吳某峰的名義購買。2010年1月25日，趙某君與吳某峰一起到北京F公司交的393827元的購房款，吳某峰當天收到400000元購房款用於交納購房，雙方約定總房款為720000元，餘款320000元為以吳某峰名義購買涉案房屋的好處費。
2010年8月，吳某峰協助趙某君辦理了入住，並繳納了相關的裝修款，簽訂《裝修安全責任書》《室內裝飾裝修管理服務協議書》。2011年5月26日辦理了房屋產權登記，領取的《房屋所有權證》及相關票據均由趙某君持有。根據北京市住房和城鄉建設委員會發布的《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的補充通知》的規定，現該房屋不能上市交易。故趙某君提出反訴。
吳某峰針對趙某君反訴辯稱，雙方未簽訂借名買房合同及房屋買賣合同，在物權保護糾紛中，吳某峰要求趙某君騰退房屋，趙某君以借名買房抗辯，法院中止審理了案件，在中止過程中，趙某君自行撤訴，法院判決其騰退。趙某君上訴，上訴期間又提起訴訟，二審撤銷了一審判決。
從簽訂房屋買賣合同及交納房款，都是吳某峰賬戶支付，趙某君只提供了取現記錄。我方只能按照一審、二審法院判決的認為，只能說是借名買房。關於反訴的第2項訴求，趙某君沒有拿出支付720000元的轉賬憑證或者取現記錄，未提交相應證據證明其支付了購房款。關於契稅。關於第3項訴求，該評估公司所評估的裝修價格，我方不予認可，趙某君將室內結構予以改變，違法打隔斷，評估公司也計算在內，這種違法行為應由趙某君自行承擔。
裝修後，趙某君使用涉案房屋將近十年時間，雖評估公司給出了評估價格，但請法院考慮，趙某君佔用房屋使用費的情況，駁回其請求。
關於第4項訴求，評估公司評估的價格是商品房價格，涉案房屋為經濟適用房，經濟適用房與商品房不同，建設目的、土地性質、定價不同，評估價格並非按照經濟適用房作出評估。關於第5項訴求，趙某君並未實際支付購房款，而長期佔有涉案房屋長達十年之久，應當立即返還。
法院查明
趙某君向本院提交的書面文字載明：吳某峰與女兒吳某霞同意將經濟適用房一套轉賣給趙某君，同意人吳某峰、吳某霞。吳某峰認可同意人處吳某峰簽名系其本人所籤，但文字內容並非吳某峰書寫，對內容不予認可。趙某君向本院提交的書面文字載明：有一號經濟適用房一套轉賣喜傑，總房錢72萬，現已支付40萬吳某峰。吳某峰在空白處簽名。吳某峰認可簽名系其本人所籤，但對內容不予認可。
2010年1月25日，吳某峰與北京F公司簽訂《商品房預售合同》約定，吳某峰購買一號房屋，房款總價393827元。同日，吳某峰通過其銀行個人賬戶向北京F公司支付購房款393827元。趙某君稱其現金交付給吳某峰購房款400000元，並於2010年1月29日從銀行卡中卡取190000元、150000元后，現金交付給吳某峰。吳某峰不認可收到趙某君交付的購房款。
2010年8月9日，北京F公司房地產開發經營部出具付款人為吳某峰、金額為392247元的發票。北京市豐臺區地方稅務局出具納稅人為吳某峰、金額為3922．47元的契稅完稅證明。北京市住宅專項維修資金收據載明付款人為吳某峰。北京某裝修公司出具入住交費明細表，載明一號房屋產權人為吳某峰，物業服務費、代收代繳費、裝修費用合計3794．76元。
2010年8月16日，吳某峰與北京某裝修公司簽訂《室內裝飾裝修管理服務協議書》。訴訟中，雙方均認可，一號房屋交付時內部裝修為毛坯，後由趙某君進行裝修，並支付裝修費。趙某君一直佔有使用一號房屋至今。
2011年5月26日，一號房屋辦理所有權證，房屋所有權人為吳某峰，房屋性質為經濟適用房。2016年12月29日，吳某峰補辦一號房屋所有權證。
一號房屋商品房預售合同、原始所有權證、購房發票、契稅完稅證明、室內裝飾裝修管理服務協議書等材料原件均在趙某君處。趙某君以此證明雙方存在借名買房的事實。吳某峰稱相關材料原件之所以在趙某君處，因其很少在北京生活，係為趙某君借住提供便利。
經詢，雙方之前並不認識，系通過王某相識。趙某君申請證人王某出庭作證，證人王某陳述：我係趙某君姐夫，與吳某峰系鄰居關係。2019年，吳某峰沒錢購買經濟適用房，讓我找趙某君借名買一號房屋，房款720000元已經支付給吳某峰了，我是中間人，我給他們撮合的，沒想到現在房價漲了，吳某峰不認了。後來吳某峰、吳某峰妻子、趙某君和我一起談過，吳某峰說，720000元的房款已經給他了，但是現在房價漲了，想給我們100多萬把這事了了，他說如果100多萬不成他們就打官司。
吳某峰對該證言的真實性、關聯性、合法性、證明目的均不予認可，認為證人王某與趙某君是親屬關係，其證言不應被採納。證人陳述所謂借名買房的時間地點、付款方式前後不一致，且與事實不符。趙某君對該證言的真實性、關聯性、合法性、證明目的均予以認可。
2019年，吳某峰提起物權保護糾紛訴訟，要求趙某君騰退一號房屋，經判決確認趙某君應在判決生效後十日內騰退一號房屋，趙某君對該判決不服提起上訴，判決認為，趙某君以與吳某峰之間存在借名買房合同關係作為抗辯理由，且提供了相關證據予以佐證，對於趙某君是否基於借名買房合同關係佔有涉案房屋應當予以審查，以確定趙某君有無正當理由佔有使用一號房屋，認為趙某君的抗辯理由成立，趙某君已向法院提起確認合同無效糾紛，吳某峰主張的騰退房屋事宜應待借名買房合同相關糾紛處理完畢後再予以解決為宜，故判決撤銷之前判決，駁回吳某峰的原審訴訟請求。
吳某峰不服向北京市高階人民法院申請再審，再審民事裁定書認為，二審認為吳某峰主張的騰退房屋事宜應待借名買房合同相關糾紛處理完畢後再予以解決為宜，並無不當，吳某峰提出二審判決後，確認合同無效之訴案件中趙某君已撤訴，對此吳某峰可通過另行起訴主張權利，裁定駁回吳某峰的再審申請。2020年，吳某峰再次提起物權保護糾紛訴訟，要求趙某君騰退一號房屋。本院做出判決書，以吳某峰應先行起訴解決借名買房合同糾紛，再主張騰退房屋事宜為由，判決駁回吳某峰的訴訟請求。吳某峰不服提起上訴，北京市第二中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。
訴訟中，趙某君申請對一號房屋市場價值及裝修價值進行評估，估價結果為房地產市場價值總價3754040元，房地產市場單價42015元/平方米。房屋裝修附屬物重置成新總價46187元。吳某峰對《評估報告書》真實性予以認可，但是不認可關聯性、證明目的，認為經濟適用房只能按照指導價格，評估報告是按照商品房價值評估的，評估價過高。評估報告對戶型格局考慮了隔斷，是改造後的評估價格，但不申請重新評估。趙某君對《評估報告書》沒有異議，認為一號房屋是按照經濟適用房評估的，不是按照商品房評估的，這個評估價確實是低於市場價的。
裁判結果
一、吳某峰與趙某君之間對於北京市豐臺區一號房屋的借名買房協議無效；
二、趙某君於本判決生效之日起三十日內將北京市豐臺區一號房屋騰空返還吳某峰；
三、吳某峰於本判決生效之日起三十日內向趙某君返還724619．87元；
四、吳某峰於本判決生效之日起三十日內賠償趙某君1514710元；
五、駁回吳某峰的其他訴訟請求；
六、駁回趙某君的其他反訴請求。
房產律師靳雙權點評
據趙某君付款、裝修、居住使用情況、持有房屋權屬材料原件及吳某峰署名的文字材料，吳某峰所述一號房屋系由趙某君借住使用，於常理不合，法院不予採納，認定雙方系借名買房合同關係。
損害社會公共利益的合同無效。合同無效後，因該合同取得的財產應予返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應責任。
經濟適用房屬於國家政策性保障住房，其購買有相應的資格稽核要求，國家對經濟適用房轉讓亦有明確的政策規定。本案雙方形成的借名買房合同關係，轉讓涉案一號房屋不符合政策規定，損害了其他具備經濟適用房購買資格者的權益，將導致其他住房緊張需要購買經濟適用房的家庭無法按正常價格和渠道購買，剝奪了其他符合經濟適用房購買條件家庭購買該套房屋、享受國家住房保證政策的機會，違背了國家建立經濟適用房制度的初衷，損害了社會公共利益，故應屬無效合同。現雙方均主張雙方之間涉一號房屋合同無效。雙方對房屋性質及相應政策限制均知曉，故應負同等責任。
本案合同無效，趙某君應將一號房屋騰退返還吳某峰。一號房屋原系毛坯房，系吳某峰自願交付趙某君裝修、居住使用，故法院對吳某峰要求趙某君恢復原狀之訴訟請求不予支援。吳某峰主張趙某君未向其支付購房款，依據吳某峰簽署的文字材料及相關票據原件均由趙某君持有等情況，於常理不合，法院不予採納，故吳某峰應當退還趙某君購房款及其他趙某君支出的相關費用。關於趙某君主張的裝修損失，考慮涉案房屋一直由趙某君使用，結合其裝修花費及房屋使用年限，法院對裝修損失不予支援。
關於房屋差價損失，實為房屋的增值損失，一號房屋系政策性保障住房，價格與同小區普通商品房無可比性，經濟適用房購買人轉售利益的計算，系將來可以上市交易的市場價格扣除土地出讓收益及購買價格的差。從減少訴累、及時處理糾紛出發，法院參考評估機構在估價假設和限制條件下，對一號房屋的市場價值評估結果，考慮購房款情況，確定所得收益為3029420．13元。根據誠實信用原則要求，不能因不誠信基於合同無效獲益，結合雙方過錯，法院確認吳某峰應將一半收益賠償與趙某君。
