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來源：法律科普站 1.73W

2023年二手房銀行按揭貸款流程

以下是對二手房銀行按揭貸款流程的回答：二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段： 1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方瞭解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。 2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見後，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。 3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續後，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋准予辦理過户手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。 4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批准後，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。 5、繳納税費。税費的構成比較複雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的税費構成是不一樣的。 6、辦理產權轉移過户手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記後，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。 7、對貸款的買受人來説在與賣方簽訂完房屋買賣合同後由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然後批准買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行將貸款一次性發放。下面介紹一下商品房、經濟適用房、危改回遷房、法院查封或拍賣的房屋過户程序方面的規定。一、商品房交易過户手續。辦理商品房的交易手續從法律規定及行政規定來看，都是最簡單的，但經濟活動的複雜性導致在實踐過程當中商品房的交易過程及其複雜，涉及到幾類商品房的過户，對賣方來説如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產證的、已辦房產證的但未解除抵押的、已辦房產證的等;對買方來説有一次性付款購買此房的、有通過貸款購買此房、有通過轉按揭購買此房的等。上述情況的存在就導致某些交易無法完成，有些交易方式是不合法的，有些交易不被房屋交易管理部門批准。舉例來説，如剛簽完合同未入住的、簽完合同已入住、貸款支付房款的、未辦房產證的這些情況下買賣雙方簽訂的合同是無效合同(前文已有論述，請參照);如賣方貸款買房，房產證已辦理，但抵押未解除，賣方自己無力一次性清償銀行貸款，不能解除銀行對房屋產權的抵押，因此也不能辦理過户;再比如買方欲通過貸款買房，但賣方也是通過貸款買的房，未還清銀行貸款，房屋正處在抵押狀態，無法辦理過户，買方也無法申請貸款，通過同一家銀行轉按揭的方式賣方的貸款銀行又不同意，又沒有中介機構或其它的銀行提供其它方式的轉按揭(跨行轉按揭)，這種情況也辦不了過户手續。根據市場需求，針對類似於第三種情況，一些大的房屋中介機構或股份制銀行提供一種跨行轉按揭業務，以利於買賣雙方的交易能順利進行。商品房過户具體的程序為： 1、如賣方的房屋所有權證辦理完畢且未設定抵押，買方不通過貸款的方式支付房款，則賣方持房屋所有權證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買方持身份證明，買賣雙方的房屋買賣合同及申請房屋所有權變更登記表共同到交易窗口辦理過户申請，工作人員核驗身份後要求在相關過户文件上簽字，然後出具交納税費的憑證，雙方交完相關税費後則交易中心向買方出具領取房屋所有權證通知單，一般在若干個工作日後買方即可領取新的房屋所有權證，有些區縣對某些類過户當天即可取證。(某些區縣的交易過程有些不同，交易時不交税，是在領取房屋所有權證時再交納税費，然後才發證)。如買方通過貸款方式支付房款，則與買賣雙方的過户無關，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權證完全完成變更登記為準作為向買方放款的依據。在辦理二手商品房交易時，房屋交易主管部門將其稱為“存量私房買賣”，交易主管部門收繳的證件有：1)、房屋所有權證原件;2)、房屋買賣合同;3)、賣方身份證複印件(核驗原件);4)、買方身份證明(核驗原件)。買方是本市個人留存身份證複印件，外地户口留存身份證複印件、暫住證或工作寄住證複印件，軍人留存軍官證複印件，外國人留存護照複印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的准予購房證明;5)、房屋所有權證附件(平面圖、登記表不復印原產權人)複印件。二、已購經濟適用房上市交易手續。經濟適用住房在交易時有一些政策性的限制，在五年之內(以填發日期或契税繳納日期為準)是禁止轉讓的，如轉讓必須是購買原價，且買方符合經濟適用住房購買資格，買方需到住房開發辦公室辦理審批，然後才能交易。五年之後交易賣方要補交土地出讓金。其它交易過户手續與商品房基本相同。已購經濟適用住房上市交易管理部門收繳的證件為：1)、賣方填《已購公有住房和經濟適用房上市出售申請確認表》;2)、買賣雙方提交身份材料：3)、與原產權單位買賣契約;4)、房屋所有權證;5)、房屋所有權證附圖、登記表複印件(證中無圖的除外、登記表不復印原產權人);6)、買賣雙方合同一式三份。三、房改房(含危改房)的過户手續。房改房又分為成本價、標準價、央產房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。成本價購房需出售時原來需要單位審批，現在此規定已取消。在交易時需補交土地出讓金。標準價房屋出售時因原售房單位有6%的產權，因些該房屋屬於共有產權，需共有權人同意出售方能上市交易。央產權的房屋必須經過“在京中央國家機關住房交易辦公室”審批同意後才能上市交易。但出售時還需提交：房屋共有權人同意出售的書面意見書、物業費、供暖費結清證明。對於危改回遷房的更名程序大致為：原被拆遷人書面聲明放棄該回遷的房屋，到拆遷辦公室辦理相關的放棄回遷房屋的手續，拆遷辦將買方變更為被拆遷安置人，與開發企業簽訂回遷安置協議，拆遷辦將變更資料報拆遷行政主管部門。將來房屋辦理產權證時直接登記在買方名下。這種過户程序筆者在前文中提到過，應屬於一種權利義務的轉讓，因此屬於合法行為。四、法院查封拍賣房屋的過户程序。法院查封拍賣的房屋申請人需持法院單方過户協助執行通知書到房屋行政主管部門辦理登記手續，登記完成後才能再次上市出售。登記時個人提供的身份證明與其它房屋交易提供的證明文件一致。如是單位，則境內單位與境外單位不同，境內單位提供法人營業執照或事業單位法人證書、批准該法人或組織成立的文件;法人的授權委託書、法人的身份證複印件，受託人的身份證原件複印件;境外單位(含港澳台)提供：法人或其他組織的商業登記證、註冊證書、批准該法人或組織成立的文件、法人的授權委託書、法人的身份證複印件、受託人的身份證複印件、北京市涉外安全項目審查辦公室出具的准予購房證明;還應提供測繪圖、表。對於房屋繼承、房屋贈與、房屋分割(析產)、夫妻更名、已購公房改為商品房、房屋交換、遺失補證登記等手續問題，本文不涉及，如有疑問，請與本文作者聯繫。本文以北京地區的房屋交易過户手續為例，各地的房屋交易管理部門對過户程序規定有些不同，但基本一致。

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