開發商出售公房簽署合同是否有效
原告訴稱
原告周某奇向本院提出訴訟請求：1.解除周某奇與F公司簽訂的《購房委託合同》；2.F公司返還周某奇購房款共計1850000元；3.F公司賠償周某奇購房款利息；4.本案受理費、保全費、保險費均由被告承擔。
事實和理由：2020年5月24日，周某奇（甲方）與F公司（乙方）簽訂《購房委託合同》及其《補充協議》，雙方約定：甲方委託乙方代理購買位於北京市西城區X號院的房屋，房產總價款為2080000元。並且約定，乙方已經核實房產的真實性，核實對方具有完整處置該房產的權利。因房產產權人的原因（產權手續不全的、產權人與其他權益人有爭議的、或其它有可能導致交易風險的）導致本合同目的無法實現時，乙方應及時通知甲方並在7日內將甲方已支付的全部付款全額無息退還甲方。
原告繳納購房款1850000元后，先發現案涉房屋無法辦理過户，後又發現案涉房屋屬於超出建築規劃許可的違章建築。另外，2021年8月23日，原告去案涉房屋查看時，發現案涉房屋在未經原告同意的情況下，被擅自租給他人居住。因北京F公司的違約行為導致合同目的根本無法實現，故請求人民法院依法判令解除合同，並要求被告承擔全部違約責任。
被告辯稱
被告F公司辯稱：周某奇不享有合同解除權，其基於合同解除的返還請求權也不成立。2020年5月24日，周某奇與F公司簽訂購房委託合同，在明確涉案房屋和價值的基礎上，F公司接受周某奇的委託為其辦理涉案房屋使用權取得事宜，周某奇已按合同約定完成委託事項。即該房屋的產權人北京C公司與周某奇簽訂北京市公有住房租賃合同。周某奇已取得涉案房屋的使用權，其訂立合同的目的已經實現。該購房委託合同已經履行完畢。合同中的權利義務關係終止，也就無從談及對購房委託合同的解除問題。所以本案周某奇對該合同沒有合同解除權，其基於合同解除所行使的返還請求權也不成立。
法院查明
2020年5月24日，周某奇（甲方、委託方）與F公司（乙方、受託方）簽訂《購房委託合同》，就甲方委託乙方代理購房事項達成一致意見，合同約定房屋地址為北京市西城區X號院，購買該房產，甲方應滿足具有北京市户口的資格條件。房屋總價208萬元。甲方承諾按現金方式購買該房產，甲方應在本合同簽訂時向乙方支付10萬元作為購房預付款，於2020年8月15日前付夠160萬元，於2020年10月16日之前再付38萬元整。……乙方已經核實房產的真實性，核實對方具有完整處置該房產的權利。因該房產產權人的原因（產權手續不全的、產權人與其他權益人有爭議的、或其它有可能導致交易風險的）導致本合同目的無法實現時，乙方應及時通知甲方並在7日內將甲方已支付的全部付款全額無息退還甲方，本合同即行終止，雙方互相不承擔任何直接、間接損失。該房產過户後，所產生的各種相關費用均由甲方承擔。附件1補充約定：此房兩年內沒有拆遷在甲方加價不超30萬乙方免費負責轉售，然後再安排其他客户所需項目上的房源。
2020年5月17日至2020年12月23日，周某奇先後向F公司支付定金、購房款等共計185萬元。
另查，就上述《購房委託合同》所涉房屋，周某奇與案外人北京C公司簽訂了《公有住宅租賃合同》，F公司據此主張周某奇已取得涉案房屋的使用權，其訂立合同的目的已經實現，其購房委託合同項下義務已經履行完畢。經詢，周某奇與F公司均稱案涉房屋系公房，現周某奇無法取得案涉房屋的所有權。
再查，周某奇於2021年8月26日提起本案訴訟，要求解除《購房委託合同》。本院於2021年9月1日向F公司送達起訴書副本。
裁判結果
一、確認周某奇與北京F公司簽訂的《購房委託合同》於2021年9月1日解除；
二、於本判決生效之日起七日內，北京F公司退還周某奇購房款1850000元，並賠償周某奇自2021年9月1日起至實際清償之日止的購房款利息損失；
三、駁回周某奇的其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
周某奇與F公司簽訂的《購房委託合同》是雙方當事人真實意思的表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，該合同合法有效，法院予以確認。本案的爭議焦點，一是F公司是否完成了《購房委託合同》項下的受託義務；二是F公司是否有義務返還周某奇全額購房款。
針對第一個爭議焦點問題，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人有權解除合同。本案中，《購房委託合同》中，有委託事項為周某奇委託F公司代理購房、周某奇所支付的款項為購房款、房產過户後所產生的的各項費用由周某奇承擔等約定，故周某奇系委託F公司辦理房屋買賣事宜。在通常情形下，房屋買賣法律關係中，買受人支付合同的價款後，出賣人應轉移出售房屋的所有權於買受人。
本案中，周某奇在支付大部分購房款後，未能取得其委託F公司所購房產的所有權；F公司主張促成周某奇與北京C公司簽訂《公有住宅租賃合同》即完成了《購房委託合同》項下的受託義務，但雙方在《購房委託合同》對此並無明確約定，故F公司的該項主張依據不足。綜上，根據《購房委託合同》約定內容和雙方合同履行情況，周某奇未能取得案涉房屋的所有權致其合同目的不能實現，F公司未按約定履行合同義務構成違約，周某奇有權解除《購房委託合同》。因周某奇系以提起本案訴訟的方式行使解除權，故案涉合同的解除時間應為法院向F公司送達起訴書副本的時間，即2021年9月1日。
針對第二個爭議焦點問題，法院認為，合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。本案中，根據《購房委託合同》約定，F公司已經核實房產的真實性，核實對方具有完整處置該房產的權利，因該房產產權人的原因（產權手續不全的、產權人與其他權益人有爭議的、或其它有可能導致交易風險的）導致本合同目的無法實現時，F公司應及時通知周某奇並在7日內將周某奇已支付的全部付款全額無息退還，本合同即行終止，雙方互相不承擔任何直接、間接損失。
案涉房屋系公房，周某奇因此無法取得該房屋的所有權，故周某奇購買房屋的合同目的不能實現，F公司應當按照合同約定退還周某奇已經支付的全部款項，因F公司未及時退還周某奇款項，周某奇要求F公司賠償利息損失的訴訟請求有事實依據。
