房屋租賃合同是否簽了才能生效

簽了房屋租賃合同是否有效

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見後,租賃合同就成立了。成立後的房屋租賃合同有無法律效力,主要從下面四個方面進行審查。

(一)合同主體是否符合規定,即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人,或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。

(二)房屋是否為法律法規禁止出租。只要法律法規不禁止出租的房屋,都可以依法出租。

根據規定,有下列情形之一的房屋不得出租:

1、未依法取得房屋所有權證的;

2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

3、共有房屋未取得共有人同意的;

4、權屬有爭議的;

5、屬於違法建築的;

6、不符合安全標準的;

7、已抵押,未經抵押權人同意的;

8、不符合公安、環保、衞生等主管部門有關規定的;

9、有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

(三)房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中,有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來説,這種約定因滯納金過高有失公平,屬於可撤銷條款。還有一種常見的情形是,有人用租來的房屋進行違法犯罪活動,若屬實,則在出租人明知或應當知道的情況下,這樣的租賃合同均是無效的,不受國家法律保護,租金依法沒收。

(四)是否進行過登記備案。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定,租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中,對未登記

備案的租賃合同是否有效有兩種觀點,一種認為合同是無效的,另一種認為租賃合同仍然有效,但不具有對抗第三人的效力。

房屋租賃合同並不一定就是有效的,還有可能出現效力待定合同和無效合同,當然這兩種情況下的合同,就不能發生相應的法律效力。