以合法形式掩蓋非法目的房屋預售合同無效

案情簡介

江林本是一名從業多年的健美教練。2007年8月，他認識了某房產公司的股東周某。周某透露，公司打算啟動一個房地產開發專案，但由於手頭樓盤剛剛開售，資金尚未回籠，資金鍊比較緊張，只要江林幫忙，雙方就能“共贏”。江林忙不迭地答應下來，後又說動同事鄭某和曾某參與。幾天後，周某拿來十六份價額總計884萬餘元的預售房屋買賣合同，要求江林三人在買方處簽字。明明江林三人分毫未出，為什麼就變成了買房人呢？原來，就在簽訂合同的當天，公司以江林三人的名義將270萬元匯入公司專供房屋銷售的一個資金賬戶，再加上這十六份已有買方簽字的房屋買賣合同，足以製造一個江林三人向公司購買16套房產並已支付三成房屋首付款的假象。並且，憑著三人提供的身份材料和月入近兩萬的收入證明，公司就能夠代其向兩家銀行申請辦理還款期為三十年的房屋貸款手續。於是，同年九月底，公司順利拿到了兩家銀行陸續匯入的總計614萬餘元的房屋尾款。隨後兩年裡，公司每個月都以江林三人的名義辦理還款手續。直到2009年8月，資金逐漸回籠後，為免夜長夢多，公司指派職員將尚欠的總計561萬餘元銀行貸款先後匯入16個還款賬戶，結束了這徒有其名的房屋買賣關係。然而，江林三人突然變卦，將賬戶內的資金全部取走。去年12月，三人又訴至法院，要求公司依照合同交付房屋，辦理過戶手續，並支付逾期交房違約金180萬餘元。

辦案思路及心得

江林三人與公司間的房屋買賣關係並不存在真實的意思表示，而是通過簽訂預售合同這一合法形式，掩蓋了公司獲得銀行貸款資金的非法目的，雙方通過惡意串通的方式，損害了他人利益，該房屋買賣關係系無效民事法律行為。鑑於無效的合同自始沒有法律約束力，因該合同產生的權利義務應恢復至原來狀態，故江林三人應將設定在房屋上的預告登記撤銷，而轉入公司賬戶內的銀行貸款則視為江林三人支付的房款，公司應予以返還，但其已委派職員代為還款的數額已超過了其收到的貸款金額，故法院認為公司無須再返還房款。同時，雙方貸款合同的目的也已無法實現，故該貸款合同應一併予以解除，江林三人應一次性歸還剩餘貸款及利息。雖銀行在不知曉該房屋買賣真實目的情況下，善意取得了抵押權，但銀行表示願意配合辦理解除抵押權，法院予以支援。

裁判結果

審理過程中，法官發現，江林在兩家銀行提供的收入證明中，一個為月收入1.8萬元，一個為2萬元，內容不一致，存在虛假性。而一般貸款買房者必有的首付款支付證明、購房發票原件以及還貸銀行卡，江林三人均不能提供，卻一直由公司持有，顯然有違常理。雖三人表示首付款系現金支付，但對如此大筆金額，他們卻無法說明任何支付細節。至於三人提出的與公司間的債權債務關係，也無法提供證據證明。此外，房屋早在2008年已完工，但時隔兩年，江林等從未要求交付，一直任由公司控制，也不符常理。最終，法院認定雙方合同無效，應予解除，貸款合同應一併予以解除，江林三人應一次性歸還剩餘貸款及利息。