何種情況下開發商應返還訂金

根據相關法律規定，開發商應全額返還購房者支付的訂金情形：房地產開發企業未簽訂書面協議收取訂金的，簽訂的書面協議對訂金的處理未作約定或約定不明確的，雙方對預售合同或出售合同條款存在分歧、不能協商一致的，廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該説明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四條，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。