房屋產權贈與合同的特殊屬性是什麼

由於房屋的特殊性，使得房屋贈與除具有一般贈與合同的基本屬性外，還具有以下幾個特殊屬性：

一、要式性。根據《城市房地產管理法》的相關規定，房地產轉讓的，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權的取得方式。這裏的房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他方式將房地產轉移給他人的行為。因此，贈與房屋的合同，必須採用書面的形式。

二、如辦理過户應公證。根據《司法部、建設部關於房產登記管理中加強公證的聯合通知》的規定，受贈人應持“贈與公證書”和“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”，以及房屋所有權證、契税，到房地產管理部門辦理過户手續。如果沒有相關公證文件，房地產管理部門可以拒絕辦理。

三、如贈與房屋已交付受贈人使用，但尚未辦理過户，該贈與不能任意撤銷。原則上，房屋贈與的交付完成是以辦理完過户手續為交付條件的。但根據《民通意見》的相關規定，贈與房屋未辦理過户手續，但贈與人根據書面贈與合同已將產權交給受贈人，受贈人也已佔有使用該房屋的，可認定贈與有效。此時，贈與人則不能再行使贈與的任意撤銷權。

關於房屋贈與的撤銷權，法律為了保護贈與人的權利，賦予其兩項撤銷權，即：任意撤銷權和法定撤銷權。原則上，贈與物交付之前(即過户手續辦理完畢前)，贈與人可行使任意撤銷權，但經過公證和具有救災、扶貧等社會公益、道德性質的贈與合同則不能任意撤銷。在贈與物交付完成之後(即過户手續辦理完畢後)，贈與人如想撤銷贈與，只能行使法定撤銷權。法律一共規定了三種法定撤銷的情況：一是受贈人嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬; 二是對贈與有扶養義務而不履行的; 三是不履行贈與合同約定的義務的。該權利行使的期限是自知道或者應當知道撤銷原因之日起一年內行使。除此之外，在贈與人經濟情況明顯惡化時，法律還給予了特別的救濟。根據《合同法》第195條的規定，如贈與人經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或家庭生活的，即使贈與合同未被撤銷，但贈與人也可以不再履行贈與義務。

最後，對於現行社會上流行的房屋“真買賣、假贈與”的行為，其中藴涵了巨大的法律風險。首先，虛假的贈與合同本身為無效合同。根據我國《合同法》的相關規定，以合法形式掩蓋非法目的和損害社會公共利益的合同自始無效。賣房方想反悔時，很可能會以此大做文章，達到使買賣無效的目的。其次，房屋交付使用後，如存在一定質量問題，購房者很難以贈與合同要求賣房方承擔責任。因為根據贈與的規定，只有贈與方故意不告知或是保證贈與物無瑕疵時，才能承擔賠償責任，這個標準在實踐中要求非常高。再次，雖然本次買賣購房者逃避了營業税的交納，但如果該房面臨下次出售時，出賣方將承擔更重的税費。因為個人所得税的計算公式為：出售所得收入-上次購買價格-規定的税費=計税標準，再以此為基數，按20%交納。如果“上次購買價格”為零時，就不能抵扣，此時的計税標準顯然是不划算的。最後，如果該行為不幸被税務部門查處，會被定義為偷税漏税的行為，輕則罰款，重則構成刑事犯罪。

因此，在辦理房屋產權贈與合同，贈與人要特別注意自己的撤銷時間點已經撤銷的方法。如果在贈與完成以後，贈與人還想拿回自己的房產的話，只能通過司法訴訟和舉證來解決。要贈與房產的話，贈與人還是需要考慮多一點，確保贈與後的事情和自己當初的想法一致，才能保護自己的權益。