親屬之間房產買賣協議一方認爲收到脅迫簽署要求解除糾紛
原告訴稱
陳某超向本院提出訴訟請求：要求判令陳某潔將其名下位於北京市朝陽區一號房屋過戶至陳某超名下。
事實和理由：位於北京市朝陽區一號房屋（下稱涉案房屋）系陳某超父親陳某鵬和陳某潔在同一單位分得，分此房之前單位先給陳某鵬分配了一間週轉房，後來單位要收回週轉房，故將涉案房屋分配給陳某鵬。1999年，在陳某鵬的要求和子女們的同意之下，陳某超隨陳某鵬一同入住涉案房屋直至陳某鵬去世。
幾年後拆遷，兄弟姐妹五人口頭協議約定陳某超不分配該拆遷款和分房名額，涉案房屋中陳某鵬的一半份額由陳某超繼承，另一半份額由陳某超購買，陳某超按照當時市值給付陳某潔房款225000元。陳某超向陳某潔支付購房款225000元后，陳某潔一直以各種理由拖延辦理過戶，之後甚至拒不承認涉案房屋歸屬於陳某超，故陳某超訴至法院望判如所請。
被告辯稱
陳某潔辯稱，不同意陳某超的訴訟請求。第一、陳某潔從未同意將涉案房屋出售給陳某超，系陳某超以暴力方式威脅、脅迫陳某潔簽字，要求陳某潔向其出售房屋，而且陳某超的主張侵犯了周某芳的合法權益。第二、陳某奎、周某達、周某剛以協議方式處分周某芳房產系違法行爲。第三、涉案房屋系陳某潔與周某芳的夫妻共同財產，並非陳某鵬的遺產。綜上，請求法院駁回陳某超的訴訟請求。
周某芳稱，涉案房屋系陳某潔與周某芳使用工齡購買，並非陳某鵬的遺產。陳某鵬在80年代就已經退休，單位不可能再給其分配房屋。該房屋屬於陳某潔與周某芳的夫妻共同財產，故陳某潔無權獨自處分。關於陳某超提交的2017年12月22日陳某潔書寫的字據，此係陳某潔在受脅迫的情況下所寫，而且該字據中沒有明確房屋具體坐落、房屋總價款等，亦侵害了周某芳的合法權益。綜上，請求法院依法駁回陳某超的訴訟請求。
法院查明
陳某潔與陳某超系姐弟關係，陳某鵬系二人之父。陳某潔和周某芳系夫妻關係，二人於1985年9月11日登記結婚。2001年10月，陳某鵬去世。
2006年3月10日，單位（甲方、賣方）與陳某潔（乙方、買方）簽訂《單位房屋買賣契約》，約定甲方將涉案房屋出售給乙方。乙方享受以下住房折扣：（一）工齡折扣0.9%年*夫婦雙方工齡之和；（二）年成新折舊率2%；（三）調節因素：地段-3%，視窗朝向-3%，合計-6%。購房款54703元、公共維修基金2248元、測繪費60元。《單位出售公有住房房價計算表》中記載：購房人陳某潔，男方工齡23年、女方工齡22年，合計45年，年工齡折扣率爲0.9%。
1999年5月19日，陳某潔交納住房保證金25000元；2006年5月18日，陳某潔交納房款37778元，其中已扣減1999年6月至2006年3月期間的房款5756元；2006年3月31日，陳某潔取得涉案房屋所有權證。
2017年12月22日，陳某潔出具字據，內容爲：“房款錢20萬陳某潔收到，2007年1月收10萬，之前累計收10萬（房款錢），父親生活由你（陳某超）照理，補償款你（陳某超）沒拿。答應過戶沒過戶，2018年1月之前完成。”陳某超稱房款中10萬元系分兩次以現金方式給付陳某潔，10萬元透過銀行轉賬支付，時間大概是2005、2006年左右，另25000元系存入陳某潔名下銀行存摺中。陳某潔否認收到上述款項。
2018年4月7日，陳某奎、周某達、周某剛簽訂《協議》，載明涉案房屋系陳某潔和陳某鵬同在單位分得，各佔一半。因陳某超伺候陳某鵬至過世，且老房拆遷時陳某超沒有得到任何拆遷款及分房名額，故兄弟姐妹達成共識，涉案房屋中屬於陳某鵬的一半由陳某超繼承，屬於陳某潔的一半由陳某超買下，陳某潔本人也認可。陳某潔所佔一半陳某超於2005年左右已付清全部房款225000元，但自2005年至今陳某潔拒不過戶。
2020年5月13日，單位出具《證明》，載明陳某潔參加工作時間爲1979年4月，自1981年4月8日起在北京市E公司工作，退休時間爲2005年6月，工齡共計25年8月。1993年8月25日的《北京市企業職工繳納基本養老保險費前連續工齡審定表》中記載周某芳參加工作時間爲1979年10月，經審覈1992年10月1日前的連續工齡爲13年。
訴訟中，陳某超申請陳某奎、周某剛、周某達出庭作證。陳某奎陳述涉案房屋分配時，陳某潔系北京市某木材廠的單職工，陳某鵬系該單位退休職工，房屋雖然系陳某潔向單位申請分配所得，但其中有陳某鵬的分房利益，陳某鵬一直由陳某超照顧，故涉案房屋的一半份額應當由陳某超繼承，另外一半陳某超已出資20餘萬元向陳某潔購買，故涉案房屋應當歸陳某超所有。
周某剛陳述陳某潔和陳某鵬系同一單位職工，涉案房屋系二人分配所得，登記在陳某潔名下，但購房款均由陳某超支付，之後陳某超還陸續給付陳某潔二十餘萬元。周某達陳述涉案房屋系陳某鵬分配所得，陳某潔擅自將房屋登記在自己名下，陳某超已給付陳某潔二十餘萬元。陳某奎、周某剛均陳述陳某鵬名下有一套朝陽區的房產，該房屋已經拆遷，周某達、陳某奎、陳某潔、周某剛均分得了拆遷利益，因爲約定涉案房屋歸陳某超所有，故陳某超未分得拆遷利益。
另，陳某超提交週轉房資訊表擬證明涉案房屋系陳某鵬分得，其上平房登記人爲陳某鵬；提交短信記錄擬證明陳某潔曾承諾幫陳某超跑經濟適用房，將涉案房屋出售，房款陳某超、陳某潔一人一半，陳某潔退還陳某超已給付的20萬元房款。陳某潔則提交提交門診病歷、醫療費票據等擬證明陳某超以暴力方式威脅陳某潔簽字。
經詢，陳某超稱1999年8月30日陳某超一家三口與陳某鵬搬入涉案房屋居住，陳某鵬去世後涉案房屋一直由陳某超一家三口居住至今，陳某潔、周某芳從未在涉案房屋居住。陳某潔、周某芳則稱辦理收房手續後曾對涉案房屋進行裝修並辦理入住，後因陳某鵬身體不好，陳某超以照顧陳某鵬爲由搬入涉案房屋居住至今，2007、2008年左右陳某潔、周某芳從涉案房屋搬離。
裁判結果
被告陳某潔、第三人周某芳於本判決生效後七日內協助原告陳某超將位於北京市朝陽區一號房屋過戶至原告陳某超名下。
房產律師靳雙權點評
依法成立的合同，對當事人具有法律約束力,當事人應當按照約定履行自己的義務。夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其爲夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道爲由對抗善意第三人。
本案爭議焦點一：涉案房屋的權屬
首先，從涉案房屋的購買時間來看。2006年3月10日，陳某潔與單位簽訂《單位房屋買賣契約》，購買涉案房屋，而陳某鵬於2001年10月已經去世，不可能成爲買受人之一。
其次，從涉案房屋的性質來看。涉案房屋系成本價出售住房，陳某潔系單位的職工，從單位分得房屋符合當時的一般政策情況。關於原告所述涉案房屋系陳某鵬原分配所得的平房置換而來以及陳某潔作爲單職工無法分得涉案房屋，現有證據不足，法院難以採信。
最後，從購房款的核算情況來看。《單位房屋買賣契約》中記載陳某潔享受工齡折扣0.9%年*夫婦雙方工齡之和的住房折扣優惠，《單位出售公有住房房價計算表》中也記載購房人陳某潔，男方工齡23年、女方工齡22年，合計45年，年工齡折扣率爲0.9%。再結合單位出具的《證明》及1993年8月25日的《北京市企業職工繳納基本養老保險費前連續工齡審定表》，可以認定購買涉案房屋系覈算了陳某潔、周某芳的工齡。
綜上，根據現有證據，可以認定涉案房屋系陳某潔和周某芳婚姻關係存續期間購買，應屬於陳某潔和周某芳的夫妻共同財產，其中不包含陳某鵬的份額。
本案爭議焦點二：陳某潔所出具字據的性質及效力
關於字據的性質。字據中記載房款錢20萬元陳某潔收到，答應過戶沒過戶，2018年1月之前完成。對於陳某潔和陳某超來說，該內容已經包括明確的標的物、價款、履行期限，可視爲就涉案房屋買賣達成合意，應認定房屋買賣合同關係成立。
關於字據的效力。本案中，首先，陳某潔系完全民事行爲能力人且認可字據系其書寫。其次，陳某潔稱系在受陳某超脅迫的情況下書寫字據，並未提供充分的證據予以證明，而且字據的出具時間爲2017年12月22日，之後陳某潔並未主張撤銷該字據，故字據應視爲陳某潔真實意思表示。
再次，陳某潔和陳某超關於買賣涉案房屋的約定不違反法律、行政法規的強制性規定，亦不違背公序良俗。最後，結合涉案房屋性質、雙方親屬關係、當時同類房屋市場價格，也不能證明陳某超和陳某潔存在惡意串通，損害周某芳利益的情形。故陳某潔書寫的字據應爲有效。
綜上，根據現有證據，可以認定陳某潔和陳某超之間達成的房屋買賣合同有效。
本案爭議焦點三：涉案房屋買賣合同對周某芳是否具有約束力
首先，從陳某潔和周某芳的關係來看。陳某潔和周某芳系夫妻關係，涉案房屋系二人婚內購買，而且二人並未提交證據證明二人存在關係不合、分居生活等情形，故周某芳對於房屋的來源、性質、居住情況均應知情。
其次，從涉案房屋的居住情況來看。庭審中雙方關於居住情況陳述不完全一致，但陳某潔、周某芳認可自2007、2008年之後就未再涉案房屋居住，亦認可之後一直由陳某超居住，此時間至今已有十餘年，但周某芳、陳某潔均未提交證據證明曾向陳某超主張返還房屋，此與常理不符。
最後，從陳某超購買房屋的情況來看。陳某潔和陳某超系姐弟關係，陳某超對於陳某潔和周某芳的夫妻關係有認知和信賴。而且根據字據中的內容和陳某奎、周某剛、周某達的證言，也可以看出房屋價款20萬元綜合考慮了家庭財產分配等因素，且陳某潔已經收到陳某超支付的購房款並同意辦理過戶。
綜上，雖然周某芳未在字據上簽字或向陳某超出具同意出售的書面證明，但陳某超有理由相信陳某潔具有代理權，周某芳知道並同意陳某潔出售房屋，陳某潔出售涉案房屋的行爲構成表見代理，其與陳某超之間的房屋買賣合同對周某芳具有約束力，故法院判決陳某潔、周某芳共同爲陳某超辦理房屋過戶登記手續。
