購房時買方更換買房主體並支付補償後房屋買賣未成交能否要回補償
原告訴稱
周某鑫向一審法院起訴請求：1.解除周某鑫與張某文之間的《北京市存量房買賣合同》，周某鑫、張某文、中介公司之間的《補充協議》《變更協議書》《居間服務合同》，周某鑫、張某文、孫某燕、中介公司之間的《變更買受方協議》，周某鑫、張某文、A公司之間的《房屋交易保障服務合同》；2.張某文支付違約金110萬元；3.張某文協助周某鑫辦理案涉房屋撤銷網籤登記手續。
孫某燕提出反訴請求：1.解除孫某燕與周某鑫之間於2019年9月8日訂立的《補充協議之另行補充項》；2.周某鑫返還補償款15萬元；3.周某鑫支付物業費損失411.9元。
張某文提出反訴請求：1.周某鑫返還定金30萬元；2.周某鑫支付違約金30萬元。
孫某燕上訴請求：撤銷一審判決第七項，發回重審或者改判解除孫某燕與周某鑫簽訂的《補充協議之另行補充項》，周某鑫退還孫某燕15萬元，周某鑫承擔案件受理費。
事實和理由：一、一審判決認定事實錯誤，《補充協議之另行補充項》的簽訂背景是在孫某燕預知可能無法按時取得購房資格的情況下，與周某鑫一方溝通，周某鑫稱其無責的情況下籤訂的，且該協議並非孫某燕願意簽訂的，是中介公司及周某鑫強迫孫某燕簽訂的。根據協議的內容，15萬元並非僅針對孫某燕要求變更買受人以及合同條款，而是整個合同的履行過程，具有履約保證的性質。一審判決在查明周某鑫存在隱瞞共有權人的情況下，沒有詢問當事人對於該條款的理解，脱離了當事人簽訂協議的意思自治，也脱離了最基本的生活經驗法則，徑行認定周某鑫的行為不屬於該協議約定的內容，沒有事實和法律依據。
二、一審判決認定證據錯誤。一審判決依據微信內容認定孫某燕主動要求給付15萬元是錯誤的。三、一審判決違背民事法律的基本原則，周某鑫違約，導致《補充協議之另行補充項》簽訂的基礎不復存在，且該合同目無法實現，15萬元應退還孫某燕。
被告辯稱
張某文上訴請求：1.撤銷一審判決第二、五、八項。2.將本案發回重審或改判為周某鑫退還張某文定金30萬元、周某鑫支付張某文違約金30萬元、周某鑫承擔案件受理費。
事實和理由：一、一審判決適用法律錯誤。一審判決認定張某文的行為不符合不安抗辯權沒有事實和法律依據。依照《北京市存量房屋買賣合同》，周某鑫有確保房屋產權清晰的義務及户籍在合同簽訂後不能隨意遷入的義務，該義務貫穿於整個合同的履行過程中。但張某文在支付首付款前發現房屋具有產權問題、周某鑫有新户籍遷移，而且曾有户籍情況與簽訂合同時周某鑫的履行能力產生了合理的懷疑，在房屋買賣合同最重要的問題都不明晰、周某鑫最主要的合同義務都無法保證履行的情況下，買受人有權抗辯。故在不終止合同的前提下張某文有權行使抗辯權，通過消極防禦，促使對方履行義務，最終為了交易安全。
另，一審判決認定“周某鑫户口遷移行為雖屬違約，但並未導致合同目的無法實現，不屬於根本違約，張某文不因此享有合同的單方解除權”是適用法律錯誤。張某文並未以此為由行使單方解除權。再有，一審判決認定違約金金額屬於適用法律錯誤。張某文在發現周某鑫對北京市東城區一號房屋（以下簡稱案涉房屋）產權不清晰等問題後，積極行使抗辯權，合理保護自己的權益，不存在違約行為，不應當承擔違約金。而周某鑫隱瞞產權不清晰的事實，違約在先，其不解決問題而以訴訟手段逃避解決問題的行為，導致張某文產生損失。
一審判決將周某鑫的損失酌定為30萬元，將張某文的損失酌定為2萬元，沒有法律依據。
二、一審判決認定事實錯誤。簽訂合同時，通過合同、户口本及周某鑫陳述，案涉房屋系其單獨所有。但後續履行過程中，通過新的户口本等證據，證明案涉房屋產權並非周某鑫一人所有，而一審判決在已經注意到該事實的情況下，卻對此予以迴避，不予查明，屬於對案件基本事實認定不清。一審判決對周某鑫所謂實際損失認定錯誤。法院未確認房屋差價的時間節點及空置的時間段，周某鑫亦未提供房屋差價的充分證據。三、一審判決認定證據錯誤，確定舉證責任錯誤。一審判決將張某文行使抗辯權的證據作為周某鑫的抗辯證據沒有法律依據。
A公司辯稱：同意一審判決解除各方簽訂的相關合同，對於其他判項因與公司無關，故不發表意見。
中介公司辯稱：同意A公司意見。
法院查明
案涉房屋登記在周某鑫名下，為該棟樓五層中的頂層。2019年3月9日，秦某麗代周某鑫與孫某燕訂立《北京市存量房屋買賣合同》，約定，周某鑫將案涉房屋出售給孫某燕，房屋價款550萬元，買受人向出賣人支付定金30萬元，買受人擬貸款金額為190萬元。出賣人未按照約定期限和條件將房屋交付買受人，或買受人未按補充協議約定時間付款的，超過15日守約方有權解除合同，違約方按照成交總價的20%向守約方支付違約金。雙方協商自合同簽訂之日起189日內辦理不動產轉移登記手續。該房屋户籍情況為無户籍登記。同時約定如出賣人未如實陳述户籍登記情況、或擅自遷入户籍、或未如期將户籍遷出的，出賣人應當按日計算向買受人支付房屋總價款萬分之五的違約金，且出賣人仍負有户籍遷出的義務。
案涉房屋處於出租狀態，租期自2018年9月30日至2019年6月30日，月租金5700元，雙方約定截至2019年6月30日之前的租金由周某鑫收取，自合同訂立之日至辦理不動產轉移登記完畢之日，周某鑫不得就該房屋新訂立租賃合同。
當日，周某鑫、孫某燕與中介公司訂立《居間服務合同》，約定居間費用12.1萬元，由孫某燕承擔。周某鑫、孫某燕與A公司訂立《房屋交易保障服務合同》，約定保障服務費2.2萬元，由孫某燕承擔。周某鑫、孫某燕與中介公司訂立《補充協議》，約定孫某燕於2019年3月9日支付第一筆定金5萬元、於2019年3月23日支付第二筆定金5萬元、於2019年4月20日支付第三筆定金20萬元（理房通支付）。孫某燕應於2019年9月10日前支付第一筆首付款318元（理房通支付）。雙方應於2019年9月15日前辦理不動產轉移登記手續。
孫某燕從購房款中留存10萬元作為户口遷出保證金，該户口遷出保證金可抵扣與户口相關的違約金，該保證金應於2019年9月10日前以理房通方式支付。雙方約定孫某燕從購房款中留存2萬元作為物業交割保證金，由孫某燕自行於辦理物業交割當日劃轉至周某鑫。若買受方未按照合同約定支付購房款，逾期超過15日的，應支付相當於房屋總價款20%的違約金。該協議與《買賣合同》約定不一致的，以該協議為準。後孫某燕向周某鑫支付定金30萬元。
2019年9月8日，秦某麗代周某鑫（甲方）與孫某燕（乙方）訂立《補充協議之另行補充項》，載明，因乙方個人原因需要變更買受人和變更合同條款，雙方協商乙方補償甲方15萬元補償款，甲方同意變更買受人和變更合同條款。買受人由孫某燕變更為張某文，貸款金額由190萬元變更為308萬元，過户時間由2019年9月15日前變更為2019年9月27日前。
如果乙方惡意不購買此次交易房屋，惡意不配合履約期內的交易待辦事項（網籤、銀行面籤、支付首付款、交税、過户、拒不到場、據不出示證件等），該補償款甲方不予退還。如甲方惡意不出售此交易房屋，惡意不配合履約期內的交易待辦事項（網籤、銀行面籤、交税、過户、拒不到場、據不出示證件等），該補償款退還給乙方。
2019年9月9日，秦某麗代周某鑫與孫某燕、中介公司訂立《變更協議書》，約定變更原買賣合同條款為乙方應於2019年9月26日前支付第一筆首付款200萬元（理房通支付），應於2019年9月27日前辦理繳税及過户手續，雙方同意乙方留存10萬元作為户口遷出保證金，應於2019年9月26日前支付10萬元（理房通支付）。當日，秦某麗代周某鑫與孫某燕、張某文、中介公司訂立《變更買受方協議書》，約定買賣合同項下買受方孫某燕所有權利義務全部轉移於張某文，張某文同意受讓。
2019年9月10日，周某鑫與張某文就案涉房屋辦理網籤合同。2019年9月30日，張某文已獲得308萬元銀行批貸。後雙方產生爭議，張某文未再繼續履行房屋買賣合同中的付款義務。孫某燕與張某文稱雙方曾口頭約定過户時間為2019年9月30日，過户當日支付首付款即可。對此周某鑫不予認可，稱雙方從未協商變更過户時間及交納首付款時間。中介公司亦稱不瞭解雙方口頭約定情況。孫某燕與張某文稱於過户前兩日得知周某鑫將户籍遷入、遷出案涉房屋情況，使孫某燕、張某文產生合理懷疑，擔心案涉房屋因有户籍遷入影響學籍佔用，且亦擔心周某鑫於過户前隨意遷入户籍影響交易
（孫某燕、張某文表示購入案涉房屋目的為投資、自用，因此學籍問題為其考慮的重要問題，雖然目前孫某燕與張某文無子女入學需要，但不能因為現在沒有實際損失認定周某鑫可隨意違反合同約定），周某鑫的行為已構成違約；且經瞭解案涉房屋雖登記在周某鑫名下，但應屬於其與第一任已故配偶的夫妻共同財產（周某鑫稱係為離異狀態，但經瞭解其雖與第二任配偶離婚，但案涉房屋應屬於與第一任妻子的夫妻共同財產）。
根據法律規定該房屋應屬於周某鑫與其子女的共有財產，孫某燕、張某文要求周某鑫提供所有子女同意出售案涉房屋的授權，但周某鑫並未提供，案涉房屋產權不清晰，因此張某文拒絕支付首付款屬於行使不安抗辯權。對此，周某鑫表示遷入户籍係為辦理案涉房屋央產房上市手續，且雙方約定支付首付款的時間為2019年9月26日前，張某文因個人資金不足已構成違約，周某鑫户籍此時已遷出，對買受人無任何影響；案涉房屋登記在周某鑫名下，其他共有人並未對出售房屋產生爭議。中介公司稱買賣過程中遷入遷出户籍是否產生學籍上的影響，需要實際申請入學才能判斷，從目前掌握的情況，周某鑫户籍遷入遷出未對學籍產生影響；中介公司已對案涉房屋產權問題進行核查，並無共有權人提出爭議。
周某鑫提交證據如下：1.《在京中央單位已購住房產權變更登記通知單》、户口簿，欲證明周某鑫已於2019年3月18日辦理央產房上市交易手續；案涉房屋在2019年3月18日之前無户籍登記。周某鑫解釋稱因需要辦理央產房上市交易手續，故周某鑫於2019年3月18日將户籍遷入案涉房屋，並已於2019年9月9日將户籍遷出，並未對張某文造成任何影響，亦未違約。
經質證，孫某燕、張某文認可上述證據的真實性，但認為辦理央產房上市不需要户籍遷入案涉房屋，因此周某鑫並未對遷入户籍進行合理解釋，屬違約。中介公司與A公司稱根據瞭解，辦理央產房上市手續無需户籍登記一致。2.網頁截圖，欲證明案涉房屋所在小區房價下降情況。經質證，孫某燕與張某文認可該證據的真實性，但認為房屋一房一價，因此否認與本案的關聯性，並提交網頁截圖，證明涉案小區房價上漲情況，周某鑫質證否認該證據的真實性與關聯性。
中介公司與A公司稱案涉房屋所在小區近兩年無同户型房屋出售，因此無參考數據。經詢，周某鑫、孫某燕、張某文均不申請對案涉房屋現值進行評估鑑定。
孫某燕提交證據如下：1.微信聊天記錄及周某鑫委託秦某麗出售案涉房屋的授權委託書。欲證明周某鑫雖委託秦某麗出售案涉房屋，但因房屋產權問題，秦某麗尚未取得其他權利人委託，無法處理房屋出售事宜；且周某鑫欺騙孫某燕收取補償款15萬元；孫某燕無法聯繫到周某鑫。
經質證，周某鑫認可該證據的真實性，但否認證明目的，並稱根據聊天記錄15萬元補償款系孫某燕提出的方案，周某鑫出售案涉房屋有合法的代理人，孫某燕無需聯繫周某鑫。該微信聊天記錄顯示孫某燕因個人名下房屋無法賣出提出變更買受人及變更合同條款，秦某麗表示不同意，需要徵得妹妹秦某紅同意。
2.孫某燕與案涉房屋所在物業管理中心訂立的《物業服務合同》及收據，欲證明孫某燕已支付案涉房屋2019年3月14日至2020年3月13日期間的物業費411.9元。經質證，周某鑫及中介公司認可該證據的真實性。
張某文提交證據如下：1.批貸函，欲證明張某文已取得銀行批貸函。經質證，周某鑫認可該證據的真實性，但認為張某文已晚於合同約定的期限取得銀行貸款。中介公司認可該證據的真實性。2.孫某燕與中介人員微信聊天記錄，欲證明周某鑫違約，且案涉房屋產權不清晰，受託人不清晰導致合同無法繼續履行。
經質證，周某鑫認可證據的真實性，但否認證明目的，通過聊天記錄可看出孫某燕、張某文無理要求周某鑫提交重孫子女學籍信息。該微信聊天記錄顯示2019年9月28日中介公司中介人員向孫某燕提示2019年9月30日過户所需材料，並告知周某鑫户籍於2019年9月9日遷出，提交周某鑫户口頁，孫某燕詢問如何證明孫輩户口未在案涉房屋內，未佔用學籍，並要求提供相關人員户籍材料和證明材料。
中介公司稱秦某麗表示如果學籍有佔用可訴訟予以賠償，孫某燕對此不予認可，要求提供學齡兒童相關證明材料。中介公司的人員於2019年9月29日提出至派出所查詢户口、雙方簽署協議兩個解決方案，並已草擬保證無學籍佔用的協議，但雙方未最終簽署。中介公司亦將秦某紅的授權出示給孫某燕。2019年9月30日，孫某燕表示需要周某鑫承擔擅自遷入户口的違約責任並返還15萬元補償款，否則不同意過户。
中介公司認可真實性，並稱根據日常交易習慣，僅有在出賣人配偶在世情況下才要求其出具同意出售證明，配偶死亡的中介公司不會調查案涉房屋的繼承情況。3.微信聊天記錄，欲證明雙方協商一致於2019年9月30日付首付款並過户。經質證，周某鑫認可證據的真實性，但認為這不能證明雙方協商變更交納首付款時間及過户時間，因張某文未按照合同約定支付首付款，但未達到合同約定的解約條件，故周某鑫只能配合辦理過户手續。
孫某燕、張某文申請中介公司員工鄭某珊出庭作證，鄭某珊稱案涉房屋由周某鑫委託秦某麗出售，未聯繫過周某鑫本人。訂立合同時案涉房屋無户籍登記，後雙方因學籍是否佔用問題產生爭議，且批貸函未獲取，因此無法按照合同約定的時間過户，雙方同意於2019年9月30日辦理過户手續。但孫某燕、張某文認為即使户口已經遷出也構成違約，故不同意支付首付款。
鄭某珊不清楚周某鑫遷入户籍的原因，但鑑於案涉房屋無學齡兒童户籍遷入，所以不會對學籍產生影響。周某鑫在同單元還有另一套房屋，已經交易完畢。就《北京市存量房屋買賣合同》中已約定案涉房屋無户籍登記，為何在《補充協議》約定户口保證金一節，鄭某珊稱因房屋產權證在出賣人處，為防止出賣人遷入户籍，因此對於無户籍登記的房屋交易合同，也要約定户口保證金。經詢，當事人均認可證人證言的真實性，但周某鑫認為其配合於2019年9月30日辦理過户，並不意味着同意合同變更。
法院認為，根據我國民事訴訟法的相關規定，當事人有答辯並對對方當事人提交的證據進行質證的權利。本案被告A公司經法院合法傳喚，未到庭應訴，應視為其放棄了答辯和質證的權利。
根據查明情況，周某鑫與孫某燕訂立的《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方應按照約定履行。現由於孫某燕個人原因導致無法購買案涉房屋，因此周某鑫與孫某燕訂立《補充協議之另行補充項》，約定“乙方補償甲方15萬元補償款，甲方同意變更買受人和變更合同條款。”。次日，周某鑫與孫某燕、中介公司訂立《變更協議書》，變更了《北京市存量房屋買賣合同》《補充協議》部分條款，周某鑫、孫某燕、張某文及中介公司又訂立了《變更買受方協議書》，變更了案涉房屋買受人，且周某鑫與張某文亦辦理了網籤手續。
至此，《補充協議之另行補充項》約定的15萬元補償款所對應的合同義務已履行完畢，現孫某燕反訴要求解除該協議並由周某鑫退還15萬元補償款，依據不足，法院不予支持。周某鑫未出具有關學籍未佔用及案涉房屋共有權利的相關證件，不屬於《補充協議之另行補充項》約定的“甲方惡意不出售此交易房屋，惡意不配合履約期內的交易待辦事項”，因此，孫某燕據此要求周某鑫返還15萬元補償款，依據不足。
關於遷移户口問題，《北京市存量房屋買賣合同》約定了案涉房屋無户籍登記，並約定了出賣人擅自遷入户籍的違約責任。周某鑫於訂立合同後將户籍遷入案涉房屋，雖然其於2020年9月9日將户籍遷出，但擅自遷入已構成《北京市存量房屋買賣合同》的違約行為，周某鑫應承擔相應的違約責任。
但應指出，周某鑫已於2020年9月9日將户籍遷出，此時尚未到達合同約定的過户時間，根據合同約定及法律規定，周某鑫户口遷移行為雖屬違約，但並未導致合同目的無法實現，不屬於根本違約，張某文不因此享有合同的單方解除權。孫某燕、張某文抗辯稱周某鑫户籍遷移行為導致其產生了學籍佔用方面的合理懷疑，但通過其與中介公司員工鄭某珊的微信往來記錄顯示，周某鑫已通過傳送孫輩身份證信息、同意簽訂學籍佔用協議等方式儘可能消除孫某燕、張某文的合理懷疑，孫某燕、張某文據此認為其拒絕付款的行為系履行不安抗辯權的意見，缺乏依據，法院不予採信。
關於案涉房屋產權問題，案涉房屋登記在周某鑫名下，產權登記具有物權對外公示力，交易相對方有理由相信產權證記載的權利信息，且《北京市存量房屋買賣合同》亦約定出賣人對案涉房屋享有合法權利的相關承諾，現孫某燕、張某文在無任何權利相關人爭議案涉房屋交易行為的情況下，認為案涉房屋屬於周某鑫及子女的共同財產而要求周某鑫出具全部子女同意售房的授權，否則即拒絕履行合同的付款義務，顯然過苛。
且雙方於2019年9月29日擬定於次日過户，2019年9月30日如若孫某燕與張某文未提出拒絕過户，現張某文已成為案涉房屋善意第三人，即使周某鑫與子女存在產權方面的糾紛，亦無法對抗善意第三人。因此孫某燕與張某文認為案涉房屋產權不清而拒絕履行合同的抗辯意見，依據不足，法院不予採信。
綜上，孫某燕、張某文提出的抗辯意見不能成立，張某文拒絕繼續履行合同構成違約，應承擔相應的違約責任。現各方當事人均同意解除有關案涉房屋的買賣合同及配套合同，張某文同意配合周某鑫辦理撤銷網籤手續，法院不持異議。周某鑫要求張某文支付違約金的訴訟請求，考慮到周某鑫的實際損失情況，本院酌定違約金金額為30萬元，以定金予以衝抵。
張某文反訴周某鑫返還定金的反訴請求，不予支持。張某文要求周某鑫支付違約金的反訴請求，法院根據周某鑫違約情節並考慮該違約行為導致的損失情況對違約金金額予以酌定。關於孫某燕反訴要求周某鑫支付物業費的反訴請求，考慮到周某鑫仍系案涉房屋的產權人，負有支付物業費的義務；併為減少物業公司與周某鑫、孫某燕之間的訴累；同時周某鑫亦同意返還孫某燕上述費用，因此法院在本案中對此一併處理。但孫某燕需另行解除與物業公司之間的物業服務合同，並告知該期間物業費的繳費主體為周某鑫。
裁判結果
一、解除周某鑫與張某文之間的《北京市存量房買賣合同》，解除周某鑫與張某文、中介公司之間的《補充協議》《變更協議書》《居間服務合同》，解除周某鑫與張某文、孫某燕、中介公司之間的《變更買受方協議》，解除周某鑫與張某文、北京A公司之間的《房屋交易保障服務合同》；二、張某文向周某鑫支付違約金30萬元，以張某文已向周某鑫支付的定金30萬元衝抵；三、張某文於判決生效後七日內協助周某鑫辦理北京市東城區一號房屋撤銷網籤登記手續；四、周某鑫於判決生效後七日內向孫某燕支付物業費損失411.9元；五、周某鑫於判決生效後七日內向張某文支付違約金2萬元；六、駁回周某鑫其他訴訟請求；七、駁回孫某燕其他反訴請求；八、駁回張某文其他反訴請求。
房產律師靳雙權點評
本案的爭議焦點為：1.孫某燕與周某鑫簽訂的《補充協議之另行補充項》是否應予解除，且周某鑫應否退還孫某燕15萬元。2.周某鑫是否應當退還張某文定金30萬元並支付違約金30萬元。
焦點一，孫某燕與周某鑫簽訂的《補充協議之另行補充項》是否應予解除，且周某鑫應否退還孫某燕15萬元。依據雙方所籤《補充協議之另行補充項》內容可以確認，雙方簽訂該協議的主要目的是確認將案涉房屋的買受人由孫某燕變更為張某文，貸款金額由190萬元變更為308萬元，過户時間變更為2019年9月27日，同時在簽訂變更買受人協議書和變更合同書的同時孫某燕將補償款15萬給付周某鑫。
協議簽訂後，雙方均依據合同內容履行了各自的義務，即各方簽訂的變更協議，孫某燕亦支付了15萬元補償款。故周某鑫與孫某燕簽訂《補充協議之另行補充項》已經履行完畢。現孫某燕要求解除該協議並由周某鑫退還15萬元補償款，顯然缺乏依據，法院不予支持。關於孫某燕稱《補充協議之另行補充項》並非其自願訂立，因其未提交證據，且現有證據不能證明該協議存在合同無效情形，故對孫某燕的該項主張，法院不予採信。
焦點二，周某鑫是否應當退還張某文定金30萬元並支付違約金30萬元。根據已查明的事實，周某鑫與張某文之間的《北京市存量房買賣合同》及周某鑫、張某文、中介公司簽訂的《補充協議》《變更協議書》《居間服務合同》，系各方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，屬有效合同，各方應當自覺履行合同。張某文要求周某鑫退還定金並支付違約金的前提是周某鑫違約在先，關於周某鑫的違約行為主要是其在雙方簽訂合同後將户口遷入案涉房屋及案涉房屋的產權不明晰。
首先，户口遷入問題。現有證據表明，周某鑫於訂立合同後曾將户籍遷入案涉房屋，並於2020年9月9日又將户籍遷出案涉房屋。法院認為周某鑫的該行為已構成違約，因此時尚未到合同約定的過户時間，故周某鑫遷移户口的行為屬於違約行為，但並未導致合同目的無法實現，不屬於根本違約，張某文不因此享有合同的單方解除權。
關於孫某燕、張某文稱周某鑫遷移户籍的行為導致其產生了學籍佔用方面的合理懷疑的主張，法院亦不予採信。綜上，孫某燕、張某文基於上述理由認為其拒絕付款的行為系履行不安抗辯權的意見，缺乏依據。
其次，案涉房屋的產權問題。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。現有證據表明，案涉房屋登記在周某鑫名下，周某鑫在出售案涉房屋時亦在合同中約定出賣人對案涉房屋享有合法權利的相關承諾，現張某文認為案涉房屋存在權屬爭議，但又不能提供相關證據，故法院對張某文的主張不予支持。
關於張某文認為案涉房屋屬於周某鑫及子女的共同財產而要求周某鑫出具全部子女同意售房的授權，否則即拒絕履行合同的付款義務的請求顯屬苛刻，故法院對於張某文基於該理由認為案涉房屋存在權屬不清的可能的主張不予採信。
最後，關於違約金的數額。根據已查明的事實，張某文未依據合同約定的付款時間如期支付購房款，存在違約行為，應當支付違約金。現周某鑫要求張某文支付違約金110萬元，法院結合雙方的履約情況、周某鑫的實際損失等因素，酌情確定30萬元違約金，且以定金予以衝抵，並無不當。關於張某文反訴要求周某鑫支付違約金30萬元的請求，法院根據周某鑫違約情節及該違約行為導致的損失情況，酌情確認2萬元違約金，亦無不當。
綜上，張某文主張周某鑫違約在先，要求其退還定金並支付違約金30萬元的訴訟請求，依據不充分，法院不予支持。
