同樣的房屋 - 為什麼臨街小商鋪比別人多拿拆遷補償

在徵地拆遷過程中，經常會出現明明同樣地段的房屋，那些臨街的商鋪卻能拿到比別人更多拆遷補償的情況，那為什麼呢?這裏就涉及到了“住改非”這個概念。

那麼，“住改非”指的究竟是什麼樣的房屋呢?如果被拆遷的房屋是“住改非”房屋，對被拆遷人拿到的拆遷補償款數額又有哪些影響呢?本期文章讓我們來探討一下這個問題。

一、“住改非”是什麼

現實生活中，經常存在這樣的情況：一個家庭將自住的臨街房屋用於經營小生意，以此作為家庭生活來源，並且辦理了營業執照、一直依法納税，但是房屋產權證上關於房屋用途的登記卻依然是住宅性質，並未變更。

這就是所謂的“住改非”房屋。其房屋性質儘管登記為住宅，但被徵收人一直將其用於經營，並且依法辦理了營業執照或者具有相應的納税證明。

而這樣的房屋，由於產權證上登記為住宅用房，房屋徵收過程中徵收方就很容易以住宅用房的標準來補償，但被徵收人卻認為自己的房子是經營性用房，由此便導致了很多糾紛。

二、“住改非”房屋拆遷補償的規定

在房屋徵收評估過程中，房屋性質對於最終評估價格的確定具有重要影響。被徵收房屋是住宅用房還是經營性用房，這在某種程度上直接決定了被徵收人能拿到多少徵收補償金。

對於“住改非”房屋，究竟是按照住宅用房來補償，還是按照經營性用房來補償呢?對此，《國務院辦公廳關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》中提到：“對拆遷範圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照

經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納税等實際情況給予適當補償。”

也就是説，“住改非”房屋在拆遷時應根據實際情況給予適當補償，不能僅因為產權證上登記為住宅就只按住宅用房來補償，但是具體的補償辦法要由各地方來制定。

各地方政府對“住改非”的補償規定也不盡相同，下面以吉林市和瀋陽市為例來説明：

《吉林市國有土地上房屋徵收與補償條例》第五十一條：“依法取得營業執照記載的營業場所為住宅房屋，正在經營且依法納税的，除按照住宅房屋予以補償外，房屋徵收部門還應當按照下列規定向被徵收人支付一次性停產停業損失補償：

(一)對從事商業、服務業的，在簽約期限內簽訂協議並搬遷的，按照被徵收房屋價值的20%補償;未在簽約期限內簽訂協議或者未按期搬遷的，按照被徵收房屋價值的5%補償;

(二)對從事生產加工業的，在簽約期限內簽訂協議並搬遷的，按照被徵收房屋價值的15%補償;未在簽約期限內簽訂協議或者未按期搬遷的，按照被徵收房屋價值的3%補償;

(三)對從事公司辦公、倉儲等其他經營性活動的，在簽約期限內簽訂協議並搬遷的，按照被徵收房屋價值的10%補償;未在簽約期限內簽訂協議或者未按期搬遷的，按照被徵收房屋價值的1%補償。”

《瀋陽市國有土地上房屋徵收與補償辦法》第四十條：“對利用地面一層住宅從事經營房屋符合下列條件的經營部分，選擇貨幣補償的，可以按照經營性非住宅房屋房地產市場評估價格的70%標準補償，並可享受住宅房屋臨時安置補助費、搬遷獎勵費，但不給予停產停業損失費補償：

(一)房屋徵收決定公告時，正在經營且依法取得營業執照，連續經營時間超過兩年以上;

(二)依法取得税務登記證並有兩年以上納税記錄;

(三)營業執照的營業地點與被徵收房屋的位置相一致;

(四)2011年8月1日《瀋陽市城鄉規劃條例》施行前，已實際經營的房屋。

選擇產權調換的，按照住宅房屋計算補償。”

吉林市的做法是先將“住改非”房屋按照住宅用房來補償，再依照經營行業的不同給予10%至20%不等的停產停業損失補償。

而瀋陽市則規定，“住改非”房屋按照經營性非住宅用房評估價格的70%來補償，但享受此補償的房屋，不再給予停產停業損失補償。

三、“住改非”房屋遇拆遷，儘快尋求律師幫助

對於“住改非”房屋的拆遷補償，由於法律上的規定較少，在實際房屋徵收過程中，一些徵收方出於節省成本的角度，常常直接適用住宅用房的標準來給予拆遷補償，這就違反了有關規定，大大損害了被徵收人的利益。

如果被徵收人遇到此種狀況，絕對不能坐以待斃，應當積極地維護自己的合法權益，主張更高的補償標準、更多的補償金。此時，建議被徵收人儘快地諮詢專業拆遷律師，瞭解清楚自己有權主張哪些內容，必要時直接聘請律師幫助自己維權。在專業拆遷律師的幫助下，通過和有關部門的談判與溝通，使自身合法權益不受侵害，得到更合理的拆遷補償。