農村房屋拆遷與城市房屋拆遷補償到底有啥不同？

農村房屋拆遷，當被徵收人如果提出要參照周邊商品房的價格來補償時，就常常聽拆遷方說：你農村的房子，怎麼能跟人家商品房相比呢?其言外之意，農村房子不值錢，給你的補償已經很高了，你就不要漫天要價了。

那麼事實果真如此嗎?今天，愛土拆遷律師團就來爲大家好好捋一捋農村房屋拆遷與城市房屋拆遷補償的區別，讓被徵收人明明白白爭取公平合理的補償。

農村房屋，一般指農民在宅基地上自建的房屋。我們知道，宅基地所有權屬於農村集體，使用權屬於農民家庭，是專門用於解決農民居住問題而產生的。

城市房屋，我們指城市商品住宅，建於城市國有土地上，產權清晰，一般可以上市流通。

一般來說，農村房屋和城市房屋主要有如下兩點差別：

1、區位差別。同樣一百平米的房屋，位於北京中心周邊與貴州遵義某村，其價值有天壤之別，這個我們不用過多解釋。

2、流動性差別。我們前面講過，農村宅基地是專門用於解決農民居住問題的，因此，在社會保障體系還不夠成熟的情況下，爲了保障廣大農民的長期利益，國家禁止農村宅基地的買賣，農村宅基地上房屋的轉讓也受到極大的限制。

我們知道，城市國有土地上的房屋由於產權清晰，可以自由流通，因此，它的價值表現爲他的市場價格。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條規定：“作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：

(一)被徵收房屋價值的補償;

(二)因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。”

愛土拆遷律師團調查發現，上述三項列明的補償項目中，容易起爭議的是被徵收房屋的價值如何確定的問題。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定：“對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。”

第十九條的立法意圖非常明顯，設定補償參考底線：不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。同時也設計了最後確定的方式：評估。

然而，立法者的公正並無法阻止法律實施者的狹隘理解。一些地方在徵收國有土地上房屋過程中，就採取了只看評估，不看類似房地產市場價格的做法，即便評估價格遠遠低於類似房地產市場價格，仍然假裝看不見，被抓住問題，往往還強詞奪理，我按照法律規定評估了呀，評估出來你的房子就值這個錢。

所以，愛土拆遷律師團提醒各位被徵收人，國有土地上房屋徵收補償不可陷入拆遷方偏狹理解法律的陷阱。

關於農村房屋拆遷補償，我們前面說過，他們相比於城市房屋，存在區位和流動性的劣勢。但是，這不意味着農村房屋拆遷補償就只能是個白菜價的標準。

如前述，農村宅基地上自建房屋是爲了保障農民的居住權而產生的，但由於農村房屋本身是不能上市流通，所以，農村房屋拆遷補償，不能像國有土地上房屋那樣，有明確的市場價格參照。而是一定以保障被拆遷農民的居住條件和生活水平不降低爲基本的出發點。

徵收宅基地和地上房屋，應當按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則，採取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平合理補償，保障被徵地農民的居住權。具體辦法由省、自治區、直轄市規定。

按照這一規定，農村房屋拆遷補償基本方向就可以確定了：

一、重新安排宅基地建房。拆遷補償足以讓被拆遷農民在新的宅基地上建一處與原房屋同樣規格或有所改善的住房。

二、提供安置房。置換面積應當不低於被拆遷農民現有住房面積，且安置房屋的裝修水平應達到被拆遷房屋的水平。

三、貨幣補償。補償金額足以讓被拆遷農民在最近區域購買面積相當、裝修相當的商品房。

這三點，沒有具體的評估公式，但你的補償是不是公平合理，參照對比一下，心裏就會有數了。在徵地拆遷過程中，我們要尊重流程，但也不能迷信那些所謂的複雜算術，算術算出來拆你們家300平米樓房，給你10萬補償，你覺得他算得對不對呢?

愛土拆遷律師團告訴你，當你尬在這個點上的時候，已經不是算術的問題，而是違法的問題了，沒什麼可猶豫，拿起法律武器，爭取屬於自己的公平。