買房時沒有辦理過戶登記 - 買方能拿到拆遷補償款嗎？

張先生將其在鎮上的一間面積爲20平方米的門面房以4000元的價格轉讓給了同鎮的朋友李先生用於經營，雙方未簽訂書面轉讓合同，亦未到土地、房產部門辦理轉讓登記的手續。3年後，李先生又將該房屋以兩萬元的價格轉讓給趙先生經營超市，同樣未簽訂書面合同，亦未辦理轉讓登記手續。2014年，該門面房被劃入拆遷範圍，拆遷補償款高達135萬元。然而當拆遷部門張貼出拆遷公告，併到趙先生處覈實房產資訊時，趙先生卻無法拿出產權憑證。同時，張先生髮現，門面房雖轉讓給他人10多年，但是房屋的產權人一直是自己。一位是產權人，一位是付了購房款又使用10多年的“三房東”，拆遷部門多次力促雙方協商未果，只能告知雙方透過法律途徑來解決。

在目前的房屋買賣活動中，由於法律意識的缺乏，房屋權屬登記依然沒有得到足夠的重視。事實上，產權登記是保護房地產權利人合法權益、避免交易風險最爲重要的方法。根據相關法律法規，被拆遷人是依法擁有房屋所有權的當事人，拆遷補償主要也是針對被拆遷人而言，由此可見房產權屬之重要性。

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力。可見，在房屋買賣中，即使買受人實際佔有了房屋，只要沒有進行房屋權屬變更登記，買受人也不能取得房屋的所有權。在本案中，由於一直沒有辦理過戶登記，該房屋的產權人仍然是張先生。而當事人之間沒有簽訂書面合同，也就意味着沒有任何書面憑證。在這種情況下，實踐中一般由產權人獲得拆遷補償款。本案中，當事人之間的糾紛可根據當初的口頭約定來協調，也可以適用公平原則讓張先生對趙先生進行適當補償。

一般而言，現實中比較常見的情況是簽訂了房屋買賣合同但是一直沒有過戶，在這種情況下，房屋拆遷補償款的分配應視情況來確定;如果是國有土地上的房屋，買受人可以起訴，請求法院確認房屋買賣合同有效並要求出賣人辦理房屋產權過戶登記或承擔違約責任。對於拆遷補償款，則可以根據民法的誠實信用原則與公平原則，要求出賣人將自己獲得的拆遷補償款返還給買受人。如果是將農村集體土地上的房屋賣給城鎮居民，根據我國法律規定，農村宅基地以及在農村宅基地上建設的房屋是不可以隨意轉賣的，所以城鎮居民買賣集體土地上的房屋合同違反了國家法律規定，因此是自始無效的。履行無效合同而導致的損失雙方應當根據各自在締約過程中的過程程度分擔。

雖然大多數情況下，買受人可以得到拆遷補償款，但是對於房屋買賣而言，無論買賣雙方是什麼關係，切記要及時辦理過戶手續，否則，一旦遇到類似於拆遷的情況，就很有可能會產生不必要的糾紛，另外，對於賣方本身的債務而言，也可能導致房屋被法院查封、拍賣等法律風險的發生，也要儘早尋求律師的幫助。