轉租合同是否有效

一、轉租合同是否有效

未經出租人同意的情形下，承租人和第三人的合同有效，出租人有權解除和承租人的租賃合同。

但出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的除外。

法律依據:

《中華人民共和國民法典》第七百一十六條承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。

承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;

第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

第七百一十八條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。

二、房屋轉租的風險提示

對出租人的幾點風險提示:

1、如果出租方知道或應當知道存在擅自轉租行為，及時提出異議，並保留證據;

2、如解除合同，及時提出，並載明具體騰退時間，及逾期騰退按何種標準計算逾期騰房佔有使用費，建議採用郵寄方式送達解除通知書並保留好面單及解除原件

3、因違約解除合同，如果合同沒有約定違約條款，實際有損失，則要保留好實際損失的相關證據。

對承租人的幾點風險提示:

1、轉租要經過出租人同意，可以事先在合同中約定，或者出租人書面或口頭表示同意並保留證據;

2、按照解除通知，承租人要及時騰退房屋包括確保次承租人及時騰退房屋，否則出租人有權要求承租人支付全部逾期騰房佔有使用費;

3、經出租人同意裝飾裝修，因違約解除合同，除非合同約定，出租人有權不承擔承租人已形成附和的裝飾裝修損失，未經出租人同意裝飾裝修，出租人有權不承擔承租人裝飾裝修損失。

對次承租人的幾點風險提示:

1、在承租時，確認承租人是房東還是二房東，如果是二房東，應當要求承租人出具房東同意轉租的聲明;

2、如果因擅自轉租解除合同的，應積極配合承租人及時騰退房屋，並與承租人做好交接;

3、如果承租人逃逸，而次承租人已向承租人支付租金的，對於出租人而言，出租人有權要求次承租人支付騰房佔有使用費，次承租人可以不當得利為由要求承租人退還次承租人已支付但沒有使用期間的租金。

或者説，直接與出租人協商解決方案，這個時候，雙方就要讓一步了。

根據規定，出租人在知道或應當知道承租人轉租之日起，必須在6個月內提出異議，如果超過六個月沒有提出異議的，出租人與承租人之間的房屋租賃合同、承租人與次承租人之間的轉租合同均具有法律效力。

反過來，出租人在知道或應當知道承租人轉租之日起，6個月內提出異議的，出租人有權解除房屋租賃合同，並可以請求法院確認轉租合同無效。

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