北京知名房產律師——借名買房糾紛 - 實際出資人怎樣將房屋過户到自己名下
一、 原告訴稱
原告魏一訴稱：黃二與孫三系夫妻關係，二人生育子女二人，為黃四、黃五。我與黃五系夫妻關係，雙方於1990年5月19日登記結婚。黃二原承租a號的房屋，因危房改造需出資購買回遷房。2000年11月4日，就此事經家庭成員協商一致，黃二、孫三、黃五、黃四簽訂了《協議書》。協議書約定由黃五出資購買a號的回遷房，登記在黃二名下，孫三為共有人，在上述回遷房辦理產權證之後立即將產權人變更為黃五，黃四放棄對回遷房的權利，黃五一次性給付黃四十萬元作為補償。因我與黃五也無力支付房款，經公證處公證我與黃二的關係，我向公積金管理中心申請了公積金貸款6萬元。黃二和三被告為我出具證明，證明購房款是我與黃五共同出資。此後，我與黃五償還了所有貸款，上述房屋於2003年8月28日取得產權證，為顧及家庭和睦和老人的感受，未強迫變更產權人。2007年8月11日黃二去世，因顧及孫三的感受，仍未辦理產權變更登記手續。現黃五起訴我要求離婚，並掩蓋訴爭房屋為我們共同財產的事實，損害了我的利益。為了維護原告的合法權益，訴請法院判決確認a號房屋產權為原告和黃五共同所有。
二、被告辯稱
被告黃五辯稱：第一、《協議書》本是黃二、孫三夫婦與兒子黃五、女兒黃四簽訂的家庭財產分配協議，目的在於協商解決黃二夫婦晚年的居住及百年後財產的分配問題。第二、協議中約定給付黃四10萬元，黃五沒有實際履行。孫三、黃五和黃四已經達成協議，孫三將出資款6萬元返還黃五，黃五同意房屋不予過户，由孫三繼續使用或收取租金用於養老。第三、原告主張黃五借用父母名義買房，但是沒有提供借名買房協議或者其他證據，本案的訴爭房屋為黃二夫婦原有的房屋拆遷所得，購買回遷房時支付了房款，還折抵了黃二夫婦的工齡，並不存在借名買房的關係。第四，《協議書》房屋過户的條件沒有成就。協議約定若黃五不付給黃四10萬元補償金，父母有權不變更房屋產權，截至目前為止，黃五與原告均未向黃四支付任何補償金，因此原告無權要求過户。第五、原告是房屋貸款當事人，只能依據借款合同要求黃二夫婦返還購房款，並非《協議書》中的當事人，現協議未履行完畢，黃二的遺產房屋尚未分配，作為兒媳無權主張房屋所有權，更無權代替黃五行使要求辦理房屋產權過户登記的權利。因此請求法院駁回原告的訴訟請求。
被告孫三、黃四辯稱：2000年11月，黃二夫婦位於的房屋拆遷，簽署了《住宅回購住宅預售合同》，購買訴爭的房屋。計算回遷房價格時折抵了孫三夫婦69年工齡，折抵後需支付房款79872元，其中2萬元為黃二、孫三的共同存款，因原告享有公積金貸款資格，因此由原告和黃二共同向銀行辦理了公積金貸款6萬元，用於支付房款。孫三已通過轉賬的方式於2015年2月16日將貸款的6萬元歸還黃五。故訴爭的房屋由黃二、孫三夫婦出資購買，登記在黃二名下，享有完全所有權。協議中還約定黃五出資購買回遷房，但是事實上只是向銀行申請貸款6萬元，而剩餘的房款由孫三、黃二的共同財產支付。協議還約定黃五應給黃四10萬元補償金，直至今日黃五和原告都沒有履行該義務。黃二去世後，孫三無法獨立生活，退休金不足以支付日常或開支，最終約定訴爭房屋由孫三繼承，以房養老，孫三亦將6萬元返還黃五，黃五、魏一財產並未損失，因此原告無權主張房屋權利。
三、本院查明
黃二與被告孫三系夫妻關係，二人生育子女二人，即被告黃四、黃五。原告魏一與黃五系夫妻關係，雙方於1990年5月19日登記結婚。
2000年11月4日，黃二與b有限責任公司城區分公司簽訂《住宅區回購住宅預售合同》，購買a號房屋。當日，黃二、孫三、黃五、黃四四人簽訂《協議書》，2000年11月23日，黃二、魏一作為借款人與支行簽訂《住房資金管理中心個人住房擔保委託貸款借款合同》，貸款六萬元用於支付a號房屋的剩餘房款。對於房屋出資的情況，魏一表示均由其與黃五共同出全資購買。黃五表示首付款2萬元由黃二支付，並提交了其自書的《購房款證明》，擬證明從黃二、孫三手中拿到二萬元現金用於支付a號房屋的首付款及餘下購房款。並表示由魏一、黃二到銀行交納的首付款，魏一對此不予認可。對於貸款的償還，雙方均表示由魏一、黃五共同還款。a號房屋於2003年8月28日取得產權證，登記在黃二名下。黃二於2007年去世，房屋產權一直沒有變更。2015年2月14日，孫三的賬户內存入60000元，並於2月16日轉賬至黃五的賬户內，黃五表示該60000元轉賬即為孫三將貸款返還黃五、魏一。
另，雙方均認可尚未給付黃四補償金10萬元，魏一於庭審中表示已將補償金10萬元準備好，可以隨時給付黃四。查明，a號房屋自入住後一直由魏一、黃五居住、使用，魏一在牛街的房屋拆遷後，黃二夫婦搬到拆遷的房屋內居住。現魏一、黃五感情破裂，離婚案件正在進行中。
四、裁判結果
一、a號房屋歸原告魏一、被告黃五共同所有。
二、原告魏一、被告黃五於本判決生效後五日內給付被告黃四房屋補償款十萬元。
五、律師點評
本案爭議的焦點為a號房屋是否符合借名買房的關係。借名買房應符合如下條件：1、是否對借名買房的事實由買房人和借名人達成一致意見，並簽訂書面協議;2、借名買房人是否實際出資購買房屋;3、借名買房人是否實際居住、使用房屋;4、其他必要的輔助條件及事實。就本案來看，認為構成借名買房關係，具體理由如下，其一、借名買房人黃五、魏一與實際產權人黃二、孫三及利害關係人黃四就房屋的出資、權屬、居住和補償均達成了一致的書面協議，協議中確定由黃五有條件購買a號房屋，條件即為在產權證下發後，由原產權人黃二、孫三協助其辦理產權過户手續，並且為了保證黃二、孫三的實際權利，同意二人在有生之年優先居住該房，對於利害關係人黃四亦做出了補償承諾。因此該協議合法有效，對各方均具有法律效力，魏一雖然未實際參與協議的制定和簽字，但根據其此後的出資和貸款行為，且當時其與黃五婚姻關係較為穩定，可以認定此協議系黃二一家、黃五一家及黃四共同做出的，魏一作為房屋的共同出資人應享有與黃五同樣的權利。
其二、a號房屋的出資情況，雙方對此意見不一，並各自提供了證據，在魏一、黃二、孫三、黃四、黃五共同簽訂《購房出資證明》中，明確寫出a號房屋的房款79872元，由魏一和黃五共同出資，黃五所提交的《購房款證明》，為其個人書寫，魏一不予認可，魏一所提交證據的證明效力明顯大於黃五，且根據黃五所述，黃二將現金2萬元給到其手中，但是由魏一和黃二共同前往銀行交納首付款，不符合正常的行為邏輯，即使黃二確實將2萬元現金交到其手中，但其沒有證據證明將該2萬元交到魏一手中，因此認定魏一、黃五出全資購買了a號房屋。其三、根據庭審調查的結果，自a號房屋入住後，魏一和黃五就一直居住在該房屋內，並承擔該房屋的必要費用。最後，黃二夫婦雖然未按協議中約定實際居住在a號房屋內，但為了保障兩位老人的居住權，魏一將自己牛街拆遷的房屋騰出給黃二夫婦居住、使用，保障了老人的居住權，因此綜合以上因素，認為原告的訴訟請求成立，予以支持。另，需要指出的是，協議中約定應給付黃四10萬元補償款，魏一亦同意隨時給付該款，對此不持異議。對於黃五提出協議條件未成就的辯解意見，協議中明確約定在變更房產的同時給付黃四10萬元補償款，未變更之前，魏一亦有理由不給付補償款，此並不能導致房屋產權不能過户。
