諸暨房產交易時間、費用

隨着經濟的發展，購房提上了大多數家庭生活的日程，很多家庭可能為了子女上學考慮，會買一些學區房或者交通方便的二手房。在二手房交易中，常見的購房糾紛有：過户糾紛、支付糾紛、房屋質量糾紛以及承諾未履行的糾紛。由於二手房的交易會更加複雜和多變，因此，廣大購房者在購房過程中應詳細考察，慎重決策，並且簽訂一份條款完備的購房合同，這樣，才能歡歡喜喜地安居樂業。

精選律師 · 講解實例

房產交易

新房產交易個税如何影響房價

國務院出台了房地產調控的新五條，其中對交易所得徵收20%的個税的説法引起軒然大波。據報道，這幾天一些地方出現了二手房交易火爆的現象，多家房產中心前排起了長長的隊伍。果然是一記重拳，很久沒有看 新國五條房交交易個税估算表 到這樣立竿見影的政策了。

對房產交易所得徵收個税符合有關法律規定。《中華人民共和國個人所得税法》第二條列舉了11項應納税所得，其中第九條即為“財產轉讓所得”課税項目，該法第三條進一步説明，“特許權使用費所得，利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例税率，税率為百分之二十。”

關鍵在於“所得”的概念。從税收上講，所得是指扣除的成本因素後的淨收入，比如企業所得税，其應納税所得是按各項規定扣除了全部成本因素後的淨收入，基本上相當於利潤。套用到財產轉讓所得上面，應計税所得就是：房產轉讓收入—(購置、持有房產的相關成本)後的淨所得。

由於房產涉及無數的個人和家庭，且取得房產時的情況各不相同，因此“購置、持有房產的相關成本”很難核定。以其中最大項的購房成本而言，如果是近十來年買的房子，提供相關的發票是有可能的，但1998年住房改革前後取得的房子，我估計很難有人能提供這樣的證據。即使是前一種情況，也不排除有的人因為這樣那樣的原因把發票搞丟了，以及出於種種考慮，即使有也不願意出示的情況。因此長期以來，各地在房產交易時都是按交易金額的1-3%徵收個税。這種情況有點類似於營業税和增值税的關係。

因此，徵收20%的房產交易所得在具體操作上的確存在很多困難。各地如何執行，還是一個未知數，最大的可能還是要做出某種變通。

更重要的是，我認為徵收20%的房產交易所得這一政策的調控對象不清楚，實踐中很可能發生事與願違的情況。對於當前的房地產市場，決策層也承認在當前的形勢下，房價上漲有一定的客觀必然性。另一方面，經過各方面一輪又一輪的激烈討論，已經形成了當前房地產調控的三個主要着力點：一是穩定預期，二是抑制投資、投機性購房，三是增加房產持有環節的税收。每個政策目標都有一套相應的政策工具與之對應，如各地政府大力建設的保障房，對應的是穩定預期;提高銀行貸款的首付與利率，對應的抑制投機，開徵房產税則對應的則是增加房產的持有成本。當然三者之間也有交叉。

徵收20%的房產交易個税，要達到什麼目標呢?其着力的對象是誰呢?我有點看不明白。理論上講，該税的承擔者是賣房的人，因為他(她)獲得了交易所得。但税收的基本理論告訴我們，納税人與負税人往往是不一致的，這就是所謂的税負轉嫁原理税負之所以能轉嫁，主要是因為供求彈性所致。只有需求缺乏彈性，求之者眾，那個表面上納税的人就有可能、有條件將所有税負全部或部分地轉嫁給其交易方，從而讓政府打出的重拳如同落在棉花上一般。這種因為税負轉嫁而發生的調控錯位、調控失敗，書本與實踐中比比皆是。

具體到房產市場。全國的情況不好一概而論，但在北上廣這樣的中心熱點城市，房子一直是個賣方市場，所以在二手房交易上，形成的行業慣例都是由買房人承擔相關税費。一旦將20%的個税落實下來，結果只能有兩個：

一是仍然由買房人承擔，這就相當於政府通過徵税在提高房價，明顯與政策初衷不合;

二是由賣房人承擔，對此可能有兩個結果，一是賣房人被高額的税金嚇退，乾脆不賣了，如此的結果是減少房產市場的有效供給，這就為下一步房價上漲創造了條件，也明顯與政策初衷不合。

當然還有一種可能買賣雙方各承擔一部分，但即使如此，政策效果的方向仍然不會改變，無非是略微降低了強度而已。

這個政策對於抑制想現在購房用於投資(機)的那部分人是有用的　，考慮到要交如此多的税，也可能會將打消一部分人通過買、賣房獲得的動機，不過這政策鏈條也太長了點，似與當前之事無補。

綜合上面所説的，房屋交易那麼就會存在很多的税錢，購買方和出售方都應該按照法律規定的條件來進行繳納，不同的税費所繳納的標準就會不一樣，所以，在過户之前一定要諮詢一下相關的單位，這樣才能在合法的情況下處理好過户的事情。