房屋糾紛律師——爺爺奶奶將房屋贈與孫子未過户孫子去世贈與可以撤銷嗎
北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)
原告訴稱
孫某祥、趙某玲向本院提出訴訟請求：1.楊某菹立即將位於北京一號房屋（以下簡稱一號房屋）騰空並交付原告（房屋價值約270萬元）；2.楊某菹向二原告支付房屋使用費；3.本案訴訟費用由楊某菹承擔。
事實和理由：楊某菹系孫某祥的女婿。一號房屋系孫某祥的回遷安置房。楊某菹2012年入住一號房屋。楊某菹與孫某祥之女孫某娟於2014年離婚。之後，孫某祥多次要求楊某菹搬離一號房屋，但是楊某菹拒不搬離為了維護孫某祥的合法權益，故訴至法院，請求判如所請。
被告辯稱
楊某菹辯稱，不同意孫某祥的請求。孫某祥雖然現在是涉案房屋產權證人，但是系二號房屋拆遷安置而來，孫某祥僅僅是代表家庭人員簽訂拆遷安置協議並辦理房產證，在未進行析產繼承之前，涉案房屋都屬於被安置人員共同所有，定向安置房屋人均建築面積不超過50平方米，並且在孫某祥寫的房產贈與協議中表述是雙方共有房產中自己的份額，在其他被安置人員放棄聲明中描述的是本人自願放棄在該贈與房產中的份額和繼承份額，以上都足以表明涉案房產是7位被安置人員共有的，楊某菹之子楊某聰是被安置人員之一，是有份額的。2016年5月11日孫某祥已經將涉案房屋贈與給楊某菹兒子楊某聰，並且是不可撤銷的贈與，涉案房屋自2012年12月交付之後由自己裝修管理使用至今，綜上所述楊某菹是合法佔有涉案房屋，故無需騰退以及支付房屋使用費。
法院查明
孫某祥與趙某玲系夫妻關係，孫某娟是其子女。楊某菹與孫某娟原系夫妻關係，二人於2013年登記離婚。楊某菹與孫某娟二人育有一子楊某聰，楊某聰於2018年5月25日去世。
北京市大興區二號（以下簡稱二號院）於2010年進行拆遷，涉案一號房屋即為二號院拆遷所得。楊某聰是安置人，針對二號院拆遷，2010年7月23日，孫某祥（乙方、被拆遷人）與A公司（甲方、拆遷人）簽訂《拆遷安置補償協議》，於2010年7月30日雙方簽訂《拆遷安置補償協議（補充協議）》，合計拆遷補償金額為2180666元。《拆遷安置補償協議（補充協議）》載明乙方選購期房6套，建築面積為520平方米，購房總價款為1300880元，根據《拆遷安置補償協議》中約定的款項，甲方應向乙方支付拆遷補償總金額共計2480810元，在乙方繳納購房款後為剩餘款1179930元。
2016年5月11日，孫某祥（甲方、贈與人）與楊某聰（乙方、受贈人）簽訂《房產贈與協議書》，雙方約定甲方自願將其名下（和楊某聰共有房產中自己的份額）房產贈予乙方，該房產為涉案一號房屋；甲方保證該房產贈予協議書在公證機關公證時，該房屋共有權人和繼承人都自願放棄對該贈予房屋享有的共有權和繼承權；在乙方18歲時，甲方保證積極配合乙方、變更該贈予房屋所有權歸乙方單獨所有；如果甲方違約，則應承擔該贈與房產價值20％的違約責任，且不免除甲方配合變更義務。
因乙方（楊某聰）未成年，為保證乙方對該房屋的享有權和所有權，經甲方和乙方監護人楊某菹協商。乙方在沒經甲方同意下不得將此房產抵押、轉賣給他人，如有上述情況甲方有權取消該贈與協議。在該協議書的落款處，孫某祥簽字確認，在乙方簽字處由楊某聰監護人楊某菹簽字確認。2016年7月28日，趙某玲、孫某娟、劉俊、劉京京共同簽署了《放棄聲明》，其載明“本人已認真閲讀了孫某祥和楊某聰的《房產贈予協議書》，本人自願放棄在該贈予房產中的共有份額和繼承份額”。
2019年，孫某祥、趙某玲以返還原物糾紛為由將楊某菹訴至本院，請求楊某菹騰退一號房屋並支付房屋使用費，本院認為：“本案孫某祥、趙某玲起訴案由為返還原物糾紛，系權利人請求無權佔有動產或不動產的人返還該物的糾紛。北京市大興區一號房屋系拆遷安置房屋，尚未辦理不動產登記手續。現孫某祥、趙某玲與楊某菹就該房屋是否存在楊某聰份額及是否已經完成贈與存在爭議，孫某祥、趙某玲尚未有充分證據證明其系北京市大興區一號房屋的完全所有權人，故對本案孫某祥、趙某玲的起訴，應予駁回”，該案裁定“駁回孫某祥、趙某玲的起訴”。
經查，涉案一號房屋頒發有不動產權證書，頒證日期為2020年10月13日，證書載明權利人為孫某祥，共有情況為單獨所有，用途為住宅，房屋建築面積為91.43平方米。涉案一號房屋房屋於2012年12月18日入住交付使用，2019年6月楊某菹將房屋出租，後楊某菹於2021年4月27日收回一號房屋，現一號房屋由楊某菹居住使用。
裁判結果
一、楊某菹於本判決生效後十五日內將位於北京一號房屋騰退返還給孫某祥、趙某玲；
二、楊某菹於本判決生效後十五日內支付孫某祥、趙某玲房屋佔有使用費；
三、駁回孫某祥、趙某玲的其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
不動產物權的設立經依法登記，發生效力，不動產登記是物權歸屬和內容的根據，不動產權屬證書是權利人享有不動產物權的證明。無權佔有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。本案中，孫某祥持有涉案房屋的不動產登記證書，是涉案房屋的合法權利人。孫某祥與趙某玲系夫妻關係，涉案房屋不動產權證書在二人夫妻關係存續期間取得，故涉案一號房屋的物權應為孫某祥、趙某玲享有。孫某祥、趙某玲可依法請求無權佔有人楊某菹返還房屋。楊某菹辯稱對涉案房屋繫有權佔有，沒有法律根據。孫某祥雖曾作出將涉案房屋贈與楊某菹之子楊某聰的意思表示，但楊某聰已於2018年5月25日去世，未完成涉案房屋產權轉移登記，楊某聰基於贈與可能取得的物權並未實際取得；涉案房屋雖系拆遷安置所得，可能存在共有產權份額問題，但該房屋已辦理產權登記至孫某祥名下。物權是絕對權，具有對世效力，物權登記具有公示公信效力，可以對抗一切非物權登記人的權利主張。
至於楊某菹所稱，對涉案房屋出資裝修，雖對房屋可能有增值作用，但並不因此對涉案房屋享有佔有等物權屬性的權利。如楊某菹認為，作為楊某聰的繼承人，基於贈與協議約定，對涉案房屋享有財產性權利；或者，認為涉案房屋因存在共有產權份額問題，致使房屋物權登記與實際權利狀態不符，可依法請求確認物權歸屬。但是在涉案房屋物權登記依法變更之前，登記物權人可依法行使返還原物請求權，排除他人非法佔有。
侵害物權，造成權利人損害的，權利人可依法請求損害賠償。本案中，二原告請求楊某菹支付房屋使用費，自2019年1月1日起，按200元/日為標準，計算至房屋實際返還之日。法院考慮到在房屋完成產權登記之前，物權登記狀態並未明晰確定，故法院認為以房屋完成產權登記之日次日起算房屋使用費為宜；且二原告提出的每日200元的標準過高，法院酌情確定為每日150元。
