是否允許宅基地變更土地使用性能

一、是否允許宅基地變更土地使用性能?

我國法律上不允許變更宅基地的使用性能，宅基地是集體依法劃撥給農民建造住宅使用的土地，宅基地使用權的存在是與住宅房屋的建設不可分離的。法律確認和保護宅基地使用權，目的是保障農户依法使用土地建造、保有其個人住宅、庭院，凡是不符合這個目的的，一般都不能享有宅基地使用權。對於已經佔有的宅基地擅自改作他用或長期不建造住宅超過期限的，集體有權收回土地，終止使用權。

在物權法的第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”在土地管理法的第65條規定：“不按照批准的用途使用土地的，可由農村集體經濟組織報經原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用權。”因此，如果擅自改變宅基地的用途，將違反法律的規定。

二、宅基地的相關規定

1、農村村民實行一户一宅制。即每户農村村民只能在一個地方擁有一處宅基地。按照本法的規定農村村民建住宅只能使用本集體經濟組織所有的集體土地，因此，農村居民只能在户口所在村(村民組)內申請宅基地，不能到其他鄉村(或村民組)內申請宅基地。這主要是對新申請宅基地而言，但因房產繼承等合法原因形成的多處住宅(包括宅基地)原則上不作處理，農村村民可以出賣等方式處理，也可以維護原狀，但房屋不得翻建，房屋損壞後，多餘的宅基地應當退出。這裏還需説明的是一處宅基地不等於一宗地，宅基地是可以分開的，但面積應當累計計算。已擁有一處宅基地並達到規定的面積標準，不得購買住宅，也不得到其他地區購買農民集體所有土地的房屋作為住宅。 　　農村村民的宅基地標準由省、自治區、直轄市規定。我國地域遼闊，人們的生活習慣和自然環境差異很大，各地對住宅的要求也各不相同，對宅基地的面積也相差較大，無法制定全國統一的標準。各省、自治區、直轄市根據原《土地管理法》的規定已作出了規定。各省、自治區、直轄市在修改土地管理法實施辦法時將會根據目前的實際情況作出相應的調整。

2、農村村民建住宅應當符合土地利用總體規劃，並儘量使用原有宅基地和村內空閒地。農村村民建設住宅只能使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地區的土地，這是本法確定的原則。由於目前農村居民點建設分散，農民宅基地超標較為普遍並且村內存在許多空閒地，形成“空心村”。全國農村居民人均用地高達190多平方米，超過最高標準150平方米的27%。因此，今後農民建設住宅主要是利用原有宅基地和村內空閒地。除實行遷村並點、土地整理和災後重建外，原則上不得佔用耕地建住宅。

3、農村村民建住宅，由縣級人民政府審批。但涉及佔用農用地的，應當辦理農用地轉用審批。農村村民宅基地審批要公開、公平和公正，要按農村村民自治的原則，發揮村民代表會議的作用，由村民會議討論是否有申請宅基地的資格。審批前，應當聽取農村村民的意見，批准後，應當予以公告，接受羣眾的監督。

4、農村村民出賣、出租住房後不得批准宅基地，這是為了防止農村村民以建住宅為名搞房地產而採取的措施。但是村(或村民組)內由於兩户的宅基地都未達到標準，而進行宅基地調劑，由其中一户申請宅基地的，不屬此列，經村民會議討論同意可以依法申請宅基地。

也不僅是宅基地的土地使用性能，哪怕就是國有城鎮土地土地的用途不是隨隨便便説改就能改的，不過相較於城鎮國有土地的用途，對宅基地的使用規定的就更加嚴格一些。現如今，農村的這些村民在本村也不是那麼隨便就能審批的宅基地了，要修房的話基本都是買的其他村民的宅基地。