停產停業損失比房屋價值還大 - 懂得3大問題助你收穫滿意補償！

一、什麼是停產停業損失?

《國有土地上房屋徵收與補償條例》(以下簡稱“《條例》”)第十七條第三項規定，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償，包括因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。

此處的“停產停業損失”是指，因徵收房屋造成停產停業的直接效益損失。

一般是因房屋被徵收造成停產停業，從而喪失的可得利潤。

在部分學説或地方規定中還包括設備、儀器、商品的搬遷費用。

二、哪些房屋可以補償停產停業損失?

綜合《北京市國有土地上房屋徵收停產停業損失補償暫行辦法》《陝西省國有土地上房屋徵收停產停業損失補償辦法》《常州市市區國有土地上房屋徵收停產停業損失補償暫行規定》《泰州市國有土地上房屋徵收停產停業損失補償辦法》等地方性規定，給予停產停業損失補償的被徵收房屋一般應當同時符合以下條件：

1.具有土地、房屋權屬證明，或者經依法認定為合法建築《條例》第二十四條規定，“市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。

對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償;對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。”可見，如果房屋本身是違法建築，即使被劃入徵收範圍也不能獲得補償，也自然沒有停產停業損失補償。

當然，在明律師一再強調，無證建築不等於違法建築。

針對未登記房屋，應當具體情況具體分析，綜合考慮歷史原因、建造年限、使用狀況等方面來進行調查、認定、處理。

因此，未登記房屋能否獲得停產停業損失補償，是存在可爭取餘地的，在明律師代理的“許水雲案”中即涉及這方面問題，最高法在再審裁判中進行了詳細的理由闡述。

2.被徵收房屋作為生產經營場所的，經營者應當持有合法、有效的工商營業執照、税務登記證以及其它有關證件一方面，與合法建築相對應的，是合法經營。

要想證明合法經營的事實，就需要合法、有效的工商營業執照、税務登記證等證明材料。

同時，部分特殊行業還需要相應資質，例如餐飲行業還需具有餐飲服務許可證，教育培訓行業還需具有辦學許可證等。

另一方面，被徵收房屋應當是合法經營的場所。

一般情況下，被徵收房屋最好與證載住所地一致，即工商登記為註冊地址。

如果被徵收房屋不是註冊地址，被徵收人就需要提供證據，證明被徵收房屋是實際經營場所。

證據準備不充分、證據鏈條不完整，就有可能導致被徵收房屋不被認定為合法經營場所，也就將減損停產停業損失補償。

因此，在停產停業損失補償部分，證據是關鍵。

就證據部分，被徵收人一定要查閲相關法律或諮詢專業律師，對證據的關聯性、證明力等方面有足夠的瞭解。

3.因房屋被徵收造成停產停業損失“房屋被徵收”與“停產停業損失”之間應當存在因果關係。

具體而言，一方面，房屋被徵收是造成停產停業損失的直接原因;另一方面，在房屋被徵收之前，企業應當仍在持續營業中。

例如，被徵收房屋關聯企業在被徵收以前就因其他原因停產停業，則不能再主張停產停業損失補償;或者企業的工商登記狀態顯示一直在存續經營，但實際上在被徵收以前就已停止經營，則很難認定停產停業損失。

三、停產停業損失的補償標準如何確定?

《國有土地上房屋上房屋徵收評估辦法》第十四條第二款規定，“被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定;協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。”《條例》第二十三條規定，“對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。

具體辦法由省、自治區、直轄市制定。”實踐中，因徵收房屋造成的停產停業損失補償，多是依據省、市制定的規範性文件確定。

例如：《北京市國有土地上房屋徵收停產停業損失補償暫行辦法》規定，非住宅房屋停產停業損失補償評估的計算公式為：停產停業損失補償費=(用於生產經營的非住宅房屋的月租金+月淨利潤×修正係數+員工月生活補助)×停產停業補償期限。

《陝西省國有土地上房屋徵收停產停業損失補償辦法》規定，被徵收人選擇房屋產權調換的，停產停業損失補償費按被徵收房屋評估價值的比例，結合停產停業期限按月支付。

被徵收人選擇貨幣補償的，停產停業損失補償費按被徵收房屋評估價值的比例，一次性給付。

被徵收房屋評估價值的具體比例由各市縣根據本地實際確定。

《貴州省國有土地上房屋徵收停產停業損失補償指導意見》規定，徵收國有土地上的房屋造成的停產停業損失，按照以下分類和標準進行補償：(一)被徵收人能夠提供税務部門出具的應納税所得額證明的，按照上一年度月均應納税所得額計算每月的經營性損失補償;被徵收人不能提供税務部門出具的應納税所得額證明的，經營性損失補償標準由市、縣人民政府根據當地經濟發展水平、房屋被徵收前的經濟效益等因素制定。

(二)被徵收人能夠提供向社會保險經辦機構繳納社會保險費憑證的，按照上一年度本單位職工月均工資總額計算每月的職工失業補助。

被徵收人選擇貨幣補償的，按照第四條規定的標準(上述標準)一次性計發3-6個月的經營性損失補償和職工失業補助。

被徵收人選擇產權調換，房屋徵收部門提供了非住宅臨時安置房的，按照第四條規定的標準一次性計發3-6個月的經營性損失補償和職工失業補助。

被徵收人自行過渡的，按照第四條規定的標準逐月計發經營性損失補償和6個月的職工失業補助。

房屋徵收決定公告發布前已停產停業的房屋，對被徵收人不予計發停產停業損失補償。

在明律師認為，每一經營個體在行業特性、經營方式、經營規模、經營效益等方面都不同，因此統一的補償標準並不適用於停產停業損失補償。

依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》規定的“協商確定”和“評估確定”最為適宜。

(一)“協商確定”是最合適的方式。

一方面，停產停業損失補償不宜簡單適用“一刀切”的統一補償標準，“協商確定”就是避免糾紛的最好方式;另一方面，停產停業損失補償是徵收補償的一部分，一般由徵收補償協議最終確定。

因此，“協商確定”體現了徵收補償協議的民事特徵，即自願、平等、友好。

需要注意的是，被徵收人應當有清晰的主張和完備的證據，方能在協商中佔據主導地位。

(二)“評估確定”是最公平的方式。

“協商確定”的方式雖然能夠做到進退有度，但是被徵收人反悔、“沒發揮好”的情形也不在少數。

因受到證據材料、市場行情、情勢變更等因素影響，停產停業損失補償的數額將是不唯一、不確定的。

此時，“評估確定”就是最公平最客觀的方式，在增強補償數額的科學性確定性的同時，亦能隨之消除被徵收人的心理焦慮。

如果被徵收人認為被徵收房屋的“停產停業損失”這一項補償數額十分可觀，建議您選擇“評估確定”的方式，必要時可自行委託評估機構作出涵蓋此內容的評估報告。

如此，即使日後廠房突遭強拆或打砸，已經作出的評估報告也將成為證明損失的十分有力的證據。

最後，在明律師提示您，徵收中與停產停業損失相關的糾紛屢見不鮮。

例如，原房東、二房東、承租人都向徵收方申請停產停業損失補償;養殖、種植珍稀動植物的停產停業損失如何認定等。

停產停業損失對普通的被徵收人而言可能是個小問題，但是對這些案件中的被徵收人來説卻是至關重要的大問題。

在明律師希望，這篇文章能夠幫助您梳理停產停業損失的相關法律知識，形成基本事實判斷。

如果您對“停產停業損失”問題依舊困惑，或者認為自家的停產停業損失補償過低，一定要及時諮詢專業徵收維權律師，以免錯過最佳維權時機。