最高院關於審理房屋租賃

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最高院關於審理房屋租賃合同有關條例有哪些？

　　《關於審理房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）經最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，於2009年9月1日公佈施行。為便於讀者理解，現就司法解釋涉及的主要內容闡釋如下。　　一、司法解釋的適用範圍　　按照《城鄉規劃法》有關規劃區域的規定，我國現有房屋可分為城市規劃區、鎮規劃區、鄉規劃區、村莊規劃區範圍內的房屋。人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件中大部分為城鎮房屋（城市規劃區、鎮規劃區範圍內的房屋）租賃合同糾紛案件，法律適用的難點多出現在此類案件的審理中。為解決審判實踐中的突出問題，《解釋》將適用範圍確定為城鎮房屋租賃合同糾紛案件。承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房、經濟適用房，具有社會福利性和保障性，其租賃關係不屬於完全的民事法律行為，有關合同糾紛不適用本解釋。　　隨着我國城市化和城鄉一體化進程的快速推進，一部分經濟比較發達的鄉村和城鎮規劃區周邊的鄉村，房屋建設規模擴大、房屋使用性質多樣、租賃經營日益活躍，與城鎮房屋租賃採用的交易規則已沒有區別。為滿足這部分鄉村房屋租賃合同糾紛案件審判的需要，《解釋》規定：“鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。”案件受理法院可以根據鄉村租賃房屋的建設規模、使用用途、裝飾裝修等情況，決定是否參照《解釋》規定處理案件。　　二、合同效力的認定　　合同效力的認定對促進房屋租賃市場發展，維護房屋租賃市場交易秩序意義重大。《解釋》迴應社會經濟發展需求，在遵循法律規定精神的基礎上，確定了儘量維持合同效力原則，體現在以下兩個方面。第一，明確合同無效的情形。《解釋》將違法建築租賃合同、轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。第二，對欠缺生效條件合同效力的處理上，採取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規規定的條件，不存在《合同法》第52條規定的無效情形，就認定合同有效。《解釋》採用寬嚴適當的原則確定合同效力，目的就是在儘量維持合同效力的基礎上，促進社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發展。　　（一）違法建築租賃合同無效　　違法建築，是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定建設，嚴重影響城市規劃的建築。實踐中，違法建築租賃較為普遍，對違法建築租賃合同效力的認定一直是人民法院面臨的法律適用難點問題。《民法通則》第72條規定，“財產所有權的取得，不得違反法律規定”。《物權法》第30條規定，“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力”。依照上述法律規定，違法建築因建造行為的違法性，不能產生設立物權的法律效果，建造人因此對違法建築不享有物權權益。依照《城鄉規劃法》的規定，禁止房屋建設者未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設。《城市房屋拆遷管理條例》第22條規定，拆遷人拆除違章建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償。上述法律規定表明，法律不僅從維護公共利益的角度禁止違法建設行為，同時也否定違法建設的法律效力。《解釋》遵循法律原意，規定違法建築租賃合同無效。　　（二）違法建築的認定標準　　依照《城鄉規劃法》、《土地管理法》等法律規定，工程建設需要取得土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，建設工程開工許可證等相關工程建設的行政審批手續。實踐中有觀點認為，租賃房屋缺乏上述任何一項權證，都應當認定為違法建築。從上述權證的性質和功能看，土地使用權證和建設用地規劃許可證是土地使用者使用和管理土地的法律憑證。建設工程規劃許可證是建設工程符合城市規劃要求，許可建設單位建設工程的法律憑證。建設工程施工許可證是建築施工單位符合各種施工條件、允許開工的批准文件。違法建築的主要特徵是建設活動不具有合法性，建設工程規劃許可證的頒發目的就是解決建設活動的合法性問題。其他權證並不直接針對建設活動是否合法的問題。認定違法建築應當看建設工程是否取得建設工程規劃許可證，是否按照建設工程規劃許可證的規定進行建設。《解釋》第2條、第3條規定的“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，超過批准使用期限的臨時建築”為違法建築。　　（三）合同無效後佔有利益的返還　　依照無效合同的處理原則，承租人應返還依無效合同取得的財產，包括佔有的房屋和實際佔有房屋期間所獲取的佔有利益。這裏需要注意的是，在合同因租賃房屋為違法建築被認定無效時，如果承租人已經佔有租賃房屋，仍然需要向出租人返還占有利益。依照《物權法》對佔有的規定，佔有為一種事實狀態，佔有人是否享有佔有的權利，不影響佔有的成立，即使是無權佔有亦應受到法律保護。出租人（建設者）不能取得違法建築的所有權，但不影響其基於佔有享有的佔有利益。承租人取得了出租人對違法建築享有的佔有利益，亦應當予以返還。佔有利益為無形財產，承租人只能採用折價補償的方式。《解釋》將支付房屋佔有使用費作為承租人對獲取的佔有利益進行折價補償的主要方式。

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