住房買賣違約金合同糾紛怎麼處理?

一、住房買賣違約金合同糾紛怎麼處理?

當事人以約定的違約金過高爲由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%爲標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失爲由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:

1、逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任:

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標的物爲尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標的物爲已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

二、違約金的性質

違約金緣自於違約責任，違約責任是指合同當事人不履行或不適當履行合同約定或法定義務，所應承擔的損害賠償、支付違約金、解除合同等民事責任。關於違約金的性質，主要觀點有以下三種：

第一種觀點認爲，違約金是一種補償責任，違約方所支付的違約金、賠償金之和，只能相當於受害方造成的實際損失;

第二種觀點認爲違約金是對違約行爲的一種法律制裁，具有懲罰性，違約方所支付的違約金，可以高於對方造成的實際損失，強制違約方付出較大的代價，以促使當事人自覺履行合同。當事人約定違約金的目的在於制裁違約行爲以維護合同的效力。合同雙方設定違約金並不是給予對方違約的權利，某些違約行爲雖沒有給對方造成損害，但必然有害於交易秩序的嚴肅性;

第三種觀點認爲，違約金既具有補償性，又有懲罰性，以補償性爲主。

綜上所述，住房買賣合同雙方應當在訂立合同的時候，明確約定違約責任以及違約金賠償標準，合同經買賣雙方當事人共同簽字確認後生效，若確實設定過高或者過低造成經濟糾紛時，可以提起民事糾紛訴訟由人民法院解決處理。