房企破產清算 - 哪類債權人能優先受償？

以2021年9月恆大理財產品違約為開端的房企流動性危機至今已滿一年，雖然有關部門已多次表示要保供樓，多家資產管理公司也宣佈進場，成立紓困基金，但實際效果仍需觀察，大型房企的債務涉及多種市場主體，包括銀行、工程承包商、拆遷户、購房者，假如房企最終資不抵債需要破產清算，破產財產應該以何種順序清償？

根據《企業破產法》及相關司法解釋的規定，一般企業破產，相關費用及債務的清償順序如下：1.破產費用；2.共益債務；3.職工債權；4.社保及税款；5.普通破產債權。而對於房企的上述四種債權人，清償順位如下：

一、共益債務產生的債權

在公司進入破產程序後，若仍存在在建項目，該項目完成後能夠增加破產財產，有利益全體債權人，管理人決定續建該項目，因續建產生新的工程款應當按共益債務處理。

二、房屋拆遷和補償產生的債權

在涉及舊房拆除重建時，房企作為實施主體對原業主進行產權置換或者貨幣補償，並簽訂相應的補償協議，雖然對拆遷產生的債權並沒有明確的法律規定，但部分法院認為拆遷補償債權應該僅在破產費用和共益債務之後優先受償。

遼寧省高級人民法院印發的《關於審理房地產開發企業破產案件有關問題的若干意見行）》中第12條規定：享有各種優先權保護的債權，按照如下順序清償：(1)被拆遷人和被徵收安置人的債權請求；(2)交付了全部或大部分購房款的消費購房者的債權請求權；(3)承包人的建設工款；(4)抵押權、質押權、留置權等擔保物權、預告登記對應的債權請求權及其他可別除權的權利。

三、消費購房者的債權

對於購買居住用房的消費者，《執行異議規定》和《九民紀要》規定滿足以下條件的購房者的債權優先於工程價款受償：1.已簽訂合法有效的書面買賣合同；2.所購商品房系用於居住且買受人在同一設區的市和縣級市範圍名下無其他用於居住的房屋；3.已支付的價款超過或者接近合同約定總價款的百分之五十。

四、工程承包人的工程款債權

《建工司法解釋（一）》規定承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優於抵押權和其他債權。   

五、銀行或其他債權人有房產抵押擔保的債權

抵押擔保屬於物權，根據《民法典》物權優先的原則，銀行或其他債權人的擔保物權優先於一般普通債權受償。