按揭房轉讓時 - 需要注意哪些問題？

按揭房轉讓是房產交易允許的交易型別。那麼，按揭房轉讓時,需要注意哪些問題？按揭房轉讓時,需要遵守哪些規定？按揭房轉讓與一般房產轉讓有什麼不一樣？按揭房轉讓有哪些具體規定？

按揭房轉讓需要注意什麼

貸款所購房屋轉讓時，受多種合同關係約束，存在多個房地產權利人：

一是房屋買賣合同約定的房屋轉讓人和受讓人之間的買賣關係，

二是借款合同約定的借款人與貸款人之間的借貸關係以及相關的第三方保證人、出質人、抵押人與借款人之間的擔保關係。

所以，貸款所購房屋轉讓時，除了遵從一般房屋轉讓的條件，還要考慮貸款合同關係的特殊性。

貸款擔保方式對所購房屋轉讓的約束

1.抵押房屋的轉讓

採取所購房屋抵押擔保方式辦理的個人住房貸款，貸款銀行作為抵押權人，對賣房人的房屋享有抵押權，未經貸款銀行同意，賣房人不能辦理房屋買賣過戶手續。而貸款未還清前，銀行無法同意賣房人辦理解押手續，這樣，房屋買賣雙方和貸款銀行就陷入一個交易無窮迴圈。如何解決這個問題呢：

(1)賣方可以用其它擔保方式做替代擔保，暫時解押，待房屋過戶，房屋出售所得價款償還銀行貸款後，解除借款合同。例如，借款人可以先用存單質押暫時取代抵押房屋作為未還貸款的擔保，並變更《貸款合同》以便辦理解押手續，待房屋過戶後，用收回的房款提前還清貸款。

(2)買賣雙方通過二手房中介機構進行交易，如果中介機構與貸款銀行簽訂了二手房合作協議，通常可由中介機構提供房屋轉讓期間的貸款擔保，並能過中介機構辦理二手房轉讓的資金結算。這也有利於房屋受讓人辦理二手房抵押貸款。

2.第三方保證、質押、其它房屋抵押對房屋轉讓的影響

借款人採用第三方保證、質押、其它房屋抵押的，貸款所購房屋轉讓時也應先徵得貸款銀行書面同意，並與銀行、購房人協商好購房資金歸還銀行貸款的結算方式，避免因未經銀行同意轉讓貸款所購房屋，或轉讓房屋所得價款未及時償還銀行貸款而被銀行罰息甚至收取違約金。同時，如果《保證合同》、《質押合同》中有關條款對所購房屋的約定，決定是否要將貸款所購房屋轉讓行為事先通知第三方擔保人，以避免糾紛。

3.無論何種情況，房屋轉讓前，都應及時辦理各類合同的變更手續，房屋轉讓後應及時辦理貸款提前還款和房屋過戶手續，以及《借款合同》和相關擔保合同的終止手續。

4.目前北京市房屋轉讓基本上通過中介機構進行，大的房屋交易市場往往與銀行有二手房貸款合作關係，因此，房屋轉讓人通過大的交易市場轉讓房屋容易與銀行溝通訊息，簡化手續。

貸款所購房屋轉讓時，購房人能否辦理個人住房貸款?回答是肯定的。對購房人而言這種貸款與商業銀行辦理的二手房貸款程式基本一樣，主要不同點是：

(一)由於轉讓的房屋是貸款所購，因此貸款銀行要求轉讓雙方的購房資金都通過貸款銀行結算，由於受讓方也申請銀行貸款，因此，轉讓方提前還清銀行貸款，受讓方得到貸款都要在同一天進行，銀行會在雙方資金的結算時間、方式上做特殊安排，房屋轉讓雙方都應該按照事先協商好的時間、方式辦理借款、還款手續，這樣才能保證交易正常進行;

(二)對於轉讓期房的，由於開發商要為受讓方提供期房階段第三方保證，因此房屋轉讓雙方要與貸款銀行和開發商協調好貸款發放、償還時間，並將開發商退給期房轉讓方的資金、期房受讓方支付給開發商的房款、開發商為期房轉讓方提前還清銀行貸款金額以及銀行給期房受讓方的貸款金額計算清楚，避免交易過程中出現不必要的糾紛。

總之，由於我國住房二級市場開放不久，交易過程的法制化和規範化還有一個過程，廣大購房者在轉讓貸款所購房屋時，要多研究有關合同，多與貸款銀行、購房者、房屋交易部門和開發商溝通，以尋求一條高效的交易途徑。