土地使用權變更手續有哪些？

擁有土地使用權或者是處分權的主體，可以依據自己的意願決定是否對土地使用權進行轉讓。在現實生活中，爲了獲取經濟利益，而將土地使用權進行轉讓的情形是較爲常見的，在轉讓後，土地使用權發生了變更，需要按照土地使用權變更手續的有關規定，辦理變更登記。

一、土地使用權變更手續有哪些?

以出讓方式取得的土地使用權在有效期內是可以轉讓的，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(1990年5月19日國務院令第55號)第二十五條規定，土地使用權和地上建築物、其他附着物所有權轉讓，應當依照規定辦理過戶登記。《土地登記辦法》(2007年12月30日國土資源部令第40號)第三十九條規定，依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉移的，當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發生轉移的相關證明材料，申請國有建設用地使用權變更登記。

根據 《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條規定，土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行爲，包括出售、交換和贈與。如果受讓方不改變土地用途的，按該條例第二十一條的規定，土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記檔案中所載明的權利、義務隨之轉移。如果受讓方要改變土地用途的，按該條例第十八條的規定，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，並辦理登記。可以由出讓方與原土地使用權人調整土地使用權出讓金後，再辦理轉讓登記手續。

二、變更土地使用權的具體流程

(一)申請和報批

出讓土地申請改變用途等土地使用條件的，應當報經出讓方和規劃管理部門審查。

(二)分類確定辦理方式

根據審查結果，分別按以下兩類情形辦理：

1、《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權，或者法律、法規、行政規定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權依法重新公開供應。土地使用權收回時，應當對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據餘期出讓土地使用權價格確定。 2、《國有土地使用權出讓合同》沒有約定，法律、法規、行政規定也沒有明確規定必須收回土地使用權的，經出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規劃行政主管部門批准，可以簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整，重新覈定。

(三)確定出讓年限

出讓年限應根據下列兩類情況具體確定：

1、城市規劃對土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩餘使用年限甚至更短期限確定;

2、沒有特殊限制的，爲便於土地利用，一般情況下都應當按照新的土地用途重新覈定土地使用年限，但不得超過法定最高土地出讓年限。

(四)調整國有土地使用權出讓金

土地用途和出讓年限確定後，可根據新舊土地用途、出讓年限和批准時的土地市場價格水平，確定應補繳的土地出讓金額。具體可按下式確定：

應當補繳的土地出讓金額=批准改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格-批准改變時原土地使用條件下剩餘年期土地使用權市場價格

(五)簽訂出讓合同

原出讓土地使用權人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同變更協議》或重新簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。

(六)補繳出讓金，辦理土地登記

原土地使用權人應當按照國有土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂的國有土地使用權出讓合同約定，及時補繳土地使用權出讓金額，並按規定辦理變更登記。 需要指出的是，如果原土地使用權人未向出讓方和城市規劃部門申請或雖申請未經出讓方和規劃部門同意擅自改變土地用途等土地使用條件的，屬於違法違規行爲，違反了《城鄉規劃法》和《城市房地產管理法》等規定，應當首先由城市規劃部門對其違反《城市規劃法》的行爲進行查處。城市規劃部門責令改正或拆除多建部分的，違法責任人應當自行改正或拆除;城市規劃部門處罰後同意改變用途或提高容積率的，應當告知出讓方。出讓方接到規劃部門通知後，應當要求土地使用權人補交土地出讓金差價，土地使用權人應當與出讓方簽訂出讓合同補充協議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓金。

根據以上資訊，我們可以看出，土地使用權變更手續，需要按照提出申請，經審批透過後，即可進行變更登記。需要注意的是，並不是所有類型的土地都是可以辦理變更登記的，在確認土地可以轉讓，且對方滿足受讓條件後，才能提出轉讓申請。