房產律師——借名買房的出名人將房屋過戶給親屬 - 出資人起訴無效案例

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(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯絡我們予以撤銷。)

原告訴稱

原告周某鵬、周某坤向本院提出訴訟請求：1、要求確認周某蘭、吳某霖與吳某峰就北京市東城區A號房屋簽訂的《房屋買賣合同》無效；2、本案訴訟費由被告承擔。

事實和理由：周某超、王某芬夫婦育有五子女，分別是周某浩、周某蘭、周某川、周某鵬、周某坤。周某蘭與吳某霖系夫妻關係，吳某峰系二人之子。周某超於2014年去世，王某芬於2019年去世。坐落於北京市東城區一號房屋系周某超承租公房。1983年該房屋拆遷，安置了北京市東城區A號房屋（以下簡稱A號房屋）及北京市東城區B號房屋（以下簡稱B號房屋）。其中B號房屋由周某超承租，安置人口為周某超夫婦、周某蘭、吳某峰，實際居住人口為周某超夫婦。A號房屋由王某芬承租，安置人口及實際居住人均為周某鵬、周某坤、周某川夫妻及其子女。

1992年左右周某川單位分房搬離A號房屋，周某蘭搬入A號房屋。1995年周某超按成本價購買B號房屋，產權登記在周某超名下，周某超去世後，該房屋已繼承分割完畢。1998年，A號房屋進行房改售房時，由於房屋價格可以享受工齡優惠政策，考慮周某蘭工齡較長，經周某蘭、周某鵬、周某坤口頭協商，以周某蘭的名義購買，購房款由三人各出資13000元，購房後A號房屋登記在周某蘭名下，所有權歸三人共有。

為信守承諾，2017年4月15日，周某蘭、周某鵬、周某坤簽訂書面協議，再次確認A號房屋歸三人共有。2021年4月，三被告同意給予二原告一定金額的房屋折價款，但2021年5月19日，三被告在明知涉案房屋為二原告與周某蘭共有的情況下，通過房屋買賣行使，將A號房屋所有權過戶至吳某峰名下。二原告認為三被告損害了原告合法權益，故成此訴。

被告辯稱

被告周某蘭、吳某霖辯稱：不同意原告訴訟請求。原告所述身份關係屬實。A號房屋系周某蘭、吳某霖的夫妻共同財產，由二人共同出資並計算二人工齡優惠購買，購房材料及產權證均在周某蘭、吳某霖處，與二原告無關。周某蘭、吳某霖購買A號房屋時，二原告及其家屬均認可，在2021年前二原告從未向被告主張過房屋權利，相反二原告在購買經濟適用房時，曾要求周某蘭出示房產證證明A號房屋與二原告無關。

二原告從未與周某蘭達成過任何口頭協議，二原告所述與周某蘭簽署的相關協議，並非周某蘭所寫，周某蘭系在B號房屋繼承糾紛一案時才看見，此前並不知情。2021年4月二原告與周某蘭在調解時周某蘭基於親情關係同意給予二原告一部分補償款。2021年5月19日，周某蘭、吳某霖夫婦與吳某峰簽署的涉案房屋買賣合同，約定購房款100萬元，吳某峰應解決父母的贍養問題。當天A號房屋過戶至吳某峰名下。

綜上，涉案房屋為周某蘭、吳某霖夫妻共同財產，不涉及二原告權益，三被告不存在惡意串通，二原告的索取行為導致被告家庭矛盾不斷，不同意原告訴訟請求。

被告吳某峰辯稱：同意周某蘭、吳某霖意見。吳某峰對於二原告與周某蘭之間的協議並不知情。吳某峰與父母口頭協商每年給一部分購房款，有多少錢給多少。至今已以現金形式支付了10萬元左右。

法院查明

周某蘭與二原告系姐弟關係，周某超、王某芬系三人之父母。周某蘭與吳某霖系夫妻關係，吳某峰系二人之子。

涉案A號房屋原登記在周某蘭名下。關於該房屋的來源，經原告申請，本院向北京D公司調取了房屋檔案，根據1982年6月北京某單位開具的《準遷證》顯示，承租人周某超原承租地址為一號，新址為A號房屋，起租日期為1982年6月。1983年9月3日，周某超申請將A號房屋戶主改為王某芬。1998年4月30日，王某芬向房管所出具說明，表示A號房屋原承租人王某芬，現因購房承租人換為周某蘭（王某芬女兒）。

1998年6月，房屋土地管理局（甲方）與周某蘭（乙方）簽訂《出售直管公有住宅樓房（成本價）協議書》，約定甲方將A號房屋一套，總建築面積79.25平方米出售給乙方，售價為39319.75元，公共維修金1475.25元，合計40795元。乙方可享受以下優惠：1、工齡優惠；2、購買現住房優惠；3、付款方式一次性付款。

根據《單位出售公有住房房價計算表》顯示，周某蘭購買涉案房屋使用了其個人27年工齡及吳某霖26年工齡的工齡優惠價。1999年，A號房屋登記至周某蘭名下。該房屋的房產證、房改售房合同及交納購房款、公共維修基金、稅費的收據由被告持有。

2021年5月19日，周某蘭、吳某霖與吳某峰簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定周某蘭、吳某霖將A號房屋出賣予吳某峰，成交價100萬元，自行成交。該合同對付款方式、房屋交付、違約責任、產權登記等房屋買賣合同重要條款均未作明確約定。同日，A號房屋產權變更登記至吳某峰名下。

關於原告所述二原告與周某蘭協商一致系基於周某蘭工齡較長由其購買涉案房屋並登記在周某蘭名下，涉案房屋實際由三人共有，二原告與周某蘭形成借名買房關係一節，原告提交：1、2017年4月15日由周某鵬、周某坤、周某蘭共同簽字的證明，內容“A號房屋所有權歸屬周某蘭、周某鵬、周某坤三人共同擁有。如遇拆遷佔地時所得費用歸以上三人擁有”。

2、2020年10月14日周某鵬、周某坤、周某蘭簽字的證明，主要內容為A號房屋是1983年某單位佔用，從東城區一號遷至該處，原房產證是母親王某芬的，當時周某川、周某鵬、周某坤居住。後姐姐周某蘭與二哥周某川換房。周某蘭搬至A號房屋居住。1996年將該房屋購買，由於姐姐工齡長，以姐姐名義購買，周某蘭、周某鵬、周某坤各出一萬三千元，房產證名字是周某蘭的。

經質證，三被告對證據1、2的真實性不予認可，表示並非周某蘭簽名。經詢，被告表示不申請對周某蘭的簽名進行筆跡鑑定。

3、周某浩證人證言，表示上述2017年4月15日的證明系周某浩親自執筆所寫，由周某鵬、周某坤、周某蘭簽字確認，並知曉周某蘭購買A號房屋時收到了周某鵬、周某坤的購房款各13000元，該房屋為三家共同出錢購買，周某蘭承諾房屋歸三家共有。被告對其真實性不認可。

4、周某川證人證言，表示購買A號房屋時，周某鵬、周某坤各支付了13000元購房款給周某蘭，因周某蘭工齡長，用其名額購買，實際是三家共同出資共同購買共同擁有該房屋。被告對其真實性不認可。周某浩、周某川未到庭，本院於庭後向二人核實，二人表示，上述證人證言確係本人書寫。

5、2021年4月10日周某蘭夫婦及周某鵬夫婦、周某坤夫婦的談話錄音，主要內容為三家就A號房屋爭議進行協商，其中吳某霖稱“是三家的，是三個人的房子，事實擺在這兒呢”，對於補償款，吳某霖稱“折中的意見，給160萬，再拿出10萬，一人給160萬……我說170萬行不行，我給你們120萬現金，剩50萬，我們拿不出來。”周某蘭稱“就150萬，別170了……”此後雙方就金額及支付時間均未協商一致

6、2021年7月1日周某蘭夫婦及周某鵬夫婦、周某坤夫婦及某服務中心工作人員談話錄音。主要內容為曾慶傑對A號房屋爭議進行調解，工作人員各方確認當時是否是三家共同出資，產權登記在周某蘭名下，周某蘭表示是。吳某霖表示其曾提出給二原告各170萬元。對於將A號房屋過戶至吳某峰名下，周某蘭表示因其孫子上幼兒園，需要過戶至吳某峰名下。

對於證據5、6，被告表示確係當事人談話，但除上述兩次談話，雙方在2021年7月22日還進行了一次談話，這次談話中被告明確否認了原告主張的事實，被告系基於親情對原告作出讓步。7、工作人員證人證言，二人出庭陳述曾兩次對A號房屋糾紛進行調解，當時周某蘭、吳某霖均認可系三家共同出資，以周某蘭的名義購買了涉案房屋。周某蘭、吳某霖同意給一部分補償款，但雙方對金額未協商一致，故未調解成功。經質證，被告不予認可。

8、周某坤銀行流水，原告以此證明支付購房款情況。被告不予認可。

裁判結果

確認被告周某蘭、吳某霖與吳某峰就北京市東城區A號房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

房產律師靳雙權點評

行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

本案中，根據已查明事實，涉案房屋原為公房，承租人為二原告及被告周某蘭之母王某芬，因房改售房變更承租人為周某蘭後，由周某蘭購買，並登記在其名下。根據原告提交的2017年及2020年二原告與周某蘭簽名的兩份證明顯示，周某蘭認可涉案房屋系三人出資，所有權歸三人所有，登記在周某蘭名下。

三被告雖不認可系周某蘭簽名，但經法院釋明後，並不申請對其簽名進行筆跡鑑定，應當承擔相應不利後果，且結合周某浩、周某川證人證言，及原告提交的錄音證據中周某蘭、吳某霖的陳述，可以認定周某蘭、吳某霖對於涉案房屋為二原告及周某蘭共有均明知且不持異議，故法院確認二原告與周某蘭之間形成借名買房合同關係。

被告所稱周某蘭系基於親情給予二原告一定補償款的意見，鑑於原、被告之間的談話錄音中，周某蘭、吳某霖對於涉案房屋的來源及系三人共有登記在周某蘭名下的事實均有明確表示，被告所述基於親情考慮的意見，缺乏依據，法院不予採信。

按照雙方借名買房約定，涉案房屋應為二原告及周某蘭共有，二原告享有要求周某蘭進行產權變更登記或給付對價的相應債權。鑑於周某蘭、吳某霖與吳某峰簽訂房屋買賣合同，已將房屋過戶至吳某峰名下，三被告構成對二原告合法權益的侵害。關於三被告是否構成惡意串通一節，周某蘭、吳某霖明知二原告與周某蘭之間存在借名買房合同關係，吳某峰雖表示其對於借名買房的約定並不知情，但鑑於根據雙方2021年談話錄音顯示，曾稱“折中的意見，給160萬，再拿出10萬”，可見吳某霖自認吳某峰對應給予二原告涉案房屋補償款一事知情，且綜合考慮涉案房屋來源，原、被告親屬關係及三被告為吳某峰子女上幼兒園將涉案房屋過戶至吳某峰名下，涉案房屋與吳某峰具有利害關係等因素，可以認為吳某峰應當知曉二原告與周某蘭之間存在借名購買涉案房屋的事實。