一方婚前付首付，婚後雙方共同還貸，該如何分割？

今日解讀條款

夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動產登記一方對另一方進行補償。

現實生活中，存在不少夫妻一方婚前簽訂購房合同、支付首付款並在銀行按揭貸款，婚後雙方共同償還房貸的現象。

可以説，此類房產實際是婚前個人財產與婚後共同財產的混合體。

人民法院在離婚案件中判決分割此類房產時，既要保護個人婚前財產權益，也要依照照顧子女、女方和無過錯方利益的原則，公平分割婚後雙方共同還貸形成的夫妻共有的財產權益，同時還不能損害作為債權人的銀行的合法利益。

需要注意的是，

本條規定適用須同時滿足以下幾個條件：

01

不動產買賣合同簽訂於婚前

首先需要説明的是，本條規定有一個隱含條件，就是夫妻雙方實行的是法定共同財產制。

《民法典》規定：夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎金、勞務報酬；

（二）生產、經營、投資的收益；

（三）知識產權的收益；

（四）繼承或者受贈的財產，但是本法第一千零六十三條第三項規定的除外；

（五）其他應當歸共同所有的財產。

夫妻對共同財產，有平等的處理權。房屋買賣合同簽訂於婚後，意味着購房的意思表示發生在財產由夫妻雙方共同所有的婚姻關係存續期間，即使房屋登記在一方名下，也不符合本條適用的情形。

02

首付款由簽訂合同一方以個人財產支付

首付款作為購房時第一次支付的款項，根據相關規定最低比例約在20%。一方在婚前以個人財產支付首付款的，房屋中相應的價值部分不可避免地帶有婚前個人財產的性質。

假如房屋買賣合同雖然簽訂在婚前，但首付款是由男女雙方共同分擔支付，就不符合本條所規定的“以個人財產支付首付款並在銀行貸款”的條件。

03

婚後還貸使用的是夫妻共同財產

婚前個人財產不因夫妻關係的成立而自然轉化為夫妻共同財產。如住房貸款的償還一部分或全部使用的是個人財產，就不能認為購房款包含夫妻共同的投入，也就排除了房屋的一部或全部具有夫妻共同財產的性質。

一般而言，認定是否滿足“婚後用夫妻共同財產共同還貸”，應當從兩個方面掌握：

一方面從償還銀行貸款的時間看，還貸的時間只要處於婚姻關係存續期間，一般即可認定是雙方用夫妻共同財產還貸；

另一方面，夫妻之間是否約定實行分別財產制或者對案涉房屋的還貸問題有特別的約定。

04

不動產登記於首付款支付方名下

房屋的購買滿足前三個條件，一方為結婚於婚前支付首付款並貸款購房，婚後使用夫妻共同財產還貸，但不動產登記在雙方名下或者一方將房屋贈與另一方的，就不屬於本條規定的情形，不能適用本條。而不動產登記的時間是在婚前或婚後，不影響本條的適用。

本條第2款表述為，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。這裏需要注意，人民法院在實踐中處理時，並非必須採取本條規定的方式，將房屋判歸登記一方，也要根據個案的實際情況進行判斷。特殊情況下，不排除將此類房屋判歸非產權登記一方所有並由其償還剩餘貸款的可能。

對於如何給未取得房屋產權的一方補償的問題，除房屋原購房款部分的價值外，取得產權的一方還應當向另一方補償房屋的增值。

首先要確定房屋的價值，夫妻雙方能夠對房屋價值達成一致的，補償數額的計算以雙方認可的數額為基數。如雙方不能達成一致，就需要委託有資質的資產評估機構進行評估以確定案涉房屋的價值。

本條規定的“雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分”的計算，可以用公式表示為：應補償數額=（共同還貸數額÷總購房款）×房產的現值×50%。

本條規定不排除在特殊情況下，給另一方更多補償或將房屋判歸併非首付款支付方所有。如果房屋離婚時子女兩歲，需要隨女方生活，女方另有居住房屋但經濟困難，則首先考慮在分割上述房屋時，對於夫妻共同還貸部分所對應的財產價值，分割時根據照顧子女、女方和無過錯方利益的原則，給女方多分。如果結合案件事實認為將該部分全部分給女方才足以體現上述原則，也並不違反本條規定。

離婚時非首付款支付一方沒有住處，另一方有負擔能力的，人民法院還可以依據《民法典》規定，判決一方給予幫助，在房屋上設立居住權，保障沒有住處一方的生存權利。

還有一個不能忽視的問題是，人民法院在審理此類案件時必須充分了解貸款歸還情況，按揭貸款是將所購房屋設為抵押物抵押給銀行，作為貸款人償還貸款的擔保。一般而言，還貸義務與房屋所有權應當歸於同一當事人。否則，權利義務的不對等極可能導致貸款人拒絕還款，房屋最終可能被銀行通過訴訟和執行程序實現債權，反而損害了取得房屋產權一方的利益。

律師小提示

1.在一些當事人雙方均為再婚者的離婚案件中，對於一方當事人於前一個婚姻關係存續期間即通過所在單位簽訂預售房合同或者登記參與房改，購買房改房，在購房時享受本人與前一配偶的工齡優惠，但直至原配偶死亡後，該當事人再婚前才正式簽訂購房合同，購買房屋的，因所購房屋系房改房，購房款的絕大部分為此當事人與原配偶工齡優惠，因此，不宜適用本條判決房屋的歸屬。

2.如果雙方當事人婚姻關係存續時間較長，夫妻共同還貸的款項在房款中所佔比例遠遠高出婚前購房者支付的首付款在房款中所佔比例，而非購房者一方有能力支付尚未償還的貸款，則人民法院可以根據案件的實際情況判決房屋歸婚前購房者的配偶所有，令其向對方支付相應補償並承擔繼續還款的義務。

3.如果婚前購房的一方當事人因某種原因經濟狀況發生變化，離婚時不具備繼續償還銀行貸款的能力，而另一方當事人有此能力，則為了避免案涉房屋被銀行行使抵押權，另一方要求取得所有權並按照本條的規定承擔相應義務的，人民法院應當予以支持。

4.如果雙方當事人未登記結婚，只是同居，即使購房的情況類似，也不能適用本條規定。