洛阳房产律师 - 商品房买房人常见的几种法律风险及应对？

    一、前言

如今高屋价买房置业是人生中的一件大事，那么作为买房人应当注意什么法律风险？

二、几种常见法律风险

1、开发商期房未取得商品房预售许可证或者现房未竣工验收备案，买卖合同可能导致无效的法律风险。开发商未取得预售许可证，商品房买卖合同不能在不动产登记中心备案，后期若开发商出现经营不善或者一房二卖，买房人可能存在无法获得商品房的风险。

2、开发商虚假承诺学区房的法律风险。开发商为了销售可能会在销售过程中虚假承诺学区房的情况，导致后期买房后孩子不能在承诺的学校入学的风险。

3、商品房销售承诺与实际交付户型不一致的法律风险。商品房销售承诺的房屋设计承诺，与买房人实际收房的户型明显不符，存在设计缺陷等风险。

4、商品房逾期不能交付的法律风险。开发商可能因商品房开发手续、政府办证政策变更、施工超期等原因导致商品房开发进度不能如约交付房屋的风险。

5、商品房不能办证或者逾期办证的法律风险。开发商可能因手续不全、验收缓慢、违章建房、未支付全部土地出让金等各种原因导致迟迟不能办不动产证书的风险。

6、商品房质量出现问题的法律风险。因为施工单位问题，导致商品出现房屋渗漏、管道堵塞、门窗损坏等问题，也可能出现房屋主体结构及地基等严重质量问题。

7、商品房房屋建筑面积差异的法律风险。因为施工原因或者测量原因，商品房买卖合同面积可能与实际交付房屋面积存在差异的风险。

8、买房人个人征信无法通过银行贷款审批的法律风险。提前关注个人征信能否通过银行贷款审批，在合同中约定如果征信不通过，双方均可解除合同，互不向对方承担违约责任。

三、常见风险应对

1、核实开发商是否办理商品房预售许可证，可以向房管部门现场或者网站查询。

2、核实开发商销售承诺的学区房、公园设施是否一致，向有关主管部门现场或者网站查询。

3、签订合同注意合同条款，对于合同中约定不明或者买房人重点关注的事项，签订补充条款予以防范。

4、房屋买卖过程中，注意保留相应的证据，房屋交付验收出现问题及时提出异议，协商不成，及时固定证据，通过法律手段维护自己合法权益。 

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