以合作建房之名售賣農村宅基地 - 法院判決合同無效
來源：中國法院網 | 作者：王慧麗
近日，湖北省利川市人民法院審結一起房屋買賣糾紛案，依法判決確認案涉《合作建房合同》無效，被告返還原告購房款38000元。
案外人張三與被告簽訂《房屋買賣協議》，約定張三將其位於A村房屋出售給被告（B村村民）。隨後被告翻建了該房屋。
兩年後，被告（甲方）與原告（C村村民，乙方）簽訂《合作建房合同》，約定：甲方在A村有宅基地一宗，其負責組織各參加建房人合作建房，乙方自願申請參加，出資金額為178000元；甲方在期限內將乙方選定的房屋交乙方使用，且不得干涉乙方處置權。合同簽訂當天，被告收到原告50000元，並將裝修好的房屋交付其居住使用。
原告居住三年期間，自行更換牆紙、加裝防盜網及櫥櫃門。因原告未支付剩餘購房款，被告在其搬離涉案房屋兩年後，將房屋出售給他人。
原告認為，雙方簽訂的合同違反法律強制性規定，損害了自己合法權益，將被告訴至法院，要求確認合同無效，返還其出資款及裝修款。審理中，雙方均同意按4000元/年的標準計算原告居住期間的房屋使用費。
法院審理認為，原、被告簽訂的《合作建房合同》，實質為農村房屋買賣合同。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有，宅基地屬於農民集體所有。農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。本案中，案外人張三將其位於A村的房屋出售給被告，被告翻建後將其中一層出售給原告，涉案《房屋買賣協議》《合作建房合同》均違反土地管理法的強制性規定，屬無效合同。合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還；有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
本案中，原、被告均非A村村民，對合同無效都有過錯。被告本應退還原告購房款50000元，鑑於被告將涉案房屋交付原告居住使用了三年，且審理中雙方均同意按照4000.00元/年的標準計算原告居住期間的房屋使用費，為減少訴累，酌情在本案中對房屋使用費12000元予以抵扣。被告將涉案房屋交付原告居住時已進行裝修，原告自行更換牆紙、加裝防盜網及櫥櫃門，不屬於原告的必然損失，原告要求被告退還裝修款的訴訟請求，法院不予支援。綜上，依法判決確認案涉《合作建房合同》無效，被告返還原告購房款38000元。
