北京房產律師——借名按揭購房雙方均出資還貸的 - 房屋產權歸誰
北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)
原告訴稱
原告李某榴、王某民向本院提出訴訟請求：判令被告協助兩原告辦理陽江市1號房的房屋所有權轉移登記至兩原告名下。
事實與理由：兩原告是夫妻關係，原告李某榴與被告是姐弟關係。2007年，兩原告委託被告以被告名義購買陽江市H公司開發的位於陽江市1號房屋（下稱“該房屋”），並辦理銀行按揭貸款手續，該房屋所涉的費用全部由兩原告承擔。該房屋總價款為139608元，兩原告支付首期款28608元，剩餘購房款111000元通過向第三人以銀行按揭貸款方式支付，由兩原告負責償還。該房屋交樓後，一直由兩原告家庭居住生活。
近半年來，被告多次上門打砸扔該房屋內物品，還大吵大鬧，嚴重影響兩原告家庭及鄰居的正常生活。為此，兩原告及被告的幾位姐姐、父親均勸被告尊重事實，不要再鬧，但被告不予理會，依舊對該房屋實施侵權行為，兩原告無奈之下曾報警處理。鑑於此，兩原告為維護自身的合法權益，特訴至法院，請求判如所請。
被告辯稱
被告李某潮辯稱：訟爭房屋登記在其名下，屬於其本人的房產，不屬於原告所有。不同意原告的請求。
本院查明
原告李某榴與王某民是夫妻關係，兩人於1999年8月29日登記結婚。案外人李父與李母（已故）依次生育四個女兒和一個兒子，分別是：長女李某梅、次女李某勝、三女李某娜、四女原告李某榴、兒子被告李某潮。坐落於陽江市1號房是由陽江市H公司開發建設的商品房。
2007年12月7日，被告李某潮（借款人、抵押人）與第三人中國工商銀行（貸款人）、陽江市H公司（保證人）簽訂《個人購房借款/擔保合同》；抵押物抵押人：李某潮；抵押房產地址：陽江市1號房。2008年1月4日，第三人中國工商銀行發放貸款111000元至李某潮名下賬户。
2008年7月15日，陽江市H公司開具銷售不動產統一發票，載明如下相關事項：付款方：李某潮；收款方：陽江市H公司；銷售的不動產樓牌號：陽江市1號房；金額：139608元。
2018年12月，原告一家搬到其他地方，不再在此居住。
2009年7月2日，被告李某潮出具證明一份交原告收執，該證明內容為：“本人李某潮所購買1號商品房，其實此層物業財產所有權是歸李某榴所擁有。”
2010年5月17日，上述商品房辦理了房地產權證書，登記權屬人為李某潮；該房屋已設定抵押，抵押權人為中國工商銀行，權利價值為111000元，設定日期為2007年12月7日至2037年12月7日。
2019年2月開始，由被告本人償還按揭貸款。
2018年9月29日，原告李某榴以被告打砸房屋內物品，嚴重影響其及鄰居正常生活為由，向陽江市公安局報警。
原告認為，涉訟房屋是由其兩人以被告名義出資購買，且由其一家人居住，該房屋應歸兩原告所有，遂訴至本院，請求如訴稱。至於借名買房的原因，原告陳述，由於王某民支付了涉訟房屋首期款給開發商後，到貸款銀行查知，因自己此前有債務案件而被錄入銀行徵信黑名單，故借被告名義購買涉訟房屋。
由於涉訟房屋已設定抵押，原告明確其請求是由其提前還清按揭貸款，在解除抵押登記後再辦理過户登記手續。
經詢雙方當事人，若涉訟房屋需要過户登記至原告名下，對於被告所支付的房屋按揭款項，應如何處理一事，原告同意一次性支付按揭款項給被告，但被告明確表示，其不同意也不必要在本案中處理這一問題。
裁判結果
一、限被告李某潮在本判決發生法律效力且原告李某榴、王某民清償被告以陽江市1號房作抵押而尚欠第三人中國工商銀行的貸款本息後十日內，辦理上述房屋的抵押登記塗銷手續；第三人對此有協助義務；辦理抵押登記塗銷手續所需的費用均由原告承擔；
二、限被告李某潮在上述房屋塗銷抵押登記後十日內，協助原告辦理過户登記手續，將該房屋的所有權變更登記至原告李某榴、王某民名下；辦理房屋過户登記手續所需的費用均由原告承擔。
房產律師靳雙權點評
陽江市1號房是以被告李某潮名義向開發商購買的，房屋所有權登記於被告名下，雙方當事人對此並無爭議。原告主張涉訟房屋是其借被告名義購買的，被告主張並不存在借名買房一事，本案爭議的焦點是，雙方當事人是否存在借名買房，原告是否屬於涉訟房屋實際所有權人。對此，法院作如下分析：
第一、關於房屋的購買出資問題。涉訟房屋首期款由原告支付給開發商，雙方對此並無爭議，予以確認。被告主張首期款由其委託王某民支付，因其未能舉證證明，不予採信。被告與第三人中國工商銀行簽訂購房貸款合同並在第三人發放購房貸款後，原告每月轉賬520元左右至被告供樓款還款賬户，由第三人從被告供樓款還款賬户中劃扣相應款項作為被告償還按揭貸款；2018年12月以後，在被告名下原還款賬户餘額不足時，由第三人從王某民名下的扣款關聯賬户中劃扣相應款項以償還按揭貸款。即，原告一直償還涉訟房屋的銀行按揭貸款，雙方並無爭議。只是在雙方發生糾紛後，被告才自己去償還銀行按揭貸款。
第二，關於房屋的居住使用問題。涉訟房屋購買時是毛坯房，後來經過裝修，由原告一家入住，直至2018年12月，並一直由原告繳交該房屋的水費、電費、電視費、物業管理費等費用。被告並無在涉訟房屋居住過，沒有房屋鑰匙。被告主張將涉訟房屋出租給原告，顯然有悖於日常生活經驗法則，不予採納。
第三、關於房屋的所有權確認問題。本案中，作為原告李某榴與被告李某潮的同胞姐姐李某梅、李某勝在接受法院依法調查時陳述，涉訟房屋由原告出資並借被告名義購買，並由原告負責償還銀行按揭貸款。更為重要的是，被告於2009年7月2日親筆簽寫證明，確認涉訟房屋所有權歸原告。被告出具上述證明時，與原告並未發生糾紛，應確認其本人基於真實意思表示而作出這一行為。被告主張上述證明由其酒後出具，不是其真實意思表示，因其未能舉證證明，且原告不予認可，不予採納。
以上分析説明，本案證據已相互吻合、相互印證而且充分證實了涉訟房屋是由原告支付首期款、償還銀行按揭貸款，原告有權自主居住使用和處分並一直長期居住使用等事實，被告本人也確認涉訟房屋所有權歸原告，故應確認該房屋的實際所有權人是原告李某榴、王某民夫妻兩人。原告請求被告協助辦理房屋所有權過户登記手續，依法予以支持。
由於涉訟該房屋已設定抵押，且該抵押登記因房屋所涉欠第三人的抵押貸款而尚未塗銷，在抵押登記塗銷前，為保護抵押權人的合法權益不受損害，尚不能辦理房屋所有權變更登記手續。因此，只有待原告清償全部貸款給第三人，並在塗銷抵押登記後，才可以辦理房屋所有權變更登記手續。
法院已就若涉訟房屋需要過户登記至原告名下，對於被告所支付的房屋按揭款項，應如何處理一事徵詢當事人意見，被告明確表示不同意也不必要在本案中處理這一問題，故法院於本案中對這一事項不予處理，當事人可另循法律途徑解決。
