租賃合同解除轉租還有效嗎？

一、租賃合同解除轉租還有效嗎

租賃合同解除轉租合同也無效。因為轉租合同是在先租賃合同中的承租人將自己承租的標的物再行出租給第三人以獲取租金收益的合同。轉租法律關係的建立以轉出租人與標的物權利人之間存在租賃合同法律關係為前提，轉租時應當取得出租人的同意。在未經出租人同意的情況下，承租人無權轉租租賃物。如果此時承租人進行了轉租，其行為實際上是一種無權處分，合同本身也屬於效力待定合同。轉租合同以原租賃關係為基礎，具有附屬性。基於轉租合同的附屬性，轉租合同的效力以在先租賃合同有效為前提。在在先租賃合同解除或者終止的情況下，轉出租人因已經無權繼續租賃標的物，故其與轉承租人之間的轉租合同也應當失去效力，轉租合同應隨在先租賃合同的終止而自然終止。

二、轉租規定是什麼?

根據《民法典》第716條規定，轉租之後是不能夠隨意的解除合同的，我國《民法典》第716條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”。“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。該條規定了承租人經出租人同意可以轉租給第三人，以及承租人擅自轉租時出租人可以解除合同。

如果房屋租賃合同明確約定未經出租人同意，承租人不得擅自轉租，此時承租人自行轉租，違反誠實信用原則，本質上為惡意，屬違約行為，次承租人可以主張轉租合同無效。如果房屋租賃合同未明確約定是否可以轉租，而承租人擅自轉租，則分為以下三種情況：

一是出租人對轉租行為沒有異議，依合同自由原則及合同的相對性原理，該自行轉租關係僅為承租人與次承租人之間的關係，雙方合意的達成即成立合同併為有效合同。

二是出租人對轉租行為提出異議，但並不與承租人解除租賃合同，該房屋轉租合同也應當有效。因為《民法典》第716條第二款只規定承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同，並沒有規定轉租合同無效。

三是出租人對轉租行為提出異議，並解除與承租人的房屋租賃合同，轉租合同則因出租人解除租賃合同而導致無效。因為承租人的權利是因租賃合同而產生，如果租賃合同被解除，自然沒有轉租權利，簽訂的轉租合同也隨之沒有效力。

以上就是關於轉租行為的法律規定。實際上轉租行為需要經過出租人，承租人和次承租人三方經過協商一致後，轉租合同才有效。如果出租人不同意承租人的轉租行為，並解除與承租人的租賃合同，那麼轉租合同也無效。