房產律師——簽署房屋合同未過户前賣方又出售他人簽署合同有效嗎
(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)
原告訴稱
原告宋某傑向本院提出訴訟請求：1、請求判令二被告協助原告將北京市東城區Y號房屋所有權轉移登記到原告名下；2、訴訟費由被告承擔。
事實與理由：被告趙某霞與劉某鵬系夫妻關係，劉某豪系二人之子。2012年12月10日，原告宋某傑與劉某鵬簽署房屋買賣合同，約定原告宋某傑購買位於北京市東城區Y號房屋（以下簡稱涉案房屋），房屋成交價款為120萬元。2012年12月11日原告支付房款36萬元，2012年12月14日，原告支付80萬元。
2012年12月15日，劉某鵬及被告將涉案房屋交付原告，原告進行裝修並使用至今。2016年6月23日，劉某鵬和北京市W公司明確房屋實測面積為55.7平方米。為此，2016年7月1日，原告向劉某鵬轉賬支付剩餘房款及7.7平米的面積差價款26萬元。2019年5月劉某鵬死亡，2019年6月涉案房屋登記至劉某鵬名下，2020年5月9日，二被告與案外人孫某剛簽訂房屋買賣合同，將涉案房屋過户至孫某剛名下，經北京市東城區人民法院及北京市第二中級人民法院生效判決確認，二被告與孫某剛簽訂的房屋買賣合同無效。現涉案房屋已更正登記至二被告名下。二被告行為嚴重違約，損害了原告合法權益，故訴至法院，訴如所請。
被告辯稱
被告趙某霞、劉某豪辯：不同意原告訴訟請求。涉案房屋原系北京市W公司（以下簡稱W公司）自管公房，公房不能買賣。簽訂涉案合同時，劉某鵬並非產權人，故雙方簽訂的房屋買賣合同無效。原告與劉某鵬之間並非房屋買賣合同關係，實為借款合同關係。原告所述的80萬元，劉某鵬並未收到。原告向劉某鵬轉賬80萬元的當天，經原告指示劉某鵬就將該款項轉賬予案外人，且當時劉某鵬承諾如果無法還款就將涉案房屋出售後還債。涉案合同價款明顯低於當時的市場價。
另，在原告起訴二被告及孫某剛確認合同無效糾紛一案中，法院查明被告外甥女楊某蘭曾與原告簽訂借款合同，宋某傑向楊某蘭借款100萬元，楊某蘭也按照宋某傑的指示轉賬予其他人，與劉某鵬的情況相同。綜上，不同意原告訴訟請求。
法院查明
涉案房屋原系劉某鵬承租北京市W公司管理公房。2012年12月10日，宋某傑與劉某鵬簽訂《北京市存量房買賣合同》，約定劉某鵬將涉案房屋（建築面積48平米）出售給宋某傑，房屋成交價格為120萬元。定金3萬元用於辦房產證。宋某傑於2012年12月14日前向劉某鵬支付第一筆房款40萬元，剩餘房款77萬元在雙方過户後支付給劉某鵬。房本下發過户時此房屋如果貶值都按原成交價120萬元成交。如劉某鵬違約應按成交價120萬元的百分之二百承擔違約金。如宋某傑違約，其支付的第一筆房款40萬元不予退還。
2012年12月11日，宋某傑向劉某鵬賬户轉賬36萬元。2012年12月14日，宋某傑向劉某鵬賬户轉賬80萬元。2012年12月14日，宋某傑與劉某鵬簽署《借款協議》，約定劉某鵬因資金週轉需要，向宋某傑借款116萬元。雙方約定宋某傑於2012年12月14日向劉某鵬借款116萬元，以轉賬形式已經支付了116萬元。借款期限為一年，劉某鵬於2013年12月13日向出借人一次性還清上述借款及利息。當日，雙方辦理《具有強制執行效力的債權文書公證書》，對上述《借款協議》進行公證並賦予《借款協議》強制執行效力。
上述協議簽署後，劉某鵬2012年將涉案房屋交付宋某傑使用，宋某傑對涉案房屋進行了裝修並一直居住使用至今。
2016年6月23日，W公司作為售房單位向劉某鵬（購房人）出示單位出售公有住房費用明細表，顯示涉案房屋總建築面積為55.7平方米。2016年7月1日，原告向劉某鵬轉賬26萬元。原告稱系合同尾款及面積差價款。
2016年10月18日，劉某鵬與北京市W公司簽署《出售公有住宅樓房協議書》，約定劉某鵬以成本價購買涉案房屋。2018年4月23日，劉某鵬去世。2019年6月4日，涉案房屋取得不動產證書，登記房屋所有權人為劉某鵬。2019年11月18日，趙某霞、劉某豪通過繼承取得涉案房屋產權，其中趙某霞佔75%的產權份額，劉某豪佔25%的產權份額。
2020年5月9日，宋某傑在本院起訴趙某霞、劉某豪，要求趙某霞、劉某豪協助將涉案房屋產權過户至宋某傑名下。2020年5月9日當天，趙某霞、劉某豪與孫某剛以買賣形式將涉案房屋產權過户至孫某剛名下。
2020年6月2日，宋某傑以確認合同無效糾紛為由將趙某霞、劉某豪、孫某剛訴至本院，要求確認趙某霞、劉某豪與孫某剛之間的房屋買賣合同無效。本院經審理認為，雖趙某霞、劉某豪主張劉某鵬與宋某傑之間系借款合同關係，簽署《北京市存量房買賣合同》僅為借款合同提供擔保。但宋某傑與劉某鵬簽署《北京市存量房買賣合同》落款時間為2012年12月10日，《借款協議》落款時間為2012年12月14日，以前簽署買賣合同為後簽署借款合同提供擔保，不符合常理；
簽署的借款協議已經辦理了公證，2013年12月13日還款期限屆滿，宋某傑未採取任何措施要求劉某鵬還款，不符合常理；簽署《借款協議》前，宋某傑於2012年12月11日即支付借款36萬元，亦不符合常理，而趙某霞、劉某豪對此均未作出合理解釋。且趙某霞、劉某豪在庭審中變更陳述意見，主張因為劉某鵬無力償還借款，故將涉案房屋出售給宋某傑以抵償欠款，但趙某霞、劉某豪對為何以物抵債協議簽署時間要早於借款合同約定應償還借款期限未做合理解釋。故本院認為劉某鵬與宋某傑簽署的《北京市存量房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，雙方均應該按照約定履行各自義務。
且2020年5月9日，宋某傑在本院起訴趙某霞、劉某豪，要求趙某霞、劉某豪協助將涉案房屋產權過户至宋某傑名下。2020年5月9日當天，趙某霞、劉某豪與孫某剛以買賣形式將涉案房屋產權過户至孫某剛名下。而涉案房屋自2012年一直由宋某傑實際使用，趙某霞、劉某豪對於劉某鵬與宋某傑簽署協議情況以及涉案房屋由宋某傑實際使用情況是明知的。孫某剛在明確知道涉案房屋由宋某傑實際使用情況下並未對房屋狀態和糾紛存在可能性進行核實，亦與常理相悖。
雙方以現金形式結算大額購房款，並於簽約當天辦理完畢產權過户手續，亦不符合交易慣例。結合其他相關證據，本院認為趙某霞、劉某豪與孫某剛惡意串通，以買賣形式將涉案房屋過户至孫某剛名下，侵害了宋某傑利益，故本院作出判決書，判決確認趙某霞、劉某豪與孫某剛就北京市東城區Y號房屋之間買賣合同無效。判決後，趙某霞上訴於北京市第二中級人民法院，該院經審理判決駁回上訴，維持原判。
2021年10月26日，涉案房屋變更登記至二被告名下。
庭審中，被告提交宋某傑與楊某蘭簽訂的公證債權文書及轉賬記錄，顯示楊某蘭向原告借款100萬元，楊某蘭收到借款當日轉出，被告以此證明被告收到原告支付的80萬元後也於當日轉出，系受原告指示所為。經質證，原告不予認可。被告提交2012年東城區房屋售價查詢網頁截圖，證明原告與劉某鵬簽訂的房屋買賣合同價格偏低。經質證，原告不予認可。
裁判結果
被告趙某霞、劉某豪於本判決生效後七日內協助原告將北京市東城區Y號房屋所有權轉移登記至原告宋某傑名下。
房產律師靳雙權點評
依法成立的合同受法律保護，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，劉某鵬與宋某傑簽署的《北京市存量房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，雙方均應該按照約定履行各自義務。鑑於原告已按合同約定支付了全部購房款，並按照房屋面積支付了面積差價款，劉某鵬應當配合原告將涉案房屋過户於原告名下。鑑於劉某鵬於2018年4月23日死亡，二被告作為劉某鵬的繼承人繼承了涉案房屋並將所有權登記至二被告名下，故原告要求二被告配合原告過户的訴訟請求，於法有據，法院予以支持。
趙某霞、劉某豪所稱雙方之間系借貸關係的意見缺乏依據，法院不予採信，二被告所稱系受原告指示將80萬元轉給宋某傑指定的第三人的意見，其亦未提交證據予以佐證，法院不予採信。
