房產律師——以買賣名義簽署房屋合同實則為了以房抵債後一方起訴無效糾紛
原告訴稱
林某雲向一審法院起訴請求：1.判令解除林某雲與康某傑簽訂的房屋轉讓合同；2.案件受理費由康某傑承擔。
康某傑上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回林某雲全部訴訟請求，確認林某雲、白某旭與康某傑於2018年11月9日所簽訂的《房屋買賣定金協議》和《房屋轉讓合同》有效；2.一審、二審訴訟費由林某雲承擔。
事實和理由：1.本案雙方簽訂的《房屋買賣定金協議》和《房屋轉讓合同》系真實意思表示，不存在虛假的意思表示，雙方協商一致變更房屋所有權，《房屋轉讓合同》用於實現以房抵債目的，內容不違反任何法律法規強制性規定。2.一審判決訴訟費的分擔有誤，顯失公平。
林某雲辯稱，同意一審判決，不同意康某傑的上訴請求。
白某旭述稱，同意一審判決。
法院查明
林某雲與白某旭原系夫妻關係，於2017年2月14日登記結婚。
2017年7月8日,白某旭向康某傑借款30萬元,並簽署借條。借條載明，此筆借款利息為月息2.5%，借款期限為2017年7月8日至2018年7月7日，到期不能歸還按照同期貸款利率4倍支付逾期利息。康某傑分6筆向白某旭轉賬，每筆49900元。康某傑稱剩餘款項以現金形式支付。
2017年11月1日，白某旭向康某傑借款30萬元,並簽署借條。借條載明，此筆借款借款期限為2017年11月1日至2018年10月31日，到期不能歸還按照同期貸款利率4倍支付逾期利息。康某傑一次性向白某旭轉賬288000元，其表示差額12000元作為第一筆借款的利息予以抵扣。
2018年1月17日，白某旭向康某傑借款70萬元,並簽署借條。借條載明，此筆借款借款期限為2018年1月17日至2019年1月16日。康某傑分3筆向白某旭轉賬，兩筆30萬元，一筆10萬元。
2018年9月1日，林某雲與北京E公司簽訂的《定向安置房買賣合同》，合同載明，林某雲購買的房屋位於一號，房屋性質為定向安置房。
2018年11月9日,林某雲、白某旭與康某傑簽訂《房屋買賣定金協議》、《房屋轉讓合同》。同日，林某雲、白某旭出具《定金收條》、《房款收條》。《房屋買賣定金協議》約定林某雲、白某旭將一號以300萬元出售給康某傑，康某傑需於協議簽訂之日支付60萬元定金。《房屋轉讓合同》約定房屋轉讓價款300萬元，定金60萬元，交房日期為2021年9月30日。《定金收條》載明林某雲、白某旭已收到康某傑60萬元定金。《房款收條》載明林某雲、白某旭已收到康某傑60萬元定金以及240萬元購房款。
庭審中，經法院詢問，康某傑稱上述協議、收條和轉讓合同，均系三方當事人為了實現以房抵債目的所做的一套手續。康某傑認可其中約定的定金60萬元和購房款240萬元均未實際給付。林某雲、白某旭亦認可雙方以房抵債系雙方簽訂協議的真實意圖。經法院釋明，林某雲表示如果法院最終認定涉案協議和合同屬於無效，其同意由法院依法判決，不再堅持解除的訴訟請求。
法院認為，民事法律行為是民事主體通過意思表示設立、變更、終止民事法律關係的行為。本案中，根據在案證據和雙方當事人的自認可知，2018年11月9日,林某雲、白某旭與康某傑三人所簽訂的《房屋買賣定金協議》和《房屋轉讓合同》，其真實意圖均非買賣房屋，而是為了使用訴爭房屋抵債，只是為到達到此目的而在形式上採用了房屋買賣的方式。兩份協議內容事實上也並未實際履行。
法律規定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。據此，涉案的《房屋買賣定金協議》、《房屋轉讓合同》並非當事人的真實意思表示，系各方為實現以房抵債真實目的而以虛假意思表示所實施的民法法律行為，依法應當認定為無效。
林某雲雖未變更訴訟請求，但經釋明後同意法院依法對於涉案協議效力作出認定和判決。並且，合同效力認定問題系法院依法行使判斷權，依據法定職權應主動作出評價的範圍，不以當事人有明確的訴訟請求為前提。故對於林某雲提出的解除《房屋轉讓合同》的訴訟請求，法院不予支持。並依法確認涉案《房屋買賣定金協議》和《房屋轉讓合同》均無效。
裁判結果
一、確認林某雲、白某旭與康某傑於2018年11月9日所簽訂的《房屋買賣定金協議》和《房屋轉讓合同》無效；二、駁回林某雲的全部訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
本案爭議焦點系林某雲、白某旭與康某傑於2018年11月9日簽訂的《房屋買賣定金協議》和《房屋轉讓合同》效力如何認定。基於在案事實，上述《房屋買賣定金協議》和《房屋轉讓合同》真實意思表示系雙方為實現以房抵債目的，並非表面存在的買賣房屋意思。林某雲、白某旭與康某傑具有意思表示不一致的通謀性，買賣行為是其通過虛偽表示故意實施的行為。行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。
本案中，林某雲、白某旭與康某傑真實意思與其簽訂的《房屋買賣定金協議》《房屋轉讓合同》表示的行為並不一致，雙方之間不存在真正的房屋買賣行為。故，《房屋買賣定金協議》《房屋轉讓合同》應屬無效。法院依據法定職權認定上述協議無效，處理結果正確。
