過渡辯護效應

法律效應

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見後，租賃合同就成立了。成立後的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。

(一) 合同主體是否符合規定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。

(二) 房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。

根據規定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(1)未依法取得房屋所有權證的；

(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

(3)共有房屋未取得共有人同意的；

(4)權屬有爭議的；

(5)屬於違法建築的；

(6)不符合安全標準的；

(7)已抵押，未經抵押權人同意的；

(8)不符合公安、環保、衞生等主管部門有關規定的；

(9)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

(三) 房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來説，這種約定因滯納金過高有失公平，屬於可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。

（四) 是否進行過登記備案。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定，租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

根據上文我們可以知道各個地方出租房產出租人和承租人都需要雙方協調簽訂租房合同，並且在房產管理部門進行登記備案，如果沒有登記備案，那麼租房合同可能沒有法律效益。我們在租房時需要和出租人協調好租房條款，簽訂合同時要仔細看清合同內容。